数字也疯狂 | 被恒大财报改变的三个地产传统认知

一勺言

2018-03-26 22:56:00 ·-

今天下午,中国恒大(3333.HK)发榜2017成绩单。各种数据亮瞎眼,光我视野所及,就看到至少七类数据,恒大排在了地产五强俱乐部的头名。

比如,总资产,净资产,年度营业额,毛利润,毛利润率,净利润,现金流。

这些指标,既有力量指标,又有韧性指标,但总体以力量指标为主。

一句话,看恒大的财报,任何时候你翻开,都是浓郁的男性荷尔蒙味道,雄性特征十分明显。

这也基本上代表了当下地产界的主流审美取向,可喜可贺。

短短的一下午,外界对于恒大财报的分析已经比较多了,但我对恒大过去两年的感受却非常不同,总体的观点是:关于恒大回归的新闻过分吸引了媒体的热情,其实,它何以抵达今天的基本面才值得关注。

因为,这个基本面背后,藏着一些我们可能不太愿意面对的、被改变过的地产常识。

一个一个来谈谈。

一,负债率

2017年,恒大的资产负债率降低为71.1%,更敏感的净负债率,减少了六成。

如今,大家对恒大的主流印象,大概率是翻转之王。但是,早在2008年上市未果后,恒大的负债率,却是任何地产人无门槛的谈资。很多媒体同行对于高负债率危害性的第一次认知,甚至都来自于当年的恒大,就像大家对于现金流危害的第一次认知,来自于当年顺驰的老孙一样。

从那以后,高负债率成为大家集体硬怼上市房企的不二利器,此风气迅速流行,搞的很多地产公司的董秘、CFO与品牌总监神经极度衰弱。而在贵圈中,也长期确有一些人长年靠着高负债率,喝着可乐码着字,相当逍遥。

本人也曾中毒很深,但在包括恒大在内的一批高负债公司纷纷爆发式增长的现实面前,多次撞墙,你不服也不行。

后来,才慢慢去接受,高负债率其实是这一波高增长房企不得不拥抱的成长宿命。如同一个青春期的男孩子一样,你经常感到饥饿,同时又为无穷无尽的幻想而焦虑而激动。过了这个阶段,症状无需服药而自动消失。

2008—2016—2018,恒大在负债率这个单一核心指标上的数据翻转,对很多地产从业者而言,是一次重要的地产启蒙课。

极端点说,在过去的十年,负债率这个指标测试的不是地产公司的健康状况,而是一个地产老板把握时代脉搏与命运机会的能力。

二,利润率。

2017年,恒大的毛利润率高达36.1%,毛利润高达1122亿元。今年结算了超过3100亿元的营业收入,净利润高达370.5亿元,这些数字,浑身散发着初夏之夜的热度,令人相当惊喜。

但是,这几个数字却与我们以下两个传统认知,相当悖逆。

其一,在我们的传统认知中,恒大地产是一家全线作战的地产公司,一二三四五线城市,均有布局。但在它的仓位中,长期以来,三四线占有比较大的比重,直到过去几年,恒大地产针对一二线城市的换仓操作,才蔚见声势。

因此,大家一般倾向于认为,在平价快速奔跑中,挣钱不会是恒大的强项,挣钱能力更不会是恒大的优势。

其二,经典的房地产观点认为,房子与地段有关,与城市地位有关,投资最好的城市,既是最安全的,也最有效率的投资。

这种认知认为,三四线城市表面便宜,实则抗跌性差。一二线城市,才是行业的主要内容,才是行业里黄金储量最丰富的区域。

因此,推理出的结论与第一点保持一致:利润与利润率不是规模性大房企的特长。

然而, 一勺言认为,恒大的2017年利润科目成绩单,在某种程度上,打破了传统认知,并给出了新经验:

1,如今的房企利润率,与城市地位、地段核心、房价高低,其实关系没有那么大;

2,如今的利润率,在高周转模式下,似乎更多是一种财务高速运算的复杂结果,它与速度高度相关,或者可以说,利润率是靠速度跑出来的,不见得非大不可。

在总结自己的2017经验时,恒大给出的回答是:立即开发,快速建设,大规模开发,快速销售,快速周转。

你看,恒大也是这么认为的。

三,布局。

2017年,恒大进入全中国228个城市,项目总数多达766个。恒大可能是中国进入城市最多的房企之一,唯一可以PK的是碧桂园。

国家统计局每个月发布中国新建商品房的统计数据,非常权威,大家都不得不看,但是,它的数据样本只来自于70个大中城市,它也只公布70个大中城市。

也就是说,国家统计局认为,这70个大中城市足以代表全中国的楼市体温。监测它们的变化,就可以掌握全局。

因此,很多主流房企在做城市战略选择的时候,会在这个基础上,根据各自的资源优势、历史条件与投资指标等等,再行筛选。最后,差不多剩下35个左右的城市。

你今天去看全中国排名25强的房企,如果他们的年度销售额大致在1000亿元上下,那么,它们进入的城市数量,似乎不约而同地控制在了35个上下,有多有少,但很少有超过40个。

也就是说,这些主流房企认为,深耕35个城市就够了,再多的话,战略的边际效应就会因为管理半径过大、资源优势消退而大打折扣。

恒大这类规模公司就站在一个对立面上,并用自己的持续增长与成功,证明着上述主流观点的不完整与尴尬。

这个分歧,不是逞口舌之快那么简单,它背后有一个非常具有公共检讨价值的话题:到底哪种布局,更适应中国楼市?

我们稍微复盘一下就会明白。

城市数量过少,有一个非常致命的后果,在政策市特征的中国楼市中,你的房企会经常性地陷入到与政策的周期性博弈中,你的土地决策与售卖决策,会与任性的政策调控发生共振,重叠到对抗,结果只有一个,你未必会输,但肯定不会是大赢家,因为你穿越市场牛熊周期的能力,被因此严重削弱了。

相反,当你进入一个更广阔的、数量更多的城市市场,你可以在发生周期性调控的背景中,从容安排资源的投放重点,票仓城市与土地押注的重点区域。

正所谓,东方不亮西方亮。你没有与楼市政策调控发生正面硬碰硬的较量,也也没有在媒体上抱怨,你绕过去了,却反而因此成了大赢家。

因为,你的布局,让你增强了熨平市场牛熊周期与现金流波峰波谷的能力。

这是一个新时代的布局战略新问题。它由恒大与碧桂园提出,但是对它答案的辩论,将让整个行业的蓝筹公司们集体受益。

以上三点,与诸君切磋讨论。留言中见。

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