有人说那肯定还有楼层采光等等的关系，没错确实有关，但是经过核算10月底的价格确实贵了。

保利京华曜周末开盘，首批11套网签当天落地，均价10.88万/㎡，备案均价约12.27万，

算下来综合折扣约89折。

有机构统计表示，过去大半年，北京新房开盘的主流折扣是备案价的85到86折。

嘉棠雅序首开网签均价6.98万/㎡，约为备案价的84折；

北投栖澐湾首周网签均价3.52万/㎡，约84折；

海开瑜海澐颂全款最低86折，开盘后折扣收回。

现在呢，建发观玺10月30日开盘，一期726套认购587套，认购额41.78亿，备案口径均价约7.1万/㎡，但转签折扣后真实回款大概率落在5.8万上下，对应88折左右。

保利京华曜，89折。

从85、86折到88、89折，两三个点的差距，新房的价格在悄悄回温。

02

但这到底是“涨价”，还是“试探”，需要打一个问号。

因为虽然折扣回收了，但是产品端没有任何一个大户型敢放开手脚。

据悉，保利京华曜124㎡跑得最快，大户型流速立刻掉档，这本身就说明改善需求的厚度并没有想象中扎实。

开发商在折扣上收一收，赌的是现房销售带来的供应断档期——熬过这段窗口，竞品少了，价格自然能站住。但他们在户型上依然不敢赌，因为总价的天花板还在那里，刚改家庭的购买力并没有变。

把最近一年卖得最好的项目翻一遍，主语清一色是刚改，产品清一色往小了做。

过去北京刚需的黄金线是89㎡三居，卡普通住宅标准，紧凑到极致。2025年“好房子新规”落地之后，赠送空间把实得率拉起来，70㎡出头就能做出真正能住的三居。

招商朝棠揽阅的69㎡三居，南阳台加北设备平台合计10㎡扩容封入室内，独立餐厅和家政间都有，开盘10天完成170多套网签转化。69㎡户型单价在盘内最高，极致的功能性直接变成了溢价能力；

建发观玺，昌平东小口，80到143㎡三至四居，全系实得率96%以上，一期开盘去化粗略估计占比八成；

龙樾海序，昌平东小口板块，核心引流款（76–78㎡三居）：全盘共 232 套，是去化最快、卖得最好的户型。靠超高得房率（近99%）和 4.3 米宽厅设计，总价在 400 万级，非常受刚需客群欢迎 ，目前去化率约 95.6%，累计网签突破 867 套，基本进入尾盘阶段 ；

龙樾璟序，石景山约68—118㎡，70—76㎡房源占六成。开盘11天网签去化率超80%，100㎡以下基本售罄 ；

湖映天青，通州约70—119㎡，主力在90㎡上下。首开296套，按推出套数计算，去化约95.6% ；

星寰时光，昌平朱辛庄约76—105㎡，76㎡双卫、90㎡带花池较受关注。322套一次性推出，10天网签251套，去化约78% ；

亦庄国贤府，大兴亦庄约77—144㎡，77㎡小三居是主要走量产品。首开408套，网签341套，按推出套数计算约83.6% ；

未来元著，大兴西红门东约83—139㎡，首开288套，网签218套，按推出套数计算约75.7%

…………

这一串名字串起来，就是北京新房当下最真实的供应地图：

70到80㎡小三居，从通州老城铺到昌平，从门头沟铺到丰台，地铁旁，高得房率，精装，总价压在300万到500万。

开发商为什么集体往这个口子挤？

因为828现房销售改变了房企的算账方式。预售到现房之间有一段供应真空，按揭要等竣工才能放款，回款周期从“拿地一年内”拉到两到三年。

在这个逻辑下，低密小户型是最安全的产品：低密洋房工期可控，部分房企的小高层、多层产品已经能控制在12到18个月完成毛坯竣备，对销售回款的冲击相对较小。容积率1.6上下的地块成为供地主流，北京现房细则落地后推出的宅地平均容积率只有1.76，“小而美”低总价地块取代了过去的大体量组团。

流速排在溢价前面，回款排在利润前面，这个底层逻辑没有任何变化。

03

所以，北京新房到底涨没涨。

简单总结，备案价没涨，低价房源在锐减，折扣在试探性回收，北京“涨价感”的buff正在叠加……

但市场依然不敢做大户型。小户型跑量的产品逻辑没有变，刚改家庭作为市场主流客户的格局没有变，开发商在总价面前的小心翼翼也没有变。

我们不得不承认，存量时代，买房人选择更多了，但是属于新房的内卷还远没有结束。