年轻人不能不懂《房地产周期》

芒果街书社

2018-03-18 17:39:00 ·-

一直关注任泽平的公众号,有一次他推介了他的《房地产周期》并在公众号里贴出了这本书的导论,看得我醍醐灌顶,马上就买了这本书并且买了一些宏观经济的简要介绍类的书阅读。

我个人非常喜欢这种偏学术但主题和生活很近的社会学经济学著作,比一些亚马逊畅销榜的书有深度的多(比如最近看的《爆裂》,不建议吃饱的时候看,因为吃饱了还喝鸡汤容易吐)。并且我非常推荐各位阅读他这本书,可能稍微偏学术报告一些,想完全明白要有一点点的宏观经济学概念,但可读性很强。如果没有时间也可以收藏本文以后看。

我摘录的是他导论中的大部分内容,导论非常详实,但没有一个字是多余的。我摘取了一些结论以及和我们普通人强相关又看得懂的内容以飨读者。

在第四节,拓展了一些任泽平书中的统计数字和其他观点,对准备买房的年轻人有一定的指导意义。

1为什么研究房地产周期

房地产是经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心

房地产是周期之母。商品房兼具投资品和消费品属性,且产业链条长,房地产市场的销量、土地购置和新开工面积是重要的经济先行指标。我们测算房地产链上带动的相关投资占整个全社会固定资产投资的50%左右,房地产带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。

房地产泡沫经常是金融危机的策源地。由于房地产是周期之母,对经济增长和财富效应有巨大的影响,而且又是典型的高杠杆部门,因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关,十次危机九次地产

 房地产是大类资产配置的核心。长期来看全球货币超发是普遍现象,能够跑赢印钞机的资产不多,在多数国家大都市圈的房地产是其中之一,具有抗通胀属性

那些年关于房地产的争论和误解

房地产的相关问题,始终是社会大众、金融投资和公共政策领域的热点话题,比如,什么决定房地产投资、什么决定人口流动、城市规划战略应是发展中小城市还是大都市圈、中国房地产是否有泡沫、如何建立长效机制

自1998年房改以来,在社会舆论的巨大争议和此起彼伏的看空声浪中,一线房价出现了持续、猛烈而巨大的涨幅,北京、上海、深圳等一线城市房价10年6倍以上的涨幅即使放在全球房地产历史上也是相当惊人的。据说那些早期提出泡沫破裂、崩盘论的经济学家已经没有了听众。那些一度流行的看空逻辑,比如人口老龄化、房地产调控、城市化放缓、商品房存量大空置率高、房价过高、房产税试点等,都没有阻止房价的上涨,房地产成为中国最坚硬的“泡沫”。

现状

长期以来,中国城市规划政策的指导思想是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”,因此,政策经常通过减少土地供应来控制大城市规模,同时,增加中小城市土地供应。但事与愿违,过去几十年,人口不断往大都市圈迁移,而土地供给错配,人地分离,造成了一二线高房价、三四线高库存。

 国际经验表明,大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应,更节约土地和资源,更有活力和效率,这是几百年来城市文明的胜利,是城市化的基本规律。因不尊重人口集聚客观规律所造成的城市规划不足,才是导致一些“大城市病”的重要原因。强行控制人口的做法,一方面与尊重市场在资源配置中的决定性作用相违背,另一方面也不利于广大人民分享大城市发展的好处。

2什么决定房地产周期?长期看人口,中期看土地,短期看金融

研究房地产周期,我们首先要对关键词进行准确定义。房地产包括住宅和商业地产,其中以住宅为主。房地产兼具消费品属性(居住需求,包括首次置业的刚需和第二次置业的改善性需求)和金融属性(投资或投机性需求,在价格的博弈中获得价差,并且可以加杠杆)。影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期变量,也包括土地政策等中期变量,还包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量。

因此,房地产周期可以分为长中短周期,长期看人口、中期看土地、短期看金融。

从房地产的供需角度看,人口、金融均属需求侧因素,土地则属于供给侧因素,人口、金融、土地综合决定房地产周期。衡量房地产周期的指标包括销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工、投资、库存等,衡量房地产市场泡沫化程度的指标包括房价收入比、租金回报率、空置率等。

