融创之谜

青岛房网

2018-04-01 12:36:00 ·-

2月28日,亿翰智库发布了《2018年1-2月中国典型房企销售业绩TOP200》。

从数据来看,融创开年412亿的销售额,被保利反超100亿 ,不及万科的二分之一,勉强达到碧桂园的三分之一。

这样的销售业绩,让关注融创的朋友,确实捏了一把汗——恒碧万融的顶部龙头格局,在2018年还会持续吗?

▲据星子了解,2016和2017年,融创都是下半年才发力,到12月份达到销售最高峰。以17年为例,融创在2017年1月销售额仅为80亿,但到了12月,单月销售额上升到627亿。也就是说,融创的业绩增长模型是逐月递增的,这与恒大、万科、碧桂园相对稳定的月销售额,形成了鲜明对比。

因此,更进一步,上述这个问题的实质是,融创能在2018年,重复2016、2017年的逆势反超吗?

从数据来看,恒大、碧桂园的1-2月销售额,超过万科、融创是比较正常的。因为1-2月临近年关,正是三四线“返乡置业”的好时机,而这两家房企的布局,大多围绕三四线城市进行高周转。恒大更是在过年前后,以“8.8折售房”率先抢跑,从而打响了2018年降价售房的第一枪。

而对重仓一二线万科、融创来说,开年并不是销售的好时机——尤其是融创,作为在过去两年间销售单价均为第一的房企,融创的项目一直是高端豪宅大house的风格,受众相对窄小,而且受一二线严厉限购的影响比较明显。因此,融创把很多项目的开盘计划,都推迟到3、4月开盘。

▲从百度智能搜索结果看,融创一季度销售大概只占全年销售额10~20%,三月开始,融创的推盘将加速,月销开始节节高。

此外,按照地产界的潜规则,很多房企都习惯将2017年部分业绩挪到2018年年初释放,这也使得各家房企1-2月销售额差距增大。然而,从同比增速看,融创在2018年开年,流量金额同比去年,增速达127%,仍处于全国同比增速第二的位置(第一的是金茂)——从这方面来说,融创在2018年仍然取得了历史性的“开门红”。

▲根据2018年1月销售额排名,星子得知融创1月销售额220亿,2月销售额190亿。其实190亿这个数据仍然是超预期的,因为市场上预测融创2月销售额仅为140-160亿左右。而2月销售额190亿这个成绩,同比2017年2月,增长了90%。

由此,按照以往的经验看,恒大碧桂园万科这三家房企,破6000亿(1000亿X6)是底线,预计年度销售额在7000亿-8000亿;融创从2015年开始,从730亿到1500亿,再到3600多亿,基本都是翻倍走的节奏。在这样的情况下,保守预计2018年实现6000亿的销售额,问题不大。

其实,星子在2017年总结的时候,就发现融创在2017年年底,拥有的可售资源超过3800亿元,而融创7月至11月的销售额只消化了2200多亿。这意味着,融创在2018年1月份有1600亿的货值。

而实际上,融创在2018年1-2月,仅销售了412亿。同时,还新增了227亿货值。

这意味着,融创仍有很大的增长空间,并再次打破自己创造的单月销售记录——前提是它自己不主动慢下来。

▲2018房企新增货值前20强

融创发展这么快,会遭遇当年的“顺驰困境”吗?很多人都害怕地说,是的,顺驰又回来了。

说这话的人其实也没有说错,融创确实带着顺驰的影子。然而,就跟如今的恒大早已不是08年差点崩溃的恒大一样,如今的融创,早已不是当年的顺驰,它在战略布局、抗风险能力(财务杠杆)和产品经营层面上,都不仅仅是基于过去的升级,而是另一种意义的涅槃重生。

为什么这么说呢?从商业历史看,顺驰的失败,主要在于没有做好周期应对的准备。

2005年,全国房地产调控。2006年,拿了大量地王的顺驰与恒大同期陷入资金紧张的状态。最终恒大许家印找到香港大佬援手度过危机,并不失控股权,2009年成功上市;而顺驰则被迫易主。

随后,融创的发展战略显然吸取了顺驰的教训,发展稳健得多。2010年上市前始终聚焦于6个城市。上市后城市扩张也不快,直到2016年6月才进入全国23个城市,130多个项目。融资手法大量使用股权合作、明股实债等低风险的手法。

虽然也跟之前一样,融创一直往前冲冲冲,但是融创的财务杠杆、现金流管理,跟以前不可同日而语。

财务杠杆一般由三部分组成: 合约销售,应付而未付的土地款及有息负债。有了前车之鉴,融创对资金杠杆率和风险的控制一直较为严格。

而且融创的土地获取纪律较为明确:在现金流安全和价格合适的情況下补充优质土地储备。融创强调手上有多少现金拿多少地,也就是说拿地的时候现金已经准备好了,在买地时便付清土地款,目前很少能有开发商在这方面能与融创媲美(即便是碧桂园,拿地时也经常要求分期付)。

为了将现金流水平保持在最为安全的状态,融创在公司内推行销债率管理,即将销售回款收入和同期债务总额进行比例换算,以确保公司的安全运行。这样,如果销售额远远高于银行借款,那么融创的风险就在可控范围内。

由此,虽然融创近几年的负债率较高,与前年的恒大相同,在主要房地产企业中几乎是最高,但其销债率却很高,风险较过去的恒大更为可控。

而另一方面,较高的负债,也正是融创近年来谋求发展所必经的阶段。想一下2012-2015年房地产的大环境,无数企业因为没踩对节奏,而折戟沉沙。

特别是在2014-2015年,房地产行业进入万科所说的“白银时代”,浙江广厦退出房地产、华光地产光耀地产破产、上置集团被收购,地产行业一片哀嚎。如果不在此时逆向发展,在2016-2017年的地产大牛市,融创必定会跟其他房企一样“泯然众人矣”。

