如何看待中信银行暂停北京个人200万以上住房抵押贷款?

甜瓜说

2018-03-07 13:56:00 ·-

蝴蝶效应:一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,可以在两周以后引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。

1中信银行假装扔了一颗炸弹?

2月28日,关注房地产金融的人们发现一则财经消息:荣毅仁创办的老牌央企中信集团旗下的中信银行,宣布已暂停北京地区200万元以上的个人住房抵押贷款,除了暂停新增业务之外,那些批复但还没有放款的住房抵押贷款,中信银行也一律停止放款。

中信银行的大石头丢入早已滚滚待沸的房地产大锅,立刻给了各路房地产大V狗年过后的第一道大餐。

理财头条喊:中信银行停止贷款!房产市场要变天?

经常评论经济的著名历史学家叶檀:这件金融大事被低估!中信银行用行动“证明”不看好北京房价。

房地产数据中心:中信银行叫停北京地区房贷 或因存量押品风险加大。

坚定看多的金融观察家:中信银行“做空”北京楼市?买房者彻夜无眠?

2中信银行:其实我是落实调控政策?!

针对这个停贷事件,主角中信银行扭捏地表示:俺在北京停了个人住房抵押贷款,是响应国家政策滴,在国家加大房地产市场调控工作的号召下,俺们银行坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,从2017年3月起,配合北京市“因城施策”的大背景,坚决执行国家关于房地产市场调控的政策,对北京相关产品的信贷政策及时进行了调整、传导、落地。

真相真如此吗?

马克思说过:资本家有百分之五十的利润,就会铤而走险;有了百分之一百的利润就敢践踏人间一切法律;有了百分之三百的利润就敢冒上绞刑架的危险!

作为玩的一手好金融的中信银行,真是落实国家政策的好榜样吗?答案很简单:必然不是!

解释这个问题之前,有必要向吃瓜群众科普下与个人房地产有关的抵押贷款。

在银行系统,与个人房地产相关的贷款有两类:一类是住房按揭贷款;一类是住房抵押贷款。住房抵押贷款,就是广大刚需买房时常用的贷款种类,体量大,风险低,一直是各个银行追求的宠儿;而房产抵押贷款,分为两大块:抵押消费贷和抵押经营贷,是将个人房产抵押给银行,银行按房产市值的一定比例的货币贷款给个人,供个人其它用途使用。

在央行和银监会控制系统性金融风险的监控下,中信银行这次暂停的是房产抵押贷款,针对住房按揭贷款,并没有暂停,所以也就不存在大V们所说的中信银行不支持刚需买房的猜测。

这次停贷的抵押贷款:抵押消费贷和抵押经营贷,是炒房群体常用的工具,也是这段时间银行监管部门盯的重点。抵押消费前两年被监管受限额度不超过100万;抵押经营贷的额度高,收益率和风险都高,但市场竞争激烈。

3高房价下的墨菲定律——降房价的泡泡一再破灭

由于北京市政府长期热衷炒地皮(2017年以前,北京连续多年土地出让严重低于供地计划),所以坊间一直流传:世界炒房看中国,中国炒房看北京!除了政府捂地惜售外,企业囤地也层出不穷,虽然国家规定企业拿地后应在一年内开发,超过两年未开发的由政府收回土地,但是北京监管总是浮于形式,至今仍有2014年出让的自住型商品房用地尚未开发。

因此,北京的房价上涨,总价越来越高,作为政治经济文化中心的宇宙中心,自然受到炒房客的青睐,且由于按揭的认房认贷政策(人为限制需求)使得换房越来越难(二套普通住宅首付6成,非普通住宅首付8成)。那换房群体(当然也有炒房群体)最好的方案就是走抵押经营贷。但是经营贷一般要求借款人名下有公司,就是需要是公司的法人和股东。

所以,中信银行此次停贷,如果不是出了问题,它绝对不会乖乖滴停止个人住房抵押贷款。有理由推测:他家的业务风险大,业务存在违规行为,并且被监管部门发现并进行了窗口指导。中信银行是在监管之下被迫作出的“艰难决定”。

4吃瓜群众:如何看待中信银行这次的事件?

