北京楼市最强调控一年后:有房东700万不卖,结果现在悲剧了!

三益宝

2018-03-19 17:44:00

 卖家报价728万,从7点半砍价到夜里11点半,745万成交。

上面那句话,是去年3月17日前,北京楼市狂热氛围的一个典型写照。但也正是在2017年3月17日,北京出台了“认房又认贷”、提高二套房首付的“3·17新政”。

这项被称为北京楼市最严厉调控措施的楼市政策已经实施满一年了。那么,这一年,北京楼市真的降温了吗?严控的北京楼市经历了怎样的变化,而现在又处于什么阶段?未来会怎么走?

  1  

二手房房价与16年12月接近

“和去年限购前比,目前朝阳区的房价均价跌了15%左右吧!”

3月13日下午,在北京市朝阳区一家链家门店内,一位中介表示,经过一年多的回调,目前该区域房价已经回落至2016年第四季度的水平,

“普遍跌了一万元左右。”

2018年3月北京二手房均价为58527元/平,与2016年12月的水平接近。

“认房认贷”是317调控的主要手段,这一政策对于换房需求的影响较大,有贷款记录购房者均被认定为“二套”,首付60%/80%、房贷利率从之前的95折(首套)到调控后的上浮20%。

以2017年500万总计的“低端改善”房源的首付、利率同比变化为例,数据显示虽然调控后均价下跌,但是换房的难度尤其是首付门槛同比依旧大幅增加。

  2  

二手房销量下跌50%

近一年,由于各项雷霆手段的调控政策效果逐渐显现,不管是新房还是二手房,成交量都出现大幅下滑。

中原地产研究中心数据显示,2017年3月17日至2018年3月12日,北京新建商品房住宅合计签约23388套,同比2016年3月18日至2017年3月17日,成交量下降了48.7%,刷新历史最低纪录。

二手房方面,“3·17新政”以后,北京二手房仅签约120821套,与2016年同期的254916套相比,下跌了52.6%。

从数据上我们可以看出,新政推出一年后,北京市场的二手房签约量几乎少了一半,变化尤为激烈。来看一下下面这组数据:

一手房去年3月份成交量为2259套,成交均价为44503元/平方米,从成交量来看,限购后逐步小幅下跌,但2017年12月至2018年1月份,月成交量均超过2017年3月份,月成交均价则均高于2017年3月。

2017年3月份北京市二手房成交量为30737套,评估均价为63082元/平方米;

2018年2月份北京市二手房成交量为7914套,评估均价为58319元/平方米。

  3  

刚需占比增加

2017年,北京楼市政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录,一年内发布了超过30次各种调控措施,政策之严,密度之大,前所未见。

随着二手房市场全面降温,成交价、成交量均明显下降,在成交结构也呈现出刚需占比增加的特点。

与换房首付比例大幅增加不同的是,纯刚需的首付在调控前后没有变化,因此调控后刚需占比有明显增加,从总价段来看,400万总价的房源成交占比明显提升。

从年龄来看,改善群体成交占比在调控后出现明显下滑,而刚需群体(30岁左右)成交占比在调控后出现明显增长。

2018年二手房成交量将和2017年接近,原因在于:

2017年调控后的2-3季度需求被大幅抑制后,四季度开始小幅修复,加上价格的下跌使得部分需求开始补位。

但是受制于行政调控和信贷政策,市场修复的力度有限。另外,预计今年会有不少限价房和共有产权房入市,在一定程度上会分流二手房市场的需求。

综合来看,预计2018年价格总体将保持平稳。

部分素材来源丨每日经济新闻、链家研究院

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