1300亿目标只是“保底” 2018将是富力规模爆发年

九房

2018-03-22 08:37:50 ·独特看房视角

富力地产权益土地储备增加34%至5138万平方米,权益可销售资源约为6170亿,并成为全球最大的豪华酒店业主。

作为一家知名老牌地产商,从去年收购万达酒店资产开始,沉寂数年的富力重回增长轨道,2017年超额完成了818.6亿元的销售收入。

在3月19日的业绩会上,富力管理层提出,2018年的销售目标是1300亿,并首次提及了2020年实现3000亿的目标。

“今年我们内部还设定了一个1500亿到1600亿销售目标的上线。”3月20日,富力地产董事长助理陈志濠接受21世纪经济报道记者专访时透露,集团对今年的销售非常有信心。

此外,2017年收购万达酒店后,富力已成为全球最大的豪 华酒店业主。这成为富力在传统住宅开发业务之外的另一重身份,迈出了地产转型的重要一步。

陈志濠表示,经历了2017精彩的一年之后,富力地产已经有了进一步做大规模的实力,2018年会是爆发的一年。

1300亿背后的爆发

“去年富力的表现可以用‘精彩’来形容。”陈志濠在谈及富力2017年的表现时表示。

这主要体现在两个方面,一个是加快了资产周转率,土地储备规模大幅扩张;另一个则是收购万达的酒店资产之后,富力成为世界最大的豪 华酒店业主。

根据富力地产财报,2017年富力地产新购入权益可售面积1811万平方米,平均地价约为3200元/平方米,新增可销售资源达到2560亿;截至期末,富力地产的权益土地储备增加34%至5138万平方米,权益可销售资源约为6170亿。

土地储备的大幅扩张,成为公司规模扩大的有力支撑。陈志濠表示,富力2017年新增土地面积约2000平方米,达到了行业中型公司的水平。

在大量土地储备和可售货源的基础上,富力提出了2018年1300亿、2020年3000亿的销售目标,力争3年复合增长率达到54%。这是时隔三年后,富力再提千亿,以及首次提及3000亿。

此时,在陈志濠看来,金融体制和房地产调控机制之间的联动、平衡相对于三年前更加灵活;而富力无论是土地储备还是财务状况,也都达到了有史以来的最强水平。

陈志濠表示,2018年会继续扩大土储,主要考虑通过收购来获得土地,比如十亿左右规模的地块;收购不会特意指定一二线还是三四线城市,而是在全国范围内,从城市的经济水平、购买力来考虑地块标的。

至于地价,“很多城市的地价已经是四位数的水平,三位数的地方很少了”。在陈志濠看来,地块过低的地方,销售价格也会很低,这类地区没有规模效益,也就不会有足够利润支撑公司进入。

此外,大幅增加的土地储备离不开金融和资金支持。2017年,富力以多元化融资以支持收购土地储备及酒店投 资业务的扩展。年内,公司通过发行美元计价优先票据、银团融资贷款及商业贷款,获得超过20亿美元的离岸融资,并发行由中国银行间市场交易商协会批准的20亿元中期票据;此外亦取得超1200亿元尚未动用的授信额度。

陈志濠认为,上市公司拥有的多元化融资渠道,将使上市房企比未上市的有更大机会,未来富力地产的机会越来越多。

收购万达酒店的账本

重回规模增长之外,富力地产在2017年更让市场关注的是,以189.5亿的代价买下万达酒店资产包。

在陈志濠看来,对于万达酒店资产的收购,非常“划得来”。

在收购前,富力自己运营的酒店已有17个,以广州的酒店为例,一个项目的地块成本加上建安成本等在十亿左右,但按照现在的地价和城市发展潜力,这些项目已增值到了四五十亿。

按此逻辑,富力地产购买万达酒店资产花费了189.5亿的代价,但也带来了收益。在财报中,2017年富力的净利润达到了历史新高的214.2亿元,同比增长204%,其中来自收购万达酒店资产带来的一次性非经常性收益就有131亿,占了61.16%。

在项目重新评估价值后,富力地产的资产也随之增加,而银行等金融机构基于此,也会在贷款和融资上给予一定的优惠或者支持,“一般而言,民营房企的资本金在几百亿左右,银行会看资产结构以及资本,从而选择和公司进行合作的规模和方式。”

随着资产的增厚和信用的提升,富力融资成本明显下降。根据财报,2017年富力地产的整体融资成本较2016年下降113个基点至5.12%,其中境内公司债和私募债利率为5.07%,与2016年的5.03%相差不多,而银行借款平均利率则由2016年的5.52%下降至4.51%。

但另一方面,大规模的收购和扩张让富力的净负债率居高不下。财报显示,截至去年末,富力地产的净负债率与2017年中期相近,在行业中处于较高水平。

对此陈志濠表示,收购了那么多土地和万达资产后,净负债率相比中期并没有大幅提升;目前的净负债率有进一步降低的空间,未来会采取一些措施,比如把高利率的信托融资置换出来,从而在整体上优化债务结构。今日的富力已大不同往日。截至2018年1月初,富力已成为全球最大豪 华酒店业主,合共拥有88间已完工酒店及26,365间客房,以及17间在建及筹建中的酒店。

如此庞大规模酒店的运营是一个难题。“富力本身就有17个酒店项目,新增的资产并不是一个陌生的生意,以专业的方式做好酒店业务会有一定难度,但我们很有信心。”陈志濠表示,从NOP(归属于业主的现金流)来看,富力本身已有酒店项目大概正现金流3亿元左右,加上收购的资产包,NOP在8亿左右,按照每年25%左右的优化,三年后的NOP会达到14亿左右;富力地产的目标是2018年酒店业务收入增长至70亿。

谈及近期收购的万达伦敦项目,陈志濠坦言,富力在资产收购上肯定会以国内为主,海外资产只会占到很小一部分,如果万达的其他资产或者是海外项目有合适的还是会留意。

展望2018年,陈志濠认为,在土地储备的大幅增加以及万达酒店项目的并入之后,这些资产将会支撑富力2018年的业绩,“如果像形容2017年的‘精彩’一样形容2018年,我现在想到的一个词是‘爆发’。”

(21世纪经济报道)

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