北京对商住房实行限购是2016年从通州开始的，当时，北京副中心的扩散效应，通州楼市成为炒房主战场，所以，北京较早在通州实行了限购政策，这个政策比较严格，除非通州户口的人，北京其他区域的户口都不能在通州买房。但是，由于，没有对商住房实行限购，所以，炒房客就抓住了商住房这个商机，40年的商住房火爆起来，那时，在人们的印象中，以及在开发商的广告中，商住房除了40年产权之外，与住宅没有什么不同的差别，并且具有面积小、总价低、利用率高等特点，有些LOFT还能买一层送一层。
商住楼这个概念，原来是指，那些一层是商业用房，二三层是住房的连体建筑，其整个楼房性质是商业用途。但是，随着城市建设的发展，这样的小房子已经很少了。北京销售的这个商住房，其实在政策范围内应该是不存在的，整个几十万平米的小区，实质上都是住宅，可是偏偏弄个商业性质房屋，这个是很奇怪的。北京比较早的一个商住项目应是大望路的阳光100项目，潘石屹的建外SOHO更晚一点，并且，建外SOHO的商业地产性质更完整一些。而阳光100确实是住宅和办公混居的情况比较严重。后来，在住宅市场日趋紧张的，并且价格猛涨的情况下，商业地产鉴于其拿地比较容易，地价也低的优势，很多开发商开始打擦边球，把商业地产项目统统改成了住宅性质楼房。这就是现在我们看到的遍地开花的商住楼，从地面上看，都是住宅，从土地性质看，确实是商业用地。
通州作为城市副中心所在地，因为住宅和写字楼价格暴涨，较后在2016年初实施了严格的限购政策，商住楼一夜之间从火爆降到了冰点。一年之后，北京其他城区才开始对商住楼实行限购，奇怪的是，在之前，有过短暂的政策甚至支持商改住项目。不过，这个政策估计没有实际推开就胎死腹中了。也正是在这种政策影响下，很多业内人士都不相信，北京会对商住项目实行限购。因为北京的商住项目是一个庞大的体量，限购会造成严重的积压库存。这几年，北京大力供应商住楼盘，也缓解了部分刚需购房压力。但是，另一方面，因为没有限购，似乎也在造成新的人口聚集。只对住宅项目限购，楼市调控效果大打折扣，更是没有办法贯彻北京调整城市功能的精神，在通州限购一年后，商住楼在全市范围内也实行了限购。
如今调控已经过去了一年，价格出现了30％ 以上的跌幅，而成交量跌幅更是高达90％ 以上。数据显示，2017年3月26日以来，全北京商住房网签量仅有3589套，较调控前一年的67013套，跌幅达到94.6％ 。整个市场的成交量出现了“冻结”，价格也出现了大幅松动。位于北京朝阳区的北京像素，同样是北京知名的商住项目。调控前，北京像素的两层Loft户型的成交价较高达到过65000元/平方米 ，而调控后，成交价随即出现断崖式下跌，目前同类型房源成交价普遍在40000元出头，而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元 关口。
3.26调控政策之后，商业办公项目的购买被加上了严格的限制。开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。但是，在实际执行中，还有松动，实际要求是，无论是否为北京户籍，购买人必须在北京有连续60个月的社保或者纳税记录，且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产，同时必须全款购买，不能使用包括消费贷在内的任何形式的银行贷款。在这样的情形下，着急变现的业主大多低价抛售，而其他业主选择继续将房屋出租。而购买群体，则是有住房需求，但支付能力又不强的刚需群体，同样限购，能买住宅的，谁还买商住？所以销售并不容易。当时，由于不限购且相比普通住宅的价格低，商住房大概有一多半都是投资客，现在这些投资客来说，低价出售可能是一个比较理性的选择，出租的收入能不能抵住房贷的压力，这个也是一个问题，虽然房租再涨，但是，从中国楼市的租售比看，这个考虑投资房产还不是好时候。（文/马跃成）
