卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，745万成交。
上面那句话，是去年3月17日前，北京楼市狂热氛围的一个典型写照。但也正是在2017年3月17日，北京出台了“认房又认贷”、提高二套房首付的“3·17新政”。
这项被称为北京楼市较严厉调控措施的楼市政策已经实施满一年了。那么，这一年，北京楼市真的降温了吗？严控的北京楼市经历了怎样的变化，而现在又处于什么阶段？未来会怎么走？
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二手房房价与16年12月接近
“和去年限购前比，目前朝阳区的房价均价跌了15%左右吧！”
3月13日下午，在北京市朝阳区一家链家门店内，一位中介表示，经过一年多的回调，目前该区域房价已经回落至2016年第四季度的水平，
“普遍跌了一万元左右。”
2018年3月北京二手房均价为58527元/平，与2016年12月的水平接近。
“认房认贷”是317调控的主要手段，这一政策对于换房需求的影响较大，有贷款记录购房者均被认定为“二套”，首付60%/80%、房贷利率从之前的95折（首套）到调控后的上浮20%。
以2017年500万总计的“低端改善”房源的首付、利率同比变化为例，数据显示虽然调控后均价下跌，但是换房的难度尤其是首付门槛同比依旧大幅增加。
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二手房销量下跌50%
近一年，由于各项雷霆手段的调控政策效果逐渐显现，不管是新房还是二手房，成交量都出现大幅下滑。
中原地产研究中心数据显示，2017年3月17日至2018年3月12日，北京新建商品房住宅合计签约23388套，同比2016年3月18日至2017年3月17日，成交量下降了48.7%，刷新历史较低纪录。
二手房方面，“3·17新政”以后，北京二手房仅签约120821套，与2016年同期的254916套相比，下跌了52.6%。
从数据上我们可以看出，新政推出一年后，北京市场的二手房签约量几乎少了一半，变化尤为激烈。来看一下下面这组数据：
一手房去年3月份成交量为2259套，成交均价为44503元/平方米，从成交量来看，限购后逐步小幅下跌，但2017年12月至2018年1月份，月成交量均超过2017年3月份，月成交均价则均高于2017年3月。
2017年3月份北京市二手房成交量为30737套，评估均价为63082元/平方米；
2018年2月份北京市二手房成交量为7914套，评估均价为58319元/平方米。
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刚需占比增加
2017年，北京楼市政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施，政策之严，密度之大，前所未见。
随着二手房市场全面降温，成交价、成交量均明显下降，在成交结构也呈现出刚需占比增加的特点。
与换房首付比例大幅增加不同的是，纯刚需的首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需占比有明显增加，从总价段来看，400万总价的房源成交占比明显提升。
从年龄来看，改善群体成交占比在调控后出现明显下滑，而刚需群体（30岁左右）成交占比在调控后出现明显增长。
2018年二手房成交量将和2017年接近，原因在于：
2017年调控后的2-3季度需求被大幅抑制后，四季度开始小幅修复，加上价格的下跌使得部分需求开始补位。
但是受制于行政调控和信贷政策，市场修复的力度有限。另外，预计今年会有不少限价房和共有产权房入市，在一定程度上会分流二手房市场的需求。
综合来看，预计2018年价格总体将保持平稳。
部分素材来源丨每日经济新闻、链家研究院
安得广厦千万间
大庇天下寒士俱欢颜
在国家的楼政调控下
房住不炒的目标将逐步实现
毕竟一套房子可以承载梦想和希望
