要谈住房、房地产，我们得从上世纪90年代末出台的住房改革谈起。
福利分房是中华人民共和国成立以后，计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在计划经济中，人们所有的剩余价值都被国家收归国有，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别、工龄、年龄、居住人口辈数、人数、有无住房等一系列条件分给一部分人居住。居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，房屋的分配实际上是一种福利待遇。
自计划经济转入市场经济后，我国逐步取消了福利分房。1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的新体制。
住房改革政策的出台，培育了产业地产这个新生儿。
房地产企业如雨后春笋般得到了迅猛发展。我国房地产业在计划经济时代曾经几近销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配制度和供应体制都发生了根本性的变化。当历史进入了新的世纪后，中国加入WTO这一壮举使得国内投资环境发生了深刻的改变。目前全国房地产企业已多到3万余家，房地产行业从业人员已突破1000万人。
近年来，随着政府和企业对产业地产重视程度的加深，产业地产呈飞速增长态势，从发展现状来看，目前我国产业地产开发专业度较之以前有了很大的提高，而产品也在不断升级换代中。未来几年，大量中小房企将会被收购、转型或者死亡。目前中国住宅市场调控逐步“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房地产企业面临转型升级的迫切需求，产业地产往往与地方经济发展关系密切，倍受政府重视。
笔者认为，未来几年，大城市的房价有可能一路下跌，中小城市不会太明显。
中国是从1972年开始实行的计划生育。1972年出生的人也都将近50岁了，80后也都进入不惑之年了，出生在城市的70后、80后，可以说都已有住房。大城市人员需求量小，各个单位基本上都处于饱和状态。我国早已进入了老龄化。所以，大城市未来的房价有可能会一路狂跌。北京的房价自去年至今，每平方下跌了8000至1万。中小城市未来10年内的房价涨跌不会太明显。改革开发后，长期在城市打工的农民，已经习惯了城市生活，富起来的农民纷纷把目光投向了中小城市……
随着户口的放开，环境、自然条件恶劣，祖祖辈辈在偏远山区生活的农民，思想上也放开了，目光也盯向了中小城市，开始向中小城市投资购房。大量农民进城居住，让中小城市的房地产商看到了生机，但中小城市的房地产商们的好景也不会太长。城乡差距在逐步缩小，轿车、天然气、热水器、早已进入了农民家庭，干完农活舒舒服服洗个热水澡，对于农民来说已不再是奢求、梦想，小洋楼、冷暖空调，家用电器农民家庭应有尽有。
计划生育政策是从1972年开始实施的，30年后的中国还会有多少人？80后、90后以后会有多套住房。30年后的中国将会普遍出现有房没人住的现象。这将是房地产企业走向衰败、倒闭的原因。