借用专业人士的说法:中信银行在被监管前一直都是打政策的擦边球,规避对公司经营背景的要求。从最早1000万上限的消费贷,到100+n的信托消费,一直到刚刚被叫停的实控及二抵。这三年中信银行赚的盆满钵满,抵押消费及经营放款量是北京所有商业银行里最高的,并且有保证金及保险贵金属的收益贡献。

因此,这次中信被指导后停贷,没那么高大上!

怎么看待这件事呢?结合专业人士的观点,结论有几个:

1.中信银行是响应上级号召,贯彻房住不炒?错!中信这几年一直在做的消费贷和经营贷,实际用途大部分是用于买房。叫停抵押贷款完全是被动的。中信如果是自己响应号召,想要资金不流入房地产市场明显有很多风控办法,限制不做200万以上的贷款相当于自杀,明显就是上级监管部门对前几年中信宽松审批打政策擦边球的惩罚。

2.中信银行看空北京楼市,所以暂停200万以上的抵押贷?错!北京的房产总价大家应该有概念,所谓上车盘都是300万400万起步。有企业有房产的企业主只有在名下房子评估300万附近或者300万以下时才有可能考虑中信银行(评估值的7成),房子稍微贵些为了追求更多的现金流,一定会选择其他的银行金融机构。使得中信客户经理很难在市场上获得业务。即使看空楼市,也不应该采用这样极端方式,唯一的可能是监管要求,被罚了。看空楼市完全可以采用降低抵押率的方式,比如抵押率不超50%,1000万的房最多给500万,2000万的房最多给1000万,风险可控。在审批政策差异化的市场上,也可以有一定的竞争力。

3.中信银行担心贷款流入房地产行业出现坏账?错!相比较换房需求做的抵押贷,甚至是为了炒房做抵押贷,风险基本都会比真实经营的企业低。为什么这两年那么多资金放到房地产领域,因为对实体经济更没有信心。

4.政府会认真降房价,让房地产回归合理价格?错!房价上升根源于地价上涨,地方政府是这一系列结果的幕后推手。而且,高地价的托盘者,一般都是国企或者国企背景的混合企业,打狗也要看主人,更何况是官家的狗,降了房价,狗饿死了,悲伤的必然不是老百姓。

5.二手房价格下降,会降低新房价格?错!政府目的是保持新房价格稳定,新房价格稳定,这几年出让的土地以及土地上建成的房屋才不会大幅波动,不波动,银行贷款不良率就不会大幅恶化。政府这两年出台限制二手新房交易的限售政策,就是出于这个目的。如果一段时间后这个政策到了时限,很可能会提高二手房付款比例,比如全款购房,进一步冻结二手房交易。

6.去库存战略下,库存越来越少,那房价肯定会涨?错!目前,房价已经到了一个临界,再涨必然会引发金融问题,泡沫破裂,这是政府不愿看到的,所以这一段时间,官方媒体一直强调防止系统性金融风险。所谓的去库存,吃瓜群众可以关注财政部的这个数据:自2011年至2016年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。2017年,更是创出新高52059亿元,同比增长40.7%。很明显,库存貌似去的还不如新增快,从数据看,库存是越去越多,所以吃瓜群众如果只是投资,一定要小心了。

5房地产导致的金融危机,永远是个定时炸弹!

综合日本房产泡沫危机、香港金融危机、美国次贷危机,不难发现,很多次金融危机的开端都是伴随房地产的大繁荣。物极必反的道理是贯穿整个周易的主线,可以在很多方面被证明。

所以,作为现在的我们结合历史,防范金融风险毋庸置疑,特别当前社会,贫富系数极大,至少现在生活在底层的人还有饭吃。真的有一天危机来临,大面积失业,资本外逃的时候……连基本的动物属性都满足不了的时候,内战是否会再次来临,不可知。不去谈民生,就投资而言也需要稳定的政治体系吧!所以金融稳定是必然的,也是迫切的!

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