房产过户后钱还没付完,人死了怎么办

鱼龙聊房屋知识

2018-03-12 07:39:00 ·对房地产知识尤其是不动产登记、物业管理方面的内容进行推广。

房产过户后钱还没付完,人死了怎么办

案情简要:张三与李四签订房屋买卖合同,总价款一百万元,张三先行支付60万元首付款,后拟在房屋转移登记完成后通过银行贷款的方式支付剩余房款40万元,在完成银行相应审批手续后,李四依照合同约定将房屋所有权转移给张三,但在办理抵押登记前,张三意外死亡了,其继承人张小三还是一个未成年人。

问应该如何处理,才能保护当事人各方的利益。要解决好这个问题,首先要搞清楚需要处理的核心问题到底是什么。

一、本质上是债务履行问题

根据《物权法》第14、15条之规定可以看出,该房屋的所有权在转移登记完成后,已经转移给张三。而根据《继承法》第2条之规定在张三死亡后,即变成张三之合法遗产了。而根据《继承法》第33条之规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。”张小三以及其他法定继承人如需继承该房屋所有权,则应当依法支付40万元的剩余房款。

因此本案的核心问题是如何处理40万元剩余购房款。

二、处理的方法分析

1、先继承后继续抵押的方式。张小三虽然属于未成年人,但如其他法定继承人或者张小三的监护人符合贷款条件,也有可能在办理继承后,通过重新申请贷款的方式来支付剩余房款。

缺点在继承的房产在评估时对房屋价值影响较大,以及对产权人为未成年人的考量,重新获得银行贷款的可能性较小。

2、先继承后变更付款方式。由于重新申请贷款的可能性较小,如张小三以及其他法定继承人可以通过其他方式筹措资金来支付,则可以与李四变更房款支付方式来处理。

3、返还房屋。此种方法无论是通过双方协商,还是诉讼仲裁来解决,都绕不开一个问题,就是需先完成继承登记程序。如不先继承则张三之法定继承人也无法返还该房屋。而只要继承登记完成,再转移回头需缴纳20%所得税,此税负的增加怎么分摊则会成为协商的核心问题。

4、诉讼方式。此种情况下,李四只能通过起诉张三的法定继承人履行合同的方式来解决购房款支付的问题。一般情况下,如果继承人无能力支付剩余购房款,则变卖该房屋则又成为一个选项了。

三、需要注意的几个问题

1、对卖方来说无论是通过何种方式来解决,对李四来说,其应考虑先用异议登记或者诉前保全的方式来限制该房屋,以达到对自身权益保障的目的。否则如该房屋继承完成后又处分了,则可能房钱两空。

2、对买方继承人来说,通过协商的方式来解决对其比较有利,如诉讼则会可能面临承担败诉的相关费用、律师费、以及可能最终房屋被拍卖贬值,承担不必要的税负等不利后果。其因尽量通过筹措资金、协商一致来解决问题。

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