由政府工作报告中的“钱、税、策”,定调2018年楼市

毅家之言

2018-03-05 12:39:00 ·聊聊楼市那点事儿

货币政策

松紧适度,规模“合理”

稳健的货币政策保持中性,要松紧适度。管好货币供给总闸门,保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长,维护流动性合理稳定,提高直接融资特别是股权融资比重。

今年《政府工作报告》中对于货币政策的定性表述,与2017年相比有两点不同,其一是将“稳健”一词换了个位置,将去年的“货币政策要保持稳健中性”调整为今年的“稳健的货币政策保持中性”,其二是在去年的基础上增加了“松紧适度”。

货币理论上“中性货币政策”是指使货币利率与自然利率完全相等的货币政策,有两层引申含义:一是实际利率中性;二是基础货币总量中性,流动性注入只为弥补缺口。

相较2017年,今年“稳健的货币政策保持中性”的措辞略显宽松,隐含在保持稳健货币政策的基础上,针对经济运行的需要,对货币政策加以收紧或放松的寓意,与之衔接的“要松紧适度”的表述更强化了这一含义。

更为特殊的是,今年的《政府工作报告》没有提出具体的广义货币M2的目标值,而去年《报告》中则具体设定了12%的目标,实际完成情况则远低于年初的目标值。

央行数据显示,2017年12月末,M2余额167.7万亿元,比上年同期增长8.2%,相比12%的目标值低了3.8个百分点。

今年未设定M2的具体目标,但在表述中两次强调“合理”,“规模合理增长”、“流动性合理稳定”,如何理解“合理”?应以实体经济的需要为重。当下,实体经济的信贷饥渴依然存在,保持6.5%的GDP增速,有必要的情况下仍可能需要货币政策来“润滑”周期、“熨平”震荡,这为今年的货币政策留出了一定空间。

货币将流向哪里?则体现在《报告》中对货币政策表述的下半段,“疏通货币政策传导渠道,用好差异化准备金、差异化信贷等政策,引导资金更多投向小微企业、三农和贫困地区,更好服务实体经济。”

由此可见,已经出现局部资产泡沫化趋势的房地产业,很难再获得像2016年一样的支持力度,如何在2018年货币政策仍存一线之机的环境下争取更多机会,服务好与政策重点扶持的刚需、首改客群将成为重中之重。

财税体制改革

房地产税进入倒计时

健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。

首先,房地产税作为新兴税种必经的一关是立法,在全国人大《2017年立法工作计划》中,房地产税被列为“预备及研究论证项目”,即由“有关方面抓紧调研和起草工作,视情在2017年或者以后年度安排审议。”

全国人大发言人张业遂表示,今年的立法工作计划将在两会后公布。但针对房地产税“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”

与《报告》中“健全地方税体系”相互印证,房地产税作为房产税的升级,有可能会统筹包括土地增值税、城镇土地使用税等与房地产交易相关的地方税税种,而具体应当将哪些税种纳入到房地产税中,房地产税的税基与税负怎样制定,也许是就有待论证、内部征求意见的“重要问题”。同时,也因税种取消合并的复杂性,房地产税的立法需要“稳妥推进”。

但不管如何,房地产税的立法工作已经进入倒计时,很可能将在两会后公布的《全国人大常委会2018年立法工作计划》中有所体现。

减免交易环节、加大持有环节税负后,对于外来人口多、流通能力强的一、二线城市影响不会太大,这些城市的房产持有者可以选择多种处置方式,其实早在几年前,一线城市的投资客就已经开始抛售冗余房产,同时也可以将持有环节的税负转嫁到房屋租金中。但相对而言,对于缺少接盘侠的三四五线城市,将会抑制改善投资需求从而造成楼市销量放缓、库存上升。

房地产调控

房地产重要性下降,坚持“房住不炒”原则

未来将更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

2017年《政府工作报告》中,关于房地产的内容在“2017年重点工作任务”的第一条第2点,而今年则在最后一条的第5点,从排序的明显后移,体现出房地产在经济工作中重要性的后移。

造成这一现象的原因一方面在于今年并未提及“房地产库存”,说明经过去年一年时间,三四线城市房地产的库存去化较为理想,已经不会对实体经济形成威胁;另外一方面原因则是覆盖全国的房地产调控深化,重点城市的房价涨速得以控制,包括一线城市在内的热点城市房价逐月下滑,调控目标已经得以实现,因此在今年政府工作中的重要性有所减弱。

这对于楼市的影响有利有弊。重要性减弱,意味着调控进入平稳阶段,市场回归自主调节,房地产行业进入休生养息的状态,为经济发达、外来人口占比较高的一二线城市打开了复苏的时间窗口,而三四线城市则仍需依托“棚改计划”撬动刚需。

过去三年,棚改开工量分别为580万套、606万套和609万套,2017年三四线城市占到棚改总量的87%,当年采用货币化安置的比重也达到50%,成为支撑住房需求的刚性力量。2018年开始的新三年棚改攻坚计划中,货币化安置的比重还将不断上升,这将成为三四线城市房地产市场的最大红利。

利空出尽就是利好,期待2018年楼市经过休生养息之后,将摒弃泡沫,迎来发展新契机。

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