房价真的取决于印钱?

A视野

2018-04-07 12:46:00 ·-

常常在网上看到很多人说,中国房价之所以可以涨那么久,主要原因就是印钱太多了;一旦印钱速度下来了,那么房价就再不可能出现暴涨了。

然后,很多专家会把房价图和M2的历年走势放在一起,一看高度正相关。看,这就是铁证了。

A森不得不说,奶义务, 房地产是如此复杂的一个投资标的,如果仅仅是印钱这么一个因素就可以决定的,还需要那么复杂的调控吗?又是限购,又是限售,又是信贷管控,又是打击假离婚...... 直接少印钱不就得了。

一套核心城市的房子上承载的远不止是货币,更多的是其它附加值。比如,与福利捆绑的户籍制,公有制土地属性,银行体制,不同时期的经济发展阶段,收入,城乡二元,产权保护制度,政府财政政策,税收制度等等。

印钱就能让房子飞起来的想法,如果属实,那现如今,全世界房价最贵的国家应该是委内瑞拉。截至目前,当今世界唯有他们家的通货膨胀达到了登峰造极的程度。一个月的工资只能买一刀厕纸。

像日本的房价也应该涨上天,人家QE玩了20年了,钱印到手软,可是也没有见日本房价重回90年代初的泡沫巅峰嘛。

因此,简单把房价与M2捆绑来看,认为M2越高房价就越贵,是一种非常迷惑人、但是很不负责任、很不专业的观点。更何况,M2高未必等于政府主动印钱。

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非常多的人认为,中国印钱是一种主动行为,在A森看来,这个绝对是一种误解。

是的,印钱,确实可以是的政府债务被极大的稀释,但是,印钱作为一项基本经济国策,有着极为复杂的时代基本面原因。

严谨地说,印钱,就是央行主动提供货币供给。就像其它商品一样,如果没有对应的需求,那印出来的钱也没有人要,也就仅仅是基础货币,并不可能导致通货膨胀。这就是为什么,日本央行印了那么久,却还在苦于找寻本国的通货膨胀。现在的日本央行行长黑田,印了好几年,就连2%的通货膨胀也印不出来。原因就是,日本的企业和居民家庭都没有借贷欲望。所以,你央行印那么多钱出来,没有人借贷,怎么可能有通货膨胀?

另一方面,当我们在说M2的时候,请不要忘记,它不仅取决于央行印发的基础货币,还取决于整个市场行为中的货币乘数,简单说,同一笔基础货币在市场上被反复借贷使用了几次。乘数越高,总体印钱的规模才是越大。

当年相信“货币万能”的美国70年代货币主义学者,在滞胀的经济环境下强烈建议美国政府控制货币总量(M2)。但是,它们的政策却失败了。因为,没有人可以控制货币总量,除非你把市场全部关闭,大家回到物物交换的经济模式下。

从这个角度来说,中国的印钱速度不断上涨,并不完全是政府行为,更是包括企业、居民家庭等所有参与市场经济行为的,“共谋”产生的。也就是说,为什么中国印钱那么厉害,我们每个人都有一定的责任。

结合这个大时代,我们尤其要关注的一点是,中国入世后,我们成功的实施了出口导向产业,大量的美元进入了中国的外管局账户上。为了人民币汇率变得更有竞争优势、以便中国商品在国际上有价格优势,外管局和央行合作,将美元没收,并印出一笔相等价值的人民币给到出口的企业家。

所以,只要中国还是出口导向大国,只要这套外汇管制的政策仍旧是实施着绑定美元的联系汇率,那么中国境内的基础货币是不可能少的。

大家想想,昨天中国已经放出豪言,如果美国不让我们继续出口东西到美国,我们就要不惜一切代价,跟美国打出“史诗级”的贸易大战。这背后的动机已经非常清晰了,我们不能没有出口,我们离不开美国市场。

因此,出口导向下的联系汇率,注定了中国境内的印钱速度不会慢。

直白点说,通货膨胀,乃是中国的基本经济国策。不管中国政府怎么想,不管中国老百姓是否愿意,目前的经济基本面和格局已经注定了,我们还将继续承受着高通货膨胀率。

有兴趣的老铁可以看看日韩两国的经济史。凡是采取凝聚型资本主义出口导向模式的国家,没有一个不是通货膨胀率极高的。当年朴正熙时代,韩国的通货膨胀官方数据就是两位数,实际则可能突破了年化三位数。

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那么,回过头去,我们聊一下房子吧。

事实上,唯有核心城市的房子才具有投资价值,而不是仅仅具有消费价值。主要原因很简单:

首先,户籍制捆绑着城市里的福利,就已经让房子具有了极大的含金量。

你想孩子受到比较好的基础教育,想有房票,想看病相对容易,有了户籍,这些就变得是具有可行性的事情。毕竟,中国的这些公共服务资源是极为紧缺的,大部分都集中在核心城市里。

