西山老年公寓再次停工 涉嫌一房多卖和挪用资金

红阁论房

2018-03-29 07:49:29 ·北京房地产实用资讯。

2016年5月和8月,本报连续刊发 《北京非营利养老院变身公园洋房出售》、《西山老年公寓涉嫌违规被整改》,对位于丰台区长辛店镇的西山老年公寓予以了关注。近日,有之前“购买”该项目“养老产品”(即购买公寓房间租赁权)的客户向北京商报记者反映,项目进展缓慢、工程已陷入停滞,可能存在烂尾风险。同时,客户还透露该项目涉嫌存在 “一房多卖一房多抵”、挪用养老客户资金、雇佣无资质代理机构销售等违规行为。另外,得知风险后,有部分养老客户希望退房。但项目方此前推诿延迟退房,令这些客户心急如焚。而项目方3月5日发布的“西山老年公寓退款通知”内容条款也被客户认为缺乏诚意,连续暴露的问题,已让“购房人”利益受损。

再次停工  辩称受季节因素影响

“原本是非常好的一个养老公寓被项目管理方给耽误了,”孙先生(化名)曾是该项目开发运营的实际参与者,也是数位购买西山老年公寓产品的客户委托人。他近日向北京商报记者透露,项目因管理不善,开发资金远超前期预算,因资金严重吃紧,项目已陷入停工,甚至存在烂尾风险。

按照孙先生的指引,北京商报记者来到了位于丰台区北宫国家森林公园附近的西山老年公寓项目现场。 记者看到,蓝色围挡内部,公寓楼体已封顶,外立面也粉刷施工完毕。但目前项目现场一片寂静,没有工程单位进驻以及施工人员现场施工。

孙先生告诉北京商报记者,项目东西两院的主体建筑施工已基本完成,按照工程进度,应该铺设天然气等内部管线,并实施市政绿化等工程,但由于资金缺乏无法继续推进,只能先进行内部装修。

这样的施工进展让前期“购买”西山老年公寓的王女士(化名)心情焦虑。据王女士介绍,她“购买”西山老年公寓时,项目方的承诺是2015年底交房,但到期后未能交房,此后项目方又口头承诺2016年8月交房,但8月到期后再失约,继而又口头承诺2016年底交房。项目在2017年办理会员客户签约时表示将在2017年10月交付使用。此后,当第一批客户索赔违约金时,项目方将交付时间拖延至2017年底。但如今,项目仍然未交付到“购房人”手中。“延期交房,工期一拖再拖,让我们买房人看不到希望 ”王女士如是表示。

针对项目交付时间一拖再拖的问题,北京商报记者联系到西山老年公寓负责人韩女士,她回应称:“项目之前停工主要是受节假日以及季节因素限制,项目将在3月底正式复工。”

不过,孙先生对此并不抱太多希望。“该项目从2014年春正式开工,2015年则停工一年,2016年、2017年都是派很少工人在现场施工,工程进展十分缓慢,今年开春后就停工到现在。即便复工也多半是磨洋工”,孙先生表示。

无效的法人登记证与未停的销售

据悉,西山老年公寓位于丰台区长辛店镇大灰厂村废旧石板厂,东、西、南侧为北宫国家森林公园。

该项目土地证载用途为医卫慈善用地(养老设施),由于周边环境宜人,在项目推出之时,受到了很多客户的欢迎。不过,在项目推进过程中,项目方作为非营利机构却曾以2.2万元/平方米的价格销售“会员资质”,违反了相关政策而遭遇整改。如今,西山老年公寓不断延期交房让不少客户意识到了风险,而政府相关管理单位的警告也让不少客户萌生去意。 

2018年1月初,北京市丰台民政局对该项目下达了《关于北京丰台西山老年公寓不得开展的服务活动的告知书》(以下简称《告知书》)。《告知书》指出,西山老年公寓目前尚不具备养老机构设立许可条件,在取得《养老机构许可证》前,不得以任何名义收取费用、收住老年人开展服务活动。同时,《告知书》还指出,西山老年公寓《民办非企业单位登记证书》(法人)登记有效期为2012年11月-2016年11月27日。而这也意味着该法人登记证书已失效。

按照丰台社会福利事业管理办公室之前给出的答复,一家养老机构若要取得营业资格,须在项目施工完成后取得环评、验收等一系列法定环节,再向管理部门提交注册申请,相关证照齐全之后才能登记注册,取得“养老机构执业许可证”方可正常营业。仍在建设中的西山老年公寓未能按照流程取得相关资质,还不是一家正常的养老机构,尚不具备招收老人、提供服务在内的一切相关经营活动的资格。3月27日,北京商报记者就此事再次致电丰台社会福利事业管理办公室,但工作人员表示,该部门目前暂时不便对外接受采访。