第一

长期看人口:人口迁移的趋势、超大城市的未来、人地分离的解决之道、大都市圈战略的确立

房地产周期在长期是人口周期的一部分。人口影响房地产市场的逻辑是:初期,在房地产周期的左侧,人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率,居民收入快速增长,消费升级带动住房需求;20-50岁置业人群增加(20-35岁首次置业为主,35-50岁改善型置业为主),带来购房需求和投资高增长;高储蓄率和不断扩大的外汇占款,流动性过剩,推升房地产资产价格。随后,步入房地产周期的右侧,随着人口红利消失和刘易斯拐点出现,经济增速换挡,居民收入放缓;随着城镇住房饱和度上升,置业人群达到峰值,房地产投资长周期拐点到来。随着房地产黄金时代的结束,后房地产时代的典型特点是“总量放缓、结构分化”,人口迁移边际上决定不同区域房市。

我们研究了人口迁移的国际规律和逻辑机理,这对理解未来中国人口迁移趋势、城市化布局和预测区域房价具有启发意义。研究发现:

1)美国、日本等人口迁移呈两大阶段,第一阶段,人口从农村向城市迁移,不同规模的城市人口都在扩张,而且在总人口当中的占比均在上升,第一个阶段与经济快速增长、产业以加工贸易中低端制造业和资源性产业为主相关,城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是大都市圈化,人口从农村和三四线城市向大都市圈及卫星城迁移,一些中小型城市增长放缓甚至净流出,而大都市圈人口比重继续上升,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。我们还发现,在城市化率超过70%以后,人口继续向大都市圈集中,这时服务业比重占据主导地位。

2)大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应,更节约土地和资源,更有活力和效率,这是几百年来城市文明的胜利,是城市化的基本规律。这也就是意味着,中国过去长期“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移和城市化规律的。

3)中国正处于人口迁移的第二个阶段,在未来中国的人口迁移格局中,大都市圈人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。2015-2016年,全国房地产市场分化明显,一线城市和部分二线城市房价上涨明显,相当部分三四五六线城市平稳,表明中国城市化正步入第二个阶段:大都市圈化。

4)由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。

5)除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外,一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关,目前供给不足,房地产越来越货币金融化。

根据典型工业化经济体房地产发展的经验,其发展过程中具有明显的阶段性特征:

1)从高速增长期到平稳或下降期。在经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升的阶段,房地产销量和投资处于高速增长期,房价上涨有长期基本面支撑。当进入经济增速换挡、城镇化率放缓阶段,大部分人群的住房需求基本得到满足,大规模住宅建设高潮过去并转入平稳或者下降状态。住房开工量与经济增速以及城市化水平的关联度下降,而与每年出生人口数量以及有能力、有意愿购买住房的适龄人口数量的关联性更强,房价受居民收入和利率政策影响较大。比如,上个世纪五六十年代西方国家出现的婴儿潮,以及成功实现追赶之后日本社会的低生育率和老龄化,都对各自的住宅发展产生了显著的影响。

2)从数量扩张期到质量提升期。初期,住房饱和度不高,住宅开工高速增长,以满足居民快速增长的最基本的首次置业居住需求;随着住房趋于饱和(比如城镇户均一套),居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求的要求提高。

3)从总量扩张期到“总量放缓、结构分化”期。综合典型国家城市化过程中经济发展阶段、产业结构和人口区域分布结构的关系来看,人口空间的分布大体上经历了农村、城市化、大都市圈化集聚三个阶段。

我们重点研究了国际上超大城市人口发展趋势及其对中国北京、上海等的启示。研究发现:

1)城市人口集聚的基本逻辑是经济-人口分布平衡。从长期来看,决定一个城市人口集聚规模的关键在于该城市与所在国家其他地区的收入差距,这种区域收入差距用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。在完全的市场竞争和个体同质条件下,一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入,直至该地区人均收入与其他地区持平。OECD城市功能区及美日韩的经验也证实这一点,全球高收入国家50万人以上城市功能区的经济-人口比值的中位数为1.01,平均值为1.07。美国、日本、韩国等高收入经济体城市人口集聚的国际经验表明,经济-人口比值趋近1,如果高于1,将面临人口净迁入,如果低于1,将面临人口净迁出。

