住宅投资受挫?商业地产投资是否才是置业良机?

前海小康资本

2018-03-08 07:32:00

在如今物价飞涨的时代,每一年货币都在贬值!钱存在银行越来越不值钱!

每一年物价都在飞涨,我们的资金就在这不经意间就被吞噬掉!那么如何让我们的资金在对抗通货膨胀的同时,如何能够让钱生钱,实现财务自由,是我们很多人的想法!而实现财富保值与收益的有许多方法,如:基金、股票、债券、保险、房产......等。

一、房地产投资总类

首先来说,我们需要了解房地产的投资总类,不同的地产投资的差异性如何!

房产的投资特点:

投资对象:有相当资金可做中长期投资的人、具备相当丰富的房地产投资知识

优      点:有自用及投资双重功能,可抵消通货膨胀带来的贬值损

缺    点:流动性低,变现性差,所需资金较多

长期以来,中国民间的投资渠道狭窄,而我们所熟知的股票、债券、期货市场等经常摇摆不定,没有一定的专业知识很难搞定;而随着中国快速的城市化进程和迅猛的房地产市场发展,大家都不约而同的将投资眼光瞄向了房地产。

二、投资住宅or商铺?

1、商铺不担心折旧

      就住宅而言,使用年限为70年,在物业中是最长的,但住宅毕竟是家在其中,所以旧了感觉会有那么美中不足的遗憾;所以一个新的住宅社区一般来说住上5至10年都会选择更换新的环境。而这时出售也会有折旧的“待遇”,因为外观旧了给人的感觉不爽,另外时间长了的社区管理方面往往会跟不上或不如刚开始的时候那么完善,那么温暖。而商业地产却不折旧,往往是越旧越值钱,商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现,所以旧不是问题。“旺就行”  

2、无需装修、翻新

      在非商业物业投资中有一件让投资者头疼的事情就是装修,就住宅而言,一般来说出租时间在2-4年就得装修翻新一次,以至让物业快租或租上好价,装修费心费力又花钱,挺烦心。而商业地产就免了这样的烦恼,一般都是租户来装修,就算商铺本身有装修也不一定合承租者的需求,所以都是自己按着要求来装修。而且解除合约时装修也是留下不予毁坏的。  

3、不需担心出租、空置

      一般来说住宅都要到中介公司放盘,而且空置的时间较长,相对损失显大。而且投资者还经常为出租的事宜跑前忙后,有家具电器的又不愿意放钥匙给中介,房子又不容易出租,即使租给办公的又怕增添麻烦,左右为难,非常烦琐。商铺就不同,还未到期就可以提前放盘,看铺又不影响到租户,非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心,空空的一无所有最好。 

4、投资回报高

        商铺很多的回报率都达到了8%,而住宅一般在5%以下;商铺出租一般签约在3-5年,每年都会有递增,一年比一年的租金高,住宅就不一定,第二年比第一年低都有可能,不稳定;而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或转让费。再者商铺要脱手相对比较容易,因为有很多好处,自然需求也比较大。

“商业地产”在北京、上海、广州、深圳等经济高度发达的国内市场,早已经有很多投资商业地产的投资者们在这淘到了无数桶金,成了他们“一铺养三代”的梦想。

投资商业地产的三大优势

1.回报周期短

        根据北京托普斯调研公司的数据显示,在国内一线、二线城市中商业地产的回报周期约为8-10年,而相比较的住宅地产的回报周期要为20-25年。

  

2.升值潜力巨大

       商业地产产品一般都出现在一个城市商业最中心的位置,因为这类土地的稀缺,而物以稀为贵,因此与股票、期货等相比,房地产产品的投资风险相当较小,其投资回报相对安全和稳定,特别是商铺 。

       

      大部分的开发商都只租不售,导致大多数的商业地产在市场上并未出现产权销售,也就导致了好的商业地产项目的大幅度升值。全国许多一二线城市的商铺,在近10年的运营当中就涨幅数十倍。

3.年回报率高

       股市动荡、各类金融产品不稳定的情况下,很多懂得理财的人把视线放到了实业投资上面。商业地产项目,其稳定的的投资回报率(年回报率能达到6%-8%)、较小的投资风险、巨大的升值空间、得到了多数投资者的认可和追捧。

        在我们了解到商业地产的投资潜力之后,我们又该如何进行投资呢,才能避免对行业与市场的不了解,而投资失误,造成资金亏损呢?

