房产证上有未成年人的名字,卖房时需要注意什么?

北京房地产法律服务

2018-03-29 08:46:00 ·-



很多人买房时出于种种原因喜欢把自己的未成年子女列为买房人,产证上也就有了未成年人的名字。这在法律上应当视作对未成年子女的赠与,未成年子女因此而享有了一定份额的房屋产权。那么,在出售该类房产时,需要注意什么事项呢?本文主要阐述一下两点。

一、需要法定代理人的代理

【《民法总则》第十九条规定:“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”】

出售房屋是非常重大的民事法律行为,未成年人(无论是无民事行为能力人还是限制民事行为能力人)都不得单独行使,一般都需要法定代理人的代理或同意。

【《民法通则》第十四条规定:“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。” 简单地讲,未成年人的监护人是他的法定代理人。】

【《民法通则》第十六条第一款规定:“未成年人的父母是未成年人的监护人。”】

因此,未成年人的父母是他的法定代理人。未成年人的父母以未成年人的名义对外签署的合同由未成年人承担民事责任——法律后果由未成年人承担。

监护权属于亲权的范畴,不因离婚而发生变更。父母约定某一方离婚后不再享有监护权的约定是无效的,不管法院判决哪一方抚养孩子(或者孩子跟随哪一方生活),父母双方都享有孩子的监护权。根据法律规定,监护人是法定代理人。因此,离婚的父母都享有孩子的监护权和法定代理权。从这个角度讲,出售有未成年人名字的房产时最好是未成年人的父母均签字。

但是,司法实践中,往往只要有父母的一方代签字就能够确认协议的效力。鉴于对这个问题没有明确的法律规定,因此如果卖房人中有未成年人且只有未成年人的父亲或母亲代签字,买房人有权催告另外一位法定代理人代签字,否则就可以撤销合同。

【《合同法》第四十七条规定:“限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”】

因为房产买卖是重大的交易行为,所涉金额很大,未成年人的一位法定代理人未签字,该合同的效力就可能有问题,就对买房人的利益造成巨大的威胁,买房人为了防范风险有权催告未成年人的另外一位法定代理人追认(代签字),如其拒绝代签字或通过其他方式追认,则买房人有权撤销该合同。

二、出售未成年人的房产份额需为未成年人的利益

【《民法通则》第十八条第一款规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”】

 该强制性规定旨在保护被监护人的合法权益,应当理解为效力性强制性规定,监护人违反该规定出售房产的合同应属无效。因此,关键就是要看监护人(父母)出售子女的房产是否“为被监护人的利益”。

从现在的司法判例来看,如果未成年人的监护人将未成年人的房产卖掉,未成年人不可以仅仅据此主张房屋买卖合同无效,也不能仅仅以房屋可以“安身立命”而卖房所得价款容易流失或贬值,或者房价在上涨为由主张房屋买卖合同无效,而要举证证明监护人出售其房屋不是为了其利益,或者存在(与买房人)恶意串通损害其利益,或者存在其他的违反法律行政法规效力性强制性规定的事由。

来源:房产律政

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