其次,中国的土地是二元体制。

城市里的人是不能买农村的地造房子,就跟日本的情况一样。而且,唯有城市里的房子,银行才愿意给你更好的信贷。产权保护也就是大多数境内资产中,相对做的最为市场化的。

因此,去年年底,大领导再次宣布中国的土地是公有制的。其实,也就等于宣布,二元体制将继续维持。换句话说,城市里的房子未来还有非常帮的政策基本面支撑其价值上涨。

当A森看到这条新闻的时候,不仅不意外,心情是激动的,甚至可以说是想弹冠相庆的。

还有,目前境内普通人的投资渠道其实是非常拥挤的。

股票割韭菜太狠了,把把都是辛酸泪。

商铺,不说了,金融危机后,大量的人吐血。

基金和理财,都没有赚到什么钱。

贵金属,已经萎靡好久了

期货,心脏受不了

外汇,不加杠杆,根本赚不到多少钱

在这样的情况下,房子就变得各位亮眼了,保值的同时,还常常可以增值。

说到这里,如果大家认为这就是中国房子长牛的根本原因,那就图样图森破了。我们接下去聊

——

刚刚我们扯到了,通货膨胀是一项基本国策,也提到了,中国整个国内经济体制的结果是有利于房地产长牛的。

不过,这解释不了为什么2013~2014期间那么大咖说房价拐点来临的时候,却在2015年开启房价的暴力拉升。

难道2013~2014年,中国的M2就少了?而且2014年下半年几次降息降准,市场竟然岿然不动。直到2015年3月份,宣布首付比例下降后,市场才开始燥热。

难道中国经济体制基本面在2013~2014年曾经不是土地公有制?不是户籍制? 那为什么在当时,这些基本面并没有支撑房价暴涨?

当我们从长期趋势角度,去把上面这些因素跟房价合起来一起思考的时候,我们恰恰忽略了周期性的波动给我们揭示的更为深层次的原因。

2013~2014,地方政府的财政缺口已经到了要违约的地步。靠老百姓的个人所得税,靠企业的增值税和营业税,都已经没有办法去玩下去了。大量的债券即将到期,之前地方政府的大量投资亏损使得违约风险陡增。

因此,当时尽管信贷并没有紧到卡脖子,但是大家都看空经济增速的,整个市场的借贷意愿是非常低的。这就是为什么2013~2014年M2增速并不低的情况下,房价不仅没有涨,恰恰相反,不少地方还是跌的。

另外,中国的土地二元和经济结构基本面在当时,恰恰起到一个非常有意思的逆循环过程。在次贷危机后,大家都去二三四五线城市造房子、造商场,到了2014年的时候,很多此类投资已经属于严重亏损。甚至不少开发商放弃在强二线继续买地,转而把有限的子弹打回一线城市去抢购土地。

也就是说,在中国的经济结构中,当大家都不看好房地产、不看好整体经济增速的时候,恰恰资金都会重新涌回经济基础真正好的地区,比如北京上海深圳。

归纳起来,当时的情况就是钱还在拼命印,经济结构也没有任何变化,但是房价却是前景阴暗的。

所以,那些大谈房价大涨是由于印钱导致的,真的是看问题不够仔细啊。

如果大家都不相信中国经济的前景,就不会去拼命借贷。那么,即使通货膨胀还在上涨厉害,但是,实施大额借贷去买房的需求却没有了——

大家都在想,万一亏了呢?那不是要跳楼了?

那么,到底是什么驱动房价暴涨的呢?是2015年起的货币棚改,是首付比例下降,是对信贷监管的要求放松。

你不是说没钱买房嘛,把你房子拆了,给你一笔钱,你总要买了吧。

你还不肯搬?我到处造地铁、造医院分院、造好学校的分校、造商圈,你买不买?!

还是担心?那我把首付比例给你降下来,你总买得起了吧

还有担心?那我把信贷监管放松,你总彻底没有担心了吧。

通过这一系列的工具,中国才经历了2015~2017的房地产超级牛市。

印钱是什么?仅仅只是工具之一! 一旦,大家都想借钱买房了,货币乘数就会飞速膨胀,那么哪怕中央银行的基础货币有限,整个市场上仍旧到处是钱的香味。

所以,真正驱动房价上涨的根本原因,从来不是通货膨胀、印钱、经济结构。这些都是器,并不是道,也不是术。

中国房地产的上涨奥秘,其实只有一个原因 ——

房子 = 地方财政收款机 = 地方发展基金

因此,所有那些一看到降杠杆就说中国房价要腰斩的,其经济学的常识都是不足的。而且,对于中国经济的认识是极为肤浅。最关键的是,是误人子弟的!

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