2)当前北京、上海的经济-人口比值高达1.9以上,人口增长仍有较大潜力,在北京、上海迈向世界城市或全球城市的路途中,经济-人口分布的内在平衡动力将驱动其未来人口显著增长。从全球主要都市区人口密度的国际比较看,北京、上海人口仍有较大的增长空间,分别超过1000万、400万,我们预计未来北京上海都市圈人口都将超过3000万。受人口调控政策影响,近年北京人口增量放缓,上海人口增量由正转负。

3)交通拥堵、环境污染、资源约束均不是严控人口规模的理由。当人口规模超过一定水平时,城市交通情况与城市布局、城市交通设施水平及城市管理能力等更为相关。当前北京、上海的轨道交通路网密度不超过0.10公里/平方公里,远低于纽约都市区、东京圈、首尔圈,这是造成北京轨道交通出行比例较低、从而较为拥堵的重要原因。

4)北京上海人口发展存在老龄化、人口分布失衡、职住分离等突出问题。从全球角度看,大量年轻外来人口涌入大都市圈是城市活力的源泉,国际大都市区的老年人口比重多明显低于本国平均水平。2015年北京、上海户籍人口60岁及以上人口占比分别高达23.6%、30.2%,北京市接近全国平均水平、上海市明显高于全国平均水平。北京市五环内、上海市外环内均集聚了接近一半的常住人口,人口密度明显高于其他大都市,这意味着北京市、上海市的核心区域人口已经严重饱和。北京、上海的就业分布相对集中,而居住分布比较分散,且二者相距较远,一些地区“睡城效应”十分明显。

5)改善北京上海人口调控政策,优化城市规划、人口空间分布和公共轨道交通。可借鉴OECD的城市功能区视角,超越行政边界解决存在难题。放弃人口总量调控目标,保持相对开放的人口迁徙政策,年轻移民是城市活力的源泉。优化人口的空间分布,并促进职住平衡,向新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。大力提高城市轨道交通路网密度,推进轨道交通系统制式多元化发展,改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

 

长期以来,在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下,土地供给向三四线城市倾斜,但人口向大都市圈集聚,人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配,这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。解决之道不是控制需求的短期调控,而是建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。

第二

中期看土地:香港批租制度、土地财政、地方GDP锦标赛、地价推高房价

金融、人口因素是影响房地产需求的主要因素,而土地则是影响房地产供给的主要因素。由于从供地到开发商拿地,到开工,再到预售或竣工待售形成住房供给,存在2年左右的时滞;并且,土地供给政策及计划还可能通过预期传导直接影响当期房地产市场。因此,土地因素对房地产周期的影响主要在中期,介于人口因素和金融因素之间。土地供应量的多少是住房市场供求平衡和平稳运行的重要基础。如果出现短期内土地供应过多(或过少),极易造成住房供给过剩带来的供求失衡(或供应不足造成的房价过快上涨),因此,土地市场供求平衡对中期住房供求平衡十分重要。

在中国香港,土地租批和限制土地供给制度导致房价奇高。自1842年成为英国殖民地起,香港就开始实行土地租批制度,即土地归港英政府所有,由政府向开发商或土地使用者批租土地,开发商或使用者获得承租批准期限内的土地使用权,并向港英政府一次性缴纳规定期限内的土地使用权出让金。

 

1985年港英政府出台了“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定,这是1985-1994年间香港房价快速上涨的重要原因之一。2004-2011年间的住房价格大幅上涨,也与当时出台“2002年宣布取消拍卖土地,暂停‘勾地’一年,直至2004年5月再作土地拍卖”的政策规定密切相关。两年停止供地计划必然加剧了未来住房供给的短缺。2011年和2012年香港房价大涨,与前期土地供应量不足有密切关系。2008-2009年,新增住宅用地只有0.019公顷。2010年香港仅有约19800个住宅单位建成,不到2000年的四分之一。

 

在改革开放之初,中国实行土地公有制,即城市土地国家所有、农村土地集体所有,由于宪法规定土地不允许买卖交易,中国制定了土地所有权与使用权分离的政策,对土地使用权实行出让、转让,实行国有土地有偿使用制度,并率先在深圳、广东、上海等试点,随后在全国推广,形成了中国土地财政制度。中国土地出让先是以协议出让为主,但由于不透明容易产生腐败。2002年以来规定经营性土地出让的方式必须采取招拍挂,这些方式看似公开透明,但却不断推高地价、产生地王,助推了房价持续上涨。有观点认为,香港的土地财政与限制土地供给,是导致房价高涨、伤害民众福利和实体经济的坏例子,内地错把香港的教训当经验引进。

