文章来源：REITs行业研究
保利租赁住房REITs一期发行规模17.17亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，产品认购倍数超过1.3倍，发行利率5.5%。
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概述
3月13日，保利租赁住房REITs一期成功发行，发行规模17.17亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，产品认购倍数超过1.3倍，发行利率5.5%。
保利租赁住房REITs是国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs。保利租赁住房REITs储架总规模50亿元，本次发行的一期系保利租赁住房REITs首期产品。
保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，“保利租赁住房REITs一期”的成功发行，构建了租赁住房业务“持有、运营、证券化退出”的闭环商业模式，将极大促进保利地产租赁住房业务的发展。保利地产通过本期产品获得的融资将持续投入租赁住房业务中，以快速壮大保利地产的租赁住房业务。
在租赁住宅方面，保利已经布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。
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保利租赁住房REITs产品简介
2017年10月23日，保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。
保利租赁住房REITs产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。
一、本单产品的创新效应和示范效果
该产品与其他类REITs产品类似，以专项计划间接持有的标的物业产生的现金流作为排名前列还款来源，增信措施包括资产支持证券的结构化分层、标的物业租金收入及权利维持费对优先级的超额覆盖、评级下调承诺、差额支付承诺、保证金安排、优先级资产支持证券退出的开放退出及流动性支持、项目公司股权和债权及标的物业的优先收购权及标的物业抵押等。
该产品开创了在类REITs产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式的先河。储架发行方式在银行间市场发行的信贷资产证券化项目中广泛应用，目前企业资产证券化产品也开始推广，“京东白条应收账款债权资产支持专项计划”等产品都采用了该发行方式。该等发行方式的特点是在专项计划申报阶段，不必确定具体的基础资产，仅对交易模式及计划文件进行审查；在交易所出具无异议函，确认产品期限及额度后，根据基础资产的形成情况、市场利率情形及原始权益人或融资方的资金需求较为灵活地选择发行时点，实现分期发行及备案。在当前的资产证券化制度框架下，“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有储架发行机制实现。
该产品的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验。租赁住房REITs，就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。
二、本单产品的构造
该产品采用“专项计划+私募基金”的双SPV的模式。首先，通过设立私募投资基金，保利地产实缴基金出资100万元，认购取得全部基金份额。然后，专项计划于设立日受让全部基金份额，并实缴剩余基金出资16.69亿元，间接持有项目公司的股权、基于项目公司股东身份向项目公司发放委托贷款及向项目公司增资。
三、信用增级
本单产品采用的信用增级方式有：
1. 物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖；
2. 优先级和次级资产支持证券分级，优先级和次级的比例达到89.5%：10.5%；
3. 评级下调承诺，如果信用评级机构对优先级资产支持证券评级低于AA+级（含），保利集团将按照支付通知所列示的时间及金额在规定时间内偿付优先级资产支持证券持有人未分配的本金及预期收益的现金；
4. 物业资产抵押和保证金机制；
5. 保利集团提供差额支付承诺等。
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保利租赁住房REITs得到了监管的有力支持
上交所总经理黄红元表示，保利租赁住房REITs是住房租赁市场的一个标志性事件，对楼市生态将产生深远影响，从而推动“房子是用来住的，不是用来炒的”发展趋势。其还特别指出，保利租赁住房REITs项目的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验，是上交所积极响应国家政策，助力住房租赁市场发展的重要举措。
黄红元表示，十九大报告强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，为住房市场的发展指明了方向。国务院办公厅制定发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的有关文件，住房城乡建设部、证监会等九个部委也专门制定了加快发展住房租赁市场的通知，明确提出了推进“REITs试点”的战略部署。
近几年来，社会各界特别关注住房租赁市场的发展。推进住房租赁市场发展，增加租赁住房的有效供给，离不开金融市场、资本市场的服务和支持。本单租赁住房REITs产品的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验。通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径，盘活存量房屋用于租赁市场，增加租赁住房的有效供给，从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场，也使相关企业能够充分利用社会的资源，合理控制成本，实现多方共赢。
证监会债券部副处长闫云松表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。他认为，本单产品的推出正当其时，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。
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租赁住房REITs对保利的作用
一、简述
对于保利租赁住房REITs这单产品，保利集团董事长徐念沙指出，租售并举已成为国家重要政策，各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，保利集团时刻不忘自身承担的社会责任与历史使命，积极响应政府号召，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性，深入促进房地产行业健康有序发展。保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊则表示，该项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，REITs将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。
在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。
保利地产相关负责人表示，REITs是与持有运营商业模式较佳匹配的金融工具，保利集团已搭建了专门的REITs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任保利住房租赁REITs项目联席总协调人，其优秀的资本运作能力为此单产品的顺利实施提供了有力保障。
二、REITs是保利“一主两翼”业务布局的战略性资本工具
目前，保利地产已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局。保利地产将着力于以存量物业为基础，充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式，积极利用REITs实施战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。在此之前，保利地产已经成立资管中心，积极探索各类资产金融方案。
保利地产长期盈利能力保持稳定，毛利率保持在30%左右，净利率在10%左右。经历了近几年去杠杆、调财务过程后，公司开始加速拓展土地储备和销售规模，市占率不断提升。保利地产经过20余年的专业发展，公司形成了以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务布局。
布局金融领域对于房企来说有几个优势：（1）扩大融资渠道，解决自身融资难、成本高的问题；（2）房地产与金融业务结合之下，有助于房企探索多元化业务如养老、商业运营、物流等。
保利地产较早于2010年开始布局金融业务，主要布局了房地产基金业务。目前已经形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，通过地产与基金相结合，推动公司主业规模扩张及业绩增长。