换个角度说,正是一往无前向前冲的风格,才铸就了如今的辉煌。

融创孙宏斌说过一个很“矛盾”的观点, 他说对房地产很悲观,但又说2018年会比2017年好一点。

他对房地产的悲观表现在大家对房地产的预期已经趋于统一,房价不让涨,在这种预期之下,大家从上车到观望。

但他又说2018年会比2017年好一点,这其实是说给融创自己听的,孙宏斌预言融创2018年会比2017年还要好——毕竟融创一直以来通过并购获得储备,这种方式的好处在于将成本控制在合理水平。

对于专注于高端精品快周转的融创来说,应对周期最好的策略就是尽可能获得多的低成本土地。这也是为什么融创要吃下万达那么多土地,因为确实太便宜了。这对融创来说,有了这些低成本的土地,周期来了也不怕,同样价格的房子,别人是亏本卖,融创还有得赚。

实际上,我之所以对融创的增速这么有信心,还有一点就是,去年收购的万达文旅城项目销售业绩,将会自今年快速释放。我个人预计,万达文旅城贡献的业绩,将会一直持续到下半年的10月份,甚至全年。经过上几个月的筹备,相信融创在接下来的一年里,借助万达城的销售,上6000亿不成问题。

由此,从过去拍地王的顺驰到现在通过并购低价储备、快速销售实现回款的融创,这根本就是两类房企。大家也无需担心,融创会“步子迈大了,容易扯着蛋。”只不过,两家房企的共同点在于“快”而已。

▲从权益拿地金额看,融创名列保利、中海之后,居于市场第6位。

除了抗风险能力,融创在这一波周期里与顺驰不同的是,融创坚持区域聚焦和高端精品的发展战略,这在顺驰时代是不可想象的。

如果大概地分析一下融创和顺驰进入的城市布局,我们就能发现,融创主要聚焦于一二线城市,以及江苏、浙江、广东等经济发达的三线城市。

据融创中报数据显示,融创2018年预计将有超过260个项目在售,分布于北京、天津、杭州、重庆等一线、环一线核心城市。特别是在收购了万达城之后,融创总土地储备已达2亿平方米,位居行业前三。

其中包括现有项目1.01亿平米、万达文旅项目4970万平米以及一二级联动项目约5000万平米,位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。这使得融创的战略布局协同效应非常明显;

反观过去的顺驰,则明显地具有随意性――既有北京、上海一线城市,又有苏州、南京、郑州、石家庄等二线城市,还有连三线城市也算不上的经济欠发达的普通县城,如山东省西部的高唐。

这种随意性又明显地具有机会导向:只要有机会,就拿下,而不管自己的经验、特长。而这正是当初顺驰倒下的重要原因。

▲孙宏斌曾主动总结“顺驰教训”:1、房地产得管理好现金流,管理不好现金流或现金流出现问题,这个企业就有问题了。2、无论多大的开发商,它也许进了20个城市或者50个城市,但是它的利润来源可能只是少数城市,并不是每个城市都赚钱。3、一个企业管理不了太多的城市,进入太多城市,管理会存在隐患。

而在产品战略层面,顺驰也远没有融创如今高端精品战略的远见。

虽然融创没有成功并购绿城,但是,借助于这一次契机,融创吸收了一大批绿城最顶尖的设计和工程人才,大大提升了融创的产品力。

从这一方面说,正是融创的高端精品战略,使得融创能够比同地段的其他开发商多10%左右的溢价,这也大大提升了融创的抗风险能力。

融创对高端产品规划设计中处处体现出对客户的理解,如私密性和安全性、园林景观、会所等实现了产品溢价。

其高端精品战略往往能够保证公司产品享受10%以上的产品溢价,且销售速度不会受影响,甚至更快。

自此,融创自身的“壹号院系”、“桃花源系”等高端产品愈发成熟,如雨后春笋般出现在地产竞技场上,并成为真正意义上的标杆作品。

由此,说融创是“顺驰又回来了”,很明显是只看到单一层面的“快”,而没有看到融创在战略布局、抗风险能力(财务杠杆)和产品经营等多元层面上的突飞猛进。

但不可否认,在顺驰时代就能大展神威的“快字诀”,再加上融创自身已拥有的产品力优势和战略布局优势,它成了国内唯一一家既做高端产品、又能保持高周转的房企巨头。 

实际上,在最近的3月1日亚布力论坛上,孙宏斌在闭幕式上就谈及地产行业下半场。

他认为,地产市场今后的五年都是波动的,不存在大幅上涨或下降的可能性,政府的干预让地产行业的波动变窄,但今后五至十年一二线城市房地产都将波动向上。

“我们前年的时候是1500亿,去年是3600亿,今年算一下就知道是多少。”孙宏斌说,“正常的行业是前几名占的份额很大,就算是非常难整合的汽车行业,经过这一百年的整合,前四名已经占到45%的市场份额,前七八名占到百分之七八十市场份额。汽车行业挺难整合的,有很多的品牌,分布在美国、德国、日本等等,这么多品牌,都能跨国家整合这么高市场占有率。房地产这个行业,相信也能跨城市快速整合。”

是啊,都说房地产要崩了,但一二月这么亮眼的数据,预示着房地产的春天仍在继续。

而中国房企头部化行业整合还远未达成,中国还有三亿人要进城,仅仅58.52%的中国城镇化率,绝大部分购房者仍属于刚需,这样的市场境况,也预示着一个恒碧万7000-8000亿、融创6000亿的地产新时代,正在快步走来。

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