楼市下半年或持续降温,房地产长效机制如何落地?

朱晓红谈楼市

2018-08-09 10:46:21 ·朱晓红:中国豪宅研究院院长,资深房地产专家 中国豪宅研究院是专家、学者密集型的咨询服务机构。包括开发要点的提炼,开发流程优化,融资模式的选择,項目选址,項目定位,用地必要条件的解读,以及交通组织、规划布局,业态组合,招商指导,资源整合利用的指导,以及风险规避的方法和路径。

7月31号的中央政治局会议已经明确指出要下决心解决好房地产市场的问题,坚决遏制房价上涨,加快建立房地产长效机制。二套房利率上调本质上是抑制住房的投资性需求,使房地产回归其居住的属性。

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房地产长效机制一直存在着并非没有

商品化市场化的发展取向,国家建设用地的转让制度,多种所有制实体共同进入并多渠道共同开发的体系,商业银行和公积金的开发消费贷款,对低收入者实行住房保障,政府被赋予对市场的监管服务等等,这些都是既有存在的房地产长效机制。

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房地产长效机制不可能通过顶层设计而产生

脱离基层创新而产生的顶层设计,肯定是不接地气的闭门造车。长效机制是创新、对比、筛选、立法立规、动态实践的结果。政策是为解决现实问题的中短期规范导向和约束,机制则是应对目标要求而形成的中长期法律和制度的安排。

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房地产长效机制不可能在短期内一蹴而就。

长效机制针对的都是发展目标、原则路径、风险防范、资源协同等重大、长期、难点、节点问题。如土地供应、金融信贷、市场交易、社会保障、绿色建筑、税费构架、市场监管等机制,哪一个都不是轻易决定和一帆风顺的。复杂性决定了长期性。

单一房产税征收不是长效机制,房地产税费体系征收构架调整改革才是长效机制。房产税遏制不住房价上涨,上海重庆的实践已经验证。

因为房产税是持有环节的财产税,如果人大要强力推出,请在征税税基上扣除地价部分,因为土地不是房产拥有人的财产;也请征收前,先调整房地产税费整体结构,简化税种,降低流通环节税收比重,在征税初始阶段不增加税赋总量,减少征税阻力;更希望北京市带头试行,带头征收,带头攻艰克难,而不要让其他地方率先执行。

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坚持房地产商品化、市场化的主体发展取向

重新回到《价格法》中的商品房市场调节价格而非政府定价或政府指导价的定位。在宏观经济紧缩期和新旧动能转换期,可适时取消房地产市场需求侧的调控政策,在房价基本受控的条件下,保持宏观经济、金融业和房地产业的稳定发展。不要让人的神经一直因为房价问题而绷的紧紧的。

一、应该恢复政府对房地产分类分级管理:

中央管房地产金融、土地、税收的规划、方计和指导性指标。地方政府管房地规划、土地供应、建筑和交易市场、价格稳定和住房保障(确定保障对象、人均户均最低保障水平、房源供应、公积金使用等)。

二、应该允许地方政府自选房地产发展和监管服务模式:

每个城市,可根据自己的实际情况和经济社会要求,确定房地产发展的目标、路径和策略,如选择市场化为主,租赁为主,保障为主等,及其相应政策措施。地方政府承担房地产业长期健康稳定发展的责任。

三、应该推进农村集体土地制度改革,建立农村房地产产权制制度和市场:

仅有“土地流转”和“三权分置“还不夠,关键是实现集体建设用地与现有房地产市场的“同地同权”对接,形成与经济发展水平相适应的级差地租体系和城乡一体化的房地产市场。这对于增加土地供应渠道,调整房地产用地结构,整体提升农村土地级差效益,缓解农村空心化矛盾,加快农村现代化,脱贫致富,增加农民收益,打通城市社会资本流入,消除城乡两元体制,都具有特殊的历史性的改革意义。

四、应该尽快政策化“房子是用来住的,不是用来炒的”的理念方针:

“房住不炒”需要通过明晰的政策才能真正落地。目前情况是仅叫好,不落地。是否关闭房地产交易市场禁止交易?是否不允许商品房涨价?是否不允许家庭个人拥有多套住宅?是否压缩商品房而扩大保障房、租赁房的供应比重?是否用去杠杆、增税收的方式去调控住房需求?还是仅对投机者进行打击?现在是缺少落地政策的研究和制定。

   文|李战军

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