投资超预期,房地产市场仍将高位震荡

五矿经济研究院

2018-04-03 08:49:00 ·-

1-2月房地产市场受到春节的较大影响。从市场表现来看,供给方面,多数城市房企推盘节奏放缓;成交方面,楼市成交整体低位运行,十年期国债收益率持续上涨;价格方面,百城整体价格涨幅平稳,多数城市房价波动幅度较小。此外,房地产投资开发大幅反弹。展望今年全年,预计房地产市场仍将高位震荡;另一方,二线城市“抢人”大戏将为城市房地产发展提供强劲动力,“因城施政”的调控逻辑不会改变,因此房地产市场的城市分化现状也不会改变。

一、市场价格走势分析

(一)主要城市:百城住宅均价增幅持续回落

2018年2月,全国100个城市(新建)住宅平均价格1为14074元/平方米,环比上涨0.36%,涨幅进一步缩窄。从二手住宅来看,十个城市主城区二手住宅样本中位数大部分处于震荡趋势。

图1:2015年1月-2018年2月百城价格指数

数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com

(二)大中型城市平均价格变动

1、热点城市(新建)住宅价格

根据对北京、上海等热点城市(新建)住宅的全样本调查数据显示,2018年2月,二线城市新建住宅价格指数环比上涨居多,核心重点城市南京、厦门、合肥、武汉与成都表现优异。一线城市仍旧行情冷淡。

表1:2018年2月热点城市新建住宅价格指数

数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com

2、十大城市主城区二手住宅价格持续分化

根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本调查,十个城市主城区二手住宅样本平均价格指数环比大部分微跌,成都二手房表现亮眼,已经持续多个月上涨。

表2:2018年2月十大城市主城区二手住宅价格指数

数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com

3、后期走势判断

从近期价格走势可以看出,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均持续下降,二线城市新建商品住宅销售价格与二手住宅销售价格持续反弹。在价格的背后存在着基本面的逻辑,一线城市由于限购严厉,限价不解除,价格反弹收到持续压制。而二线城市由于较松的政策,同时叠加了“抢人”的人口流入,需求存在着强支撑。

展望未来,二线城市“抢人”大戏仍会持续,这将为城市房地产发展提供强劲动力。“因城施政”的调控逻辑不会改变,所以房地产市场的城市分化现状也不会改变。

值得关注的一点是,十年期国债收益率持续上涨,推动按揭贷款利率上行,进一步压制了销量。十年期国债收益率停止上涨之时,也是按揭贷款见顶之日。

二、市场供给形势分析

(一)房地产投资变动:投资增速超预期

2018年1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。其中,住宅投资7379亿元,增长12.3%,增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。投资增速开年超预期,拆解来看,主要来源于土地购置费用的大幅增长,这验证了一直以来对开发投资增速“韧性”的判断。

图2:全国房地产开发投资增速(%)

1-2月份,房地产开发企业房屋施工面积632002万平方米,同比增长1.5%,增速比去年全年回落1.5个百分点。其中,住宅施工面积430669万平方米,增长1.8%。房屋新开工面积17746万平方米,增长2.9%,增速回落4.1个百分点。其中,住宅新开工面积13032万平方米,增长5.0%。房屋竣工面积14184万平方米,下降12.1%,降幅扩大7.7个百分点。其中,住宅竣工面积9682万平方米,下降17.1%。

1-2月份,房地产开发企业土地购置面积2345万平方米,同比下降1.2%,去年全年为增长15.8%;土地成交价款794亿元,同比持平,去年全年为增长49.4%。

图3:房地产开发企业土地购置面积增速

(二)土地供应:土地供应同比环比皆减少

2018年2月,全国300个城市共推出土地1670宗,环比减少32%,同比减少2%;推出土地面积7383万平方米,环比减少30%,同比增加14%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)483宗,环比减少39%,同比减少2%;推出土地面积2234万平方米,环比减少40%,同比减少5%。