实际上,除了今年初下发的《告知书》外,2016年在本报报道该项目违规销售行为后,北京市多个部们曾对该项目展开联合调查。当时联合调查相关负责人表示,为了加强对该项目的监管,尤其是保证预收租金的安全使用,丰台区政府加大了对该项目的监管力度。一是按照《北京市养老服务机构管理办法》、《民办非企业单位管理暂行条例》、《养老机构设立许可办法》等相关政策法规的规定,加强日常监督和对预收租金的监管。二是根据项目实际运行情况,定期进行巡查,一旦发现该项目出现违规“销售”、违规宣传行为,及时依法依规予以查处。

根据孙先生的介绍,就在监管期间以及该法人登记证书失效期间,该项目并未按照相关主管单位的要求停止经营活动,截至年初仍在持续销售所谓的“会员资格”。此外,项目还存在“销售价格”混乱的现象。由于资金紧张,项目方无奈通过“以房抵款”的方式给工程单位结款。其中甚至包括原本已卖给客户的“房源”。  

孙先生向北京商报记者出示了8#-12#,4栋楼的项目销售表,并指出其中重复销售的房源。他不无担忧地表示,抵押给工程方的房源遭到了低价销售,导致项目同类产品定价混乱,同等品质产品价格从8000-2.6万元/平方米不等,这让前期的养老客户权益根本无法得到保证。   

退房  开发商的满意与消费者的不满

面对质疑,项目负责人韩女士表示,西山老年公寓在出售会员时从没有出现过上述违规行为。“如果那样搞岂不是乱了”,她补充道。

韩女士进而称,公司现在已按照主管单位的要求停止进行一切经营行为,前期客户可以申请全额退款。她向北京商报记者提供了《北京丰台西山老年公寓客户退租退款的通知》。通知显示,项目方已经启动退房退款的工作,项目方将在2018年3月11日起为客户 办理退房退款登记手续,登记时间截止到2018年6月30日。同时,在另一份《退房退款实施细则》中,还进一步公示了退房者和不退房者的具体安排。其中,对于退房者细则指出,若租户只要求退本金,按照退房退款流程办完手续,将按照约定的10-20个工作日内退款。但如果客户需要索赔违约金,将在一年之后本息同退。

这里提到的违约金,在客户的合同中有所体现。客户所提供的合同中的《补充条款》显示:北京市丰台区西山老年公寓计划于2015年9月30日前入住,因自然灾害、政府行为等不可抗力因素延期,具有三个月免责(免责期:2015年9月30日至2015年12月31日)。如还未按期入住,超出天数甲方按照乙方交款总额的年息6%予以补偿。

此外,对于不退房的客户,项目方会将原来的长租协议转化成养老服务协议。按照《细节》内容规定,此类客户原来缴纳的租金将转成押金,按照现行押金标准多退少不补的原则优先入住西山老年公寓。同时,《细则》也备注:凡是不同意退房退租实施细则的租户可通过法律手段解决。

项目负责人韩女士告诉北京商报记者,退房通知老年公寓方面已经通过登报告知和项目现场公示的方法来通知客户。截至目前,已经退了十几个客户,近期又登记了8个客户,退房退款的工作进展顺利。 对于如何保护不退房客户利益,《细则》中提出转为养老服务合同押金问题多退少不补,已充分考虑到保护租户的利益。

但对于退房《通知》和《细则》,不少客户表示了不满。一位张姓客户向北京商报记者表示,有一些购买西山老年公寓的客户是他推荐过来的。而现在他的身份则是这些客户的委托人,这半年来他一直代表十多位客户与西山老年公寓的负责人交涉包括交房以及退房的相关适宜。他说,民政局下通知前,项目方以种种理由拖延给客户退款。现在项目方虽然终于给出了退款方案,但解决方案内容仍让客户感到不满意。首先,“退房”方案中将“退款客户”和要求“支付违约金的客户”区别对待就不合理,而且就目前项目进展和与项目方多次沟通情况来看,一年以后支付款项对客户来说风险实在太高。

此外,张先生还表示,对客户而言,“购买会员”的数百万资金在支付给项目方期间损失了投资利息收益和其他购买相同产品的机会,都给客户带来了损失,承担合同约定的违约金是项目方应承担的责任,绝不应该再以各种理由拖延。

上述王女士在退款通知出来后表示,“耽误这么久就这样退了,实在有点不甘心,而且家里父母年岁已高,实在亟须一个环境好的地方养老。但不退对项目屡屡延期、项目进展缓慢的现状又放心不下,实在太纠结”。

孙先生进而表示,这一切的背后是项目方由于管理不善造成的资金压力,他出具的一份文件显示,开发商将精装修的100万元挪为诉讼款项,“内部这种做法很多,如果管理和资金缺口的问题解决不了,项目就会面临烂尾,”孙先生坦言。

北京商报记者  阿茹汗 董家声

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