 

除了土地财政制度之外,中国大陆一线二线城市房价过高、三四线城市房地产库存过高,则与土地资源错配有关。由于“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”的城市化指导思想,一线和部分二线城市建设用地规模被严格控制,而三四线城市土地供给偏多。在人口大都市圈化背景下,土地错配必然导致一二线高房价、三四线高库存。一二线热点城市每次限制土地供给均为下一次报复性上涨埋下伏笔。

 

为什么地方政府热衷于经营城市、对调控房价不积极?在房地产的盛宴里,谁切得了最大的蛋糕?利益结构决定博弈结构和行为模式。我们透过房价构成,研究房地产市场的利益主体、激励机制以及各自的行为模式,这有助于判断房市的博弈结构和趋势。研究发现:

1)地方政府是最大受益者,政府所得占房价的6成左右,占比高。从宏观层面看,2014年土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%;从中观城市看,2015年土地出让金和税收占房价的56.8%;从微观上市企业看,2015年土地转让金和税收占房价的56%。

2)从宏观层面看,1999-2015年,国有土地出让金从514亿激增至3.25万亿,增长63.3倍,占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。2004-2014年,5个房地产特有税种税收合计从1207亿元飙升至1.38万亿,十年间增长11倍,占地方财政本级收入之比也从10.16%上升至18.21%。2004-2014年,6个房地产业相关的税种税收合计从1028亿元上升到7294亿元,增长7倍。2014年6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。

3)从中观城市看,主要是土地价格推动房价上涨,各地方建安成本差异不大。通过回归分析发现,土地价格显著影响房价。

4)从微观企业看,房企净利占营收比重低且在下降,土地成本持续攀升。拿地成本占房价4成以上,税收占比约13%,政府这两项收入之和占房价的6成左右。

5)受益于土地财政,地方政府是房价上涨的最大受益者,占6-8成;由于地方政府对土地财政的依赖,天然追求土地出让收入最大化;客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献,但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用;土地财政难以持续,出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税,这涉及深层次的经济乃至政治改革,不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。

第三

短期看金融:利率、货币超发、支付能力、加杠杆、抵押物信贷加速器

金融政策(利率、流动性投放、信贷、首付比等)既是各个国家进行宏观经济调控的主要工具之一,也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策。住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持,利率、首付比、信贷等政策将影响居民的支付能力,也影响开发商的资金回笼和预期,对房市供求波动影响较大。国内外房地产泡沫形成大多受低利率和充裕流动性推动,而房地产泡沫破裂则大多可归因于加息和流动性收紧。

 

房地产短周期是指由于利率、抵押贷首付比、税收等短期变量引发的波动,通过改变居民的支付能力和预期使得购房支出提前或推迟。

 

一轮完整的房地产短周期为:政策下调利率和抵押贷首付比,居民支付能力提高,房地产销量回升,商品房去库存,供不应求,开发商资金回笼后购置土地,加快开工投资,房价上涨,商品房作为抵押物的价值上涨会放大居民、开发商和银行的贷款行为;当房价出现泡沫化,政策上调利率和抵押贷首付比,居民支付能力下降,房地产销量回落,商品房库存增加,供过于求,开发商资金放缓购置土地和开工投资进度,房价回落,商品房作为抵押物的价值缩水会减少居民、开发商和银行的贷款行为。在这个过程中,情绪加速器、抵押物信贷加速器等会放大房地产短周期波动。

 

商品房需求包括居住需求和投机需求。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放、低利率和土地供给垄断有关,它反应了商品房的金融属性。1998年房改以来,中国一线房价涨冠全球,除了跟城镇化、经济增长和居民收入有关之外,还跟货币超发有关。房价上涨有没有泡沫,首先要区分基于基本面支撑的正常上涨和基于货币现象投机性需求的非正常上涨。过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑:经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。1978-2015年间,中国GDP年均名义增长15.3%,城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。1978-2015年间,中国城镇化率从17.92%上升到56.1%,城镇人口从1.7亿增加到7.7亿,净增6亿人,其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化,根据五次普查数据显示,1982年平均每户家庭人数4.41人,2000年为3.44人,2010年为3.1人。