(三)住房库存:库存总量环比下降

截至2018年2月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降1.5%。重点监测的城市中,杭州降幅较大,为8.20%,深圳紧随其后,降幅为7.60%,南京、厦门降幅均超3%。仅温州和上海有所上扬,增幅分别为0.81%和0.47%。

图4:10年以来10个代表城市库存水平

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

三、市场需求形势分析

(一)房地产销售情况

1-2月份,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点。其中,住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额12454亿元,增长15.3%,增速提高1.6个百分点。其中,住宅销售额增长15.7%。从数据看,中西部地区销售金额同比达到了20%以上的水平,代表三四线城市房价不断上涨推动了销售面积与销售额的背离。

从环比数据看,受春节假期以及近期政策调控的影响,一线及二三线代表城市成交量呈现不同程度回落态势,一线城市降幅最为显著。2018年2月CREIS监测的主要城市成交面积环比下降39.59%,超九成城市环比下降。

分城市来看,一线城市成交面积环比下降56.58%,其中深圳降幅较大,超70%;一线城市同比下降53.53%,上海、北京、广州降幅均超五成。二线代表城市成交面积环比下降38.72%,同比下降3.56%。三线代表城市成交面积较上月下降29.24%,同比下降16.81%。

(二)土地市场量价情况

土地成交方面,2018年2月,全国300个城市共成交土地1321宗,环比减少36%,同比减少26%;成交土地面积5535万平方米,环比减少39%,同比减少15%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)435宗,环比减少31%,同比减少23%;成交面积2174万平方米,环比减少28%,同比减少13%。

出让金方面,2018年2月,全国300个城市土地出让金总额为2680亿元,环比减少31%,同比增加16%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为2140亿元,环比减少31%,同比增加13%。

成交价格方面,2018年2月,全国300个城市成交楼面均价为2628元/平方米,环比增肌10%,同比增加37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4477元/平方米,环比减少1%,同比增加41%。

溢价率方面,2018年2月,全国300个城市土地平均溢价率为17%,较上月下降5个百分点,较去年同期下降14个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为21%,较上月下降3个百分点,较去年同期下降15个百分点。

(三)各级城市土地市场情况

一线城市方面,供求两端同环比走低,均价及收金较去年同期增加,溢价率水平环比降低。推出方面,一线城市共推出土地23宗,推出土地面积119万平方米,环比减少66%,同比减少40%;成交方面,共成交土地30宗,成交土地面积167万平方米,环比减少50%,同比减少32%;土地出让金408亿元,环比减少40%,同比增加60%;成交楼面均价为10071元/平方米,环比减少13%,同比增加148%;平均溢价率为7%,较上月下降12个百分点,比去年同期上升4个百分点。

二线城市方面,供应量环比缩水逾三成,成交方面同环比量跌价涨,苏州揽金285亿领跑。推出方面,共推出土地591宗,推出土地面积2786万平方米,环比减少33%,同比增加6%;成交方面,共成交土地499宗,成交土地面积2317万平方米,环比减少33%,同比增加1%;土地出让金为1648亿元,环比减少20%,同比增加25%;成交楼面均价为3548元/平方米,环比增加19%,同比增加22%;土地平均溢价率为16%,较上月下降4个百分点,比去年同期下降14个百分点。

三四线城方面,土地供应量较去年同期上涨,成交量同环比下滑,均价及溢价率环比基本持平。推出方面,共推出土地1056宗,推出土地面积4478万平方米,环比减少26%,同比增加22%;成交方面,共成交土地792宗,成交土地面积3051平方米,环比减少42%,同比增加23%;土地出让金为623亿元,环比减少46%,同比减少15%;成交楼面均价为1211元/平方米,环比减少8%,同比增加12%;土地平均溢价率30%,较上月上升3个百分点,比去年同期下降14个百分点。

图5:2018年1-2月重点城市住宅用地成交情况

 

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