业主委员会成立流程

新天荟业主

2018-03-30 16:50:00 ·-

自从推出“楼事315维权”热线之后,好多人反映:业主们想成立业主委员会(简称业委会),但始终成立不起来。其一原因是成立业主委员会的流程复杂,材料繁琐。本文将从以下几个方面揭开业主委员会的庐山真面目。

一、业主大会设立流程:

第一阶段 业主大会的发起条件

在已交付业主专有部分面积达到建筑总面积50%的前提下,建设单位和业主均可以向物业所在地街道、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。但需要占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主共同提出,并报送筹备首次业主大会会议所需资料,一般包括六项材料:

①物业管理区域证明;②房屋及建筑物面积清册;③业主名册;④建筑规划总平面图;⑤交付使用共用设施设备的证明;⑥物业服务用房配置证明。

第二阶段 成立筹备组

(一)筹备组及组长的产生

街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表等组成。其中有表决权的筹备组成员人数应为单数,而且非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。其中组长由街道办事处、乡镇人民政府指定。组长不具有表决权。      

(二)筹备组成员的公告要求及成立日期

 筹备组应当将成员名单、分工、联系方式等内容以书面形式在物业管理区域内显示位置公告。筹备组自公告之日起成立。

(三)建设单位的协助筹备义务

①自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。业主名册、业主专有部分面积、建筑面积清册等材料是首次业主大会会议筹备组开展工作所必须的,建设单位或物业管理单位应及时提供。

②根据北京市住建委指导规则的规定,建设单位还应按照有关规定将相关信息录入公共决策平台。

(四)筹备组职责和工作内容

  筹备组负责首次业主大会会议筹备工作,并在成立之日起60日内,完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示:

①制订首次业主大会会议召开方案,确定会议召开的时间、地点、形式、议题及表决规则;  

②拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案;    

③确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的表决权数;  

④首次业主大会会议的其他筹备工作。  

上述事项公示时间为7日,在公示期间,业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见,筹备组应当予以记录。公示期满后7日内,筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改,确定拟提交表决的内容。筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议。

  

第三阶段 首次业主大会会议

(一)应当表决的内容和通过的条件

首次业主大会会议应当对“管理规约(草案)、业主大会议事规则(草案)、选举业主委员会委员”事项进行表决,并应当全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

(二)业主委员会备案的时效和需提交的备案资料

业主委员会是业主大会的执行机构。一经业主大会会议选举产生,就应在街道办事处、乡镇政府备案。需注意,备案的前提是管理规约、业主大会议事规则和业主委员会等事项已经全部通过。

筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内,将表决结果在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举事项全部通过的,业主委员会自首次业主大会决议作出之日起30日内,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

提交材料具体包括:业主大会成立和业主委员会选举情况的报告、业主大会决议、 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单。街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,出具书面备案证明,并在备案后7日内抄送区县房屋行政主管部门,将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。

第四阶段 申请印章

业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明,向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章。

第五阶段 登记

业主大会成立并完成业主委员会备案的,经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意,可以到市房屋行政主管部门办理业主大会登记,业主委员会凭业主大会登记证明,向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。

二、业主委员会设立流程

第一阶段

(一)业主委员会的组成及成员的产生方式

业主大会设立业主委员会,可以设立监事会,可以聘用财务人员和秘书等工作人员。业主委员会委员、监事会监事、应当由业主大会选举产生;财务人员和秘书的聘用方式应当由业主大会议事规则约定。

(二)业主委员会成员的规定

业主委员会由业主大会选举产生,一般由5人以上单数组成,具体数额、选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。 业主委员会委员每次选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议,推选主任委员、副主任委员等。 主任委员、副主任委员应当由业主委员会委员推选,不经业主委员会委员推选不得连任,具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。

第二阶段 业主委员会会议的召开

(一)召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

(二)业主委员会会议应当有过半数委员出席,每名委员拥有一票表决权,委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认,自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。业主委员会作出的决定自公告之日起对业主具有约束力。 (三)业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。  (四)业主委员会会议应当有过半数委员出席,每名委员拥有一票表决权,委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认,自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。业主委员会作出的决定自公告之日起对业主具有约束力。涉及重要事项的,业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会,公开听取业主的意见,并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。重要事项的范围由业主大会议事规则约定。 业主委员会会议应当制作书面记录,由参会委员签字后存档。

                       

三、业主的表决权(按照面积和人数计算) 

备注:面积和人数条件须同时满足;法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

整个流程如下图:

最最关键:进入业委会的业主代表一定要是热心、无私、愿意奉献,而不是怀揣其他目的,不然业委会的弊大于利!

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