但是,2000-2016年间尤其2014-2016年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。金融属性的驱动力主要是货币超发和低利率。根据货币数量方程MV=PQ,货币供应增速持续超过名义GDP增速(生产活动所需要的资金融通),将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性,是吸纳超发货币最重要的资产池。

3如何衡量房地产市场风险?全球历次房地产大泡沫,中国房地产市场风险

十次危机九次地产,我们研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示。研究发现:

1)历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。

2)虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门(无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷),因此房市对流动性和利率极其敏感,流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性,并脱离居民收入、城镇化等基本面。

3)政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。

4)虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的,泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。

5)如果缺乏人口、城镇化等基本面支持,房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。

6)每次房地产泡沫崩盘,影响大而深远。

 

在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下,2014-2016年一二线城市房价地价暴涨。中国房地产泡沫风险有多大?体现在哪些环节?我们从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等定量评估。研究发现:

1)绝对房价:中国之都、世界之最,全球前十二大高房价城市中国占四席。过去中国是房价收入比高,经过2014-2016年这一波上涨,现在是绝对房价高,但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中(中心城区房价),中国香港排第1,深圳、上海、北京分列第7、8、13位。

2)房价收入比:一二线偏高,三四线基本合理。最新全球房价收入比的十大城市里面,北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素:一是收入差距效应,高收入群体向一二线城市集中;二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市集聚。

3)库存:去化压力比较大的是部分三四线中小城市。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市,且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区,这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看,后房地产时代人口继续向大都市圈迁移,农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此,一二线主要是价格偏高风险,三四线主要是库存积压风险。

4)租金回报率:整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%,中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感,住房自有率在国际上较高。

5)空置率:三四线高于一二线。中国房地产空置率比较高,积压严重,三四线比一二线更严重。从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设,大城市的空置率可能跟过度投机有关。

6)房地产杠杆:居民杠杆快速上升但总体不高,开发商资产负债率快速上升。房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。

 

2015-2016年中国一二线房价大涨,资产价格泡沫担忧加剧。我们进行了比较研究,研究发现:

1)与过去比:中国本轮房价大涨有五点不同。涨速快;脱离基本面。本轮房价大幅上涨背景是经济增速放缓,人口增速和城镇化明显放缓;货币超发, M2与名义GDP增速的裂口不断扩大,杠杆明显上升,先后推升股市、房市泡沫和滞胀预期;区域分化明显。一线城市大涨,三四线基本持平;政策刺激,每一项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。2014年“1121”降息后,止跌回升,2015年“330新政”后,加速上涨,“930新政”后再次加速上涨。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后,房价在春节后跳涨。

2)与日本1991年前后房地产大泡沫比:涨速快,1987-1990年间,日本六大城市房价年均增速24.6%,远超1986年前均值;脱离基本面,广场协议后日本出口大降,实体困难,经济增速低于1986年前的均值;货币超发,从1986年开始,日本M2增速明显加快,利率大降;区域分化明显,1986-1991年间日本六大城市房价大涨,中小城市房价涨幅很小;政策刺激。1991年前,货币宽松催生了泡沫,随后货币收紧又刺破了泡沫。当前中国房市和日本1974年前后日本的那轮泡沫也有相同点:经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等,如果调控得当,尚有转机。

3)与2015年股市大泡沫比:“水牛”,货币超发未流入实体经济;“政策牛”,“刺激牛”,2014年以来不断出台刺激房地产政策;“杠杆牛”,鼓励居民加杠杆,测算表明,居民加杠杆大多是“场内”的,全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右,撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算,杠杆成交金额超2500亿元。房地产杠杆总体低于发达国家。“疯牛”,脱离基本面加速上涨。

4)避免悲剧重演。地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力,地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处,同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间。住宅投资已告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险,尽快建立长效机制。

4启示

对于我们个人而言,最关心无非就是,哪里的房价还能涨,什么时候买房最合适。

由任泽平的研究,我们得知,中国的城市化已经到了第二阶段,也就是大都市化的后房地产时代,由国际经验来看,人口持续向一二线城市流入,长期人口净流入的地方房价自然还能涨,那到底是哪些城市在净流入?