三、如何才能选到商业旺铺

      从全球来看,也唯有硬通货才真正可以保值增值,如石油、矿产、黄金、稀土等,而商铺无疑也可作为硬通货之一,是稀有资源。因此如果拥有一间“聚宝盆”式的“金铺”,让钱生钱,钱滚钱,让商铺替自己工作,这似乎是很多百姓家庭所渴望和追求的。

      

      对商业地产而言,有三“气”是不可或缺的,即“人气、商气、财气”。“人气”即人流量,“商气”就是商业氛围,而“财气”即由人气与商气带来的财富效应。

1、交通便利。

        有投资“钱景”的商铺,附近最好有地铁站点、公交车站点,以及出租车上下车站,要有合理的人车动线、足够的停车位。 

2、接近人们聚集的场所   

       如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近,或者大社区、大工厂、机关附近,这一方面可吸引出入行人,另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。

3、选择人口增加较快的地方

       企业、居民区和市政的发展,会给店铺带来更多的顾客,并使其更具发展潜力。

4、选取自发形成某类市场的地段

     在长期的经营中,某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”,事实证明,对那些经营耐用品的店铺来说,若能集中在某一个地段或街区,则更能 招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。

  

 5、根据经营内容来选择地址

       店铺销售的商品种类不同,其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方,比如服装店、小超市,但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方,比如保健用品商店和老人服务中心,就适宜开在偏僻、安静一些的地方。(什么位置都有卖点)

 6、要有“傍大款”意识

        即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近,甚至可以开在它的旁边。例如,你想经营吃的,那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为,这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查,挨着它们开店,不仅可省去考察场地的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。

7、位于商业中心街道  

       东西走向街道最好坐北朝南;南北走向街道最好坐西朝东,尽可能位于十字路口的西北拐角。另外,三叉路口是好地方;在坡路上开店不可取;路面与店铺地面高低不能太悬殊。(能见度和日照情况)

8、要选择有广告空间的店面

     有的店面没有独立门面,店门前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。

9、选择由冷变热的区位

       但地段好的“旺铺”也往往价位高不可攀,而且往往买不到,盲目投资存在被套牢的风险。升值潜力往往是比较大的新的社区只要定位准确,发展环境良好,随着社区的逐渐成熟,商铺也会日益红火。

四、投资商铺应注意的问题

▲小康集团在售盐港·华灯起项目实景图

1、选择投资入市时机。

首先要认清未来几年租赁市场的大势,在低谷期进入

2、选择投资房产类型。

目前适宜个人投资的房地产物业类别有:商铺、别墅、写字楼、酒店式公寓、住宅等。选择哪类物业进行投资与所持有的现金数量、社交圈子及各类物业供需情况等因素有关。

 按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、酒店式公寓、住宅。 

3、选择投资的区域

  对周边租赁市场进行分析,判断项目是否有潜力。

4、选择合适的楼盘

正常回收时间为8~10年,

晚出租一年,回收投资的时间将延长3年;

租金增加10%,回收投资的时间将缩减4年;

房价增加10%,回收投资的时间将延长4年;

房价、租金同时增加10%,回收投资的时间不变。

5、选择付款方式

按揭付款是最常见的投资付款方式,在考虑多套投资时,特别要分析每套的最大投入额及时间,以便依据自己的资金情况,全面考虑投资方案,避免因现金流的断流而不得不退房,造成重大损失。

6、调整投资心态

盲目抓大放小

有些人投资心态不够成熟,重小利,在租金上不退让;合同条款不灵活,造成出租时间长期拖延;认为租金收益是小钱,不愿意花心思;殊不知这些与回报时间和回报率息息相关。

总结:商业地产投资,比起其他类型投资有着安全、收益稳定的优势,但仍然需要我们多了解一些投资的专业知识,让我们广大投资者在投资过程中避免投资的损失,巴菲特曾说过,不要投资自己不了解的行业,无知永远是最大的风险,正是因为你不知道真正的风险在何方!

本文来源:周日至诚说

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