环京调控一周年:销量暴跌 楼面价飙升

楼市相对论

2018-03-29 10:15:27 ·由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目,为行业带来最前线的楼市观察。

这是一份环京城市限购表。

自北京317新政轰轰烈烈地铺开以来,环京各城市也不甘人后。保定、廊坊、天津纷纷出台调控政策,就连北边的张家口、承德也赶来凑热闹。大有“房价不降,誓不放松”的架势。

在政策高压之下,环京楼市战战兢兢地走过一年。如今,环京楼市究竟怎么样了?

一、楼市成交量全面跌落 北三县成重灾区

从调控政策上看,限制资格成为各城市打压房价的杀手锏,把户口、社保与买房问题直接挂钩,在短期内取得极为明显的效果。

2017年4月,霸州基本无住宅成交;6月份廊坊出台政策后,固安、香河成交量迅速减半;张家口也未能幸免,楼市成交量在8月份跌幅达80%……

公开数据显示,2017年环京住宅成交量降至近5年来最低水平,成交面积同比下降6成。廊坊市区仅成交1.6万套,成交面积173万平方米,同比下降47%。香河2017年商品住宅销售1.65万套,成交面积151万平方米,成交量腰斩。商品住宅销售金额173亿元,同比降幅超3成。其它区域,如霸州、固安也出现不同程度的下滑。

(数据来源:中原视点)

今年年初,虽然部分区域成交量出现小幅度回升,但仍然处在近几年的最低位。

2018年2月,廊坊市区仅成交164套,环比下降65%,同比下降94%,成交量依旧是5年最低。香河商品住宅仅成交103套,创近6年单月新低;张家口商品房成交量维持在400余套左右,相比去年同期减少55%。

二、房价下跌严重 开发商“曲线救国

大量购房者被拒之门外,直接导致供需市场失衡,进而导致成交量暴跌。

因此,在各个区域出台政策之后,不少楼盘难觅买主,当地人口又一时难以消化众多房源,故而打折、降价销售屡见不鲜。如保定涞水,房价从2017年6月份的15000元/平已经回调至9100元/平。北三县等地,房价跌幅都超过4成。

距离雄安40多公里的霸州,某楼盘近日打折促销,如果全额付款,最低单价低至8500元/㎡,和2017年最高价相比跌幅过半;涿州楼盘甚至推出5%首付。不少开发商还表示可以先购房再缴社保,避开买房资格。

二手房上,有的炒房客急于套现脱身,不得不一而再再而三降价出售,这也让不少“大新闻”屡屡见报。比如:

卖方降价,买方观望,市场上的双方都在试探,寻求彼此的底线。3月初刚开盘的固安某盘,12000元/平的价格,迅速售罄。

目前来看,受调控重压,环京区域房价确实出现了明显下跌。并且一个比较明显的规律是,越是北京外围楼市跌幅越大,越接近市区抗跌能力越强。环京楼市跌幅在40%至50%间,而通州跌幅则接近30%。而在北京市中心区房价跌幅也就只有10%左右。

颇让我担心的是,这样的跌幅在2009年和2014年都出现过,而这两次的下跌最终都迎来了更猛烈的上涨。

三、环京土地市场热度不减 楼面价不断飚高

即便开发商日子并不好过,但是在环京区域拿地上,开发商还是毫不犹豫。不少尚未入局者皆跃跃欲试,想在环京区域崛起中分一杯羹。

旭辉、融创、恒大、万科等大企业已相继布局该区域;三盛地产、金侨投资等中型房企,也都确立深耕京周边的原则;而华夏幸福、荣盛、隆基泰等企业,早就在环京根深叶茂了。

2017年,环京土地价格拍的非常高,固安去年拿地的整体楼面价在6000左右,涿州去年最高楼面价也达到6600多元;廊坊2017年最高楼面价是在安次区9731元左右,未来的售价可能会达到2万元左右。仅2017年上半年,廊坊、保定、张家口等城市,住宅用地楼面价分别上涨50%、37.6%和44%。

这里为何要提楼面价,是因为楼面价算是为房价兜底,开发商再怎么有觉悟,也不会赔本赚吆喝吧,而要想不赔钱,房价一般得达到楼面价的2—3倍。如果土地价格扶摇直上的趋势继续下去,要想控制住房价,就只能呵呵了。

值得欣慰的是,各地方政府现在对于产业的需求度和对产业的带动作用更为关注,而不仅仅是通过短期的土地财政来进行发展。所以,环京周边的城市通过吸引房企开发,加速城市化发展,或许能带来双赢的局面。

四、环京楼市下一步怎么走?

套用一句老话,楼市短期看金融,中期看土地,长期看规划。

一直以来,环京地区承载着帝都外溢人口的重任,因此环京楼市的变动无时无刻不受到首都政策的影响。目前,环京地区限售还没有松动的迹象,信贷也在不断收紧当中。所以,2018年的环京楼市还是偏平稳,难以再现快涨或暴涨的可能性。

环京,特别是北三县土地政策管理非常严格。从2014年开始,北三县已经明确短期不新增建设用地。特别是燕郊,近三年没有住宅用地供应。如果首都外溢人口,在环京区域没有足够的宅地来安置,环京楼市有可能经历新一轮暴涨。

图片来源于网络

刚开完的大会提到,要建立房地产长效机制。目前,京津冀协同发展、纾解非首都功能,承接首都产业转移,已成为大势所趋,把人口和产业相结合,进行整体规划,会是环京发展的一个趋势。

长期来看,环京楼市仍然红利充足。

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