任泽平同样在文中给出了统计数据:

1985-1990年人口净迁入前5分别是广东,北京,上海,辽宁,天津;净迁出前五分别是四川,广西,浙江,湖南,黑龙江。

1990-1995年人口净迁入前五分别是广东,上海,北京,江苏,新疆;净迁出前五分别是四川,安徽,湖南,河南,广西。

1995-2000年人口净迁入前五分别是广东,上海,浙江,北京,新疆;净迁出前五分别是四川,湖南,安徽,江西,河南。

2000-2005年,人口净迁入前五分别是广东,浙江,上海,江苏,北京;净迁出前五分别是四川,安徽,河南,湖南,湖北。

2005-2010年,人口净迁入前五分别是广东,浙江,上海,北京,江苏;净迁出前五分别是河南,安徽,四川,湖南,湖北。

2010-2015年,人口净迁入前五分别是广东,浙江,北京,江苏,上海;净迁出前五分别是河南,安徽,湖南,四川,江西。

在这30年中,广东省的净流入极高,不仅一直保持第一,而且远超第二名(数据我没有贴出,可以去国家统计局查询)珠三角的吸引力非比寻常,从现在往过去看,改革开放以来,珠三角一开始是制造业起步,吸引大量人力,进一步走向智能制造,深圳特区的发展更是一颗璀璨的创新明珠,带动了广州,珠江等地的快速发展,并向东莞佛山等地辐射;从现在往未来看,粤港澳大湾区的发展更是不可限量。与之相反的省份,人口近迁出较多的四川湖南河南安徽等地,发展肯定不会特别好,不过从数据上看,四川净迁出的速度有所下降,而河南在加速人口迁出。

再细看2001-2015年的具体城市的年均增量,书中详尽的数据表格显示,2001-2010年年均增量较高的城市有上海,北京,深圳,苏州,广州,天津,成都,前四者年均增量较高,后三者年均增量差不多。但是,从2011-2015年数据上看,人口向一线城市和区域中心成熟聚集的速度整体放缓,而且分化明显,但趋势未改。2011-2015年间,除天津,重庆(主城9区),石家庄,南宁和福州外,其他城市年均增量下降明显,其中天津,重庆(主城9区)常住人口年均增量较之前有明显增加,天津常住人口从2001-2010年29万年均增量增加到51万,重庆(主城9区)常住人口年均增量从之前的13.0增至17.8万;石家庄常住人口年均增量从8.2w增至10.8w;南宁从之前的4.5w增至6.5w;福州7.3w增至7,7w。与此同时北上广深的增速下降较为明显,这也可以理解,但是苏州,南京,宁波的人口年均增量大幅减少,分别从之前的35w降至3w,17.7w降至4.6w,16.4w降至4.4w,苏州将面临人口净迁出。

所以从投资角度看,买长期人口净流入的,而不要买人口净流出的城市的房子。以上城市都是人口净流入的,那么人口净流出的地方将面临去库存的压力。从易居研究院智库中心2016年4月发布的《中国50城住宅库存报告》的分析来看,50个城市中有26个城市的去库存化压力较大(存销比)(2016年4月后有部分城市去库存化较好,如三亚,海口,长沙,天津,成都等)包括:北海(存销比33),淮南,烟台,乌鲁木齐,呼和浩特,西安,茂名,海口,西宁,济宁,兰州,银川,贵阳,大连,长沙(以上城市存销比在29-20),荆门,常州,沈阳,哈尔滨,无锡,三亚,成都,天津,长春,马鞍山,南宁(以上城市存销比在19-15之间)在国家去库存的号召下,存在库存压力的城市多半会价格下调,开发商为了尽快回款也可能会有一定折扣。

但是,短期来看,也就说到了第二个问题,什么时候买?除了去库存,国家还号召降杠杆,全球流动性也开始缩紧,将需求延后(这就是银行开始惜贷的原因:降低居民和开发商的杠杆,控制M2,抑制地产和经济泡沫),所以18年必定不是一个适合买房的好时候(不过如果是刚需就没办法了),如果你等的起,就19年20年再看吧。

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