它却是8.28现房新政落地之后，北京第一次摆上台面的供地菜单。

但是从宗地素质看，没有感受到雄赳赳气昂昂的冲锋，有的只有小心翼翼的试探。

01

三块地的参数和周边，我们都逐宗扒了一遍。

第一块在丰台，槐房村和新宫村旧改NY-030北区，南四环到五环之间，贴着4号线和19号线换乘的新宫站。

周围在售新房有建发金茂·观宸、建发·璟院、中海公元里、森与天成。

地铁沿线的观宸一期和璟院去化都很快，基本快没了，公元里位置稍偏，面积段太大，去化不理想。

新宫这块地用地规模约3.25公顷，地上建筑规模约6.05万平方米，容积率1.86。中规中矩，谈不上多低密，但也不拥挤，葱周边新房供应也能看得出，宗地绝对是一张安全牌，熟地。

第二块在石景山，衙门口棚改1616-628和640地块，紧挨西五环，目前周边没有现成的轨道交通。未来11号线二期衙门口东站在一公里内。

其中的640地块本身是托幼用地，

用地规模约2.98公顷，地上建筑规模约5.15万平方米，容积率1.73。

周围在售新房有长安悦玺（去化64%）、中海学仕里（65%）、中海学府里（87%），远一点还有热卖的龙樾璟序。

从去化看，板块开发较早，2023年之前开发的项目因为后期市场下行，去化都受到影响，但是2026年的龙樾璟序卖的很好，所以衙门口628是块熟地，未来开发路径也很清晰。

第三块在平谷新城02街区，六环之外，紧邻还在施工的22号线平谷站。

用地规模约1.97公顷，地上建筑规模约3.15万平方米，容积率1.60。

发现没？三块地的容积率全都挤在1.60到1.86这个很窄的区间里。

未来大概率是多层和小高层的普通住宅，没有超高层，也没有低密。

02

为什么偏偏挑这三种货？

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三家联合发文，全国层面推现房销售。

9月24日，北京拿出自己的落地细则，也就是京建发〔2026〕460号文。

核心就两条：一条是什么时候能卖，一条是钱怎么收放。

8月28日之后挂出的住宅地块，一律「优先现房销售」。

想继续走预售也行，单体要盖到主体结构封顶之后，才拿得到预售证。

这就要求房企拿地之后要自己垫资盖到封顶，甚至盖到竣工备案才能收钱。

规则变了，回款周期变了，

开发商最怕的，是几十亿现金压在一个盘上，两年出不来。

其次怕的是产品错位，短期卖不掉，资金无法回正，下一步拿地就卡住了，利润就得压缩，基本就是死路一条了。

于是开发的容错率再次压低！

北京也是考虑到这点，想给房企在拿地阶段更多确定性：

超高层货值大、工期长，低密去化慢、客群窄去化时间长，

都不适合在规则试错的头几个月上桌。

多层和小高层就不一样，工期可控，客群明确，也卖得动。

而这次三宗地周边配套也全是现成的，不用等一张规划图慢慢兑现。

新宫站边上摆着万达广场、大悦春风里、南苑森林湿地公园。

衙门口旁边是朝阳医院石景山院区、永辉广场、衙门口城市森林公园。

三块地全部贴着轨道线，全部踩在已经成熟的生活底盘上。

还有一个不太显眼的共同点：片区里都有同行打过样。

槐房新宫的南区早就出让，建发金茂·观宸已经在卖，同片区的价格天花板早就被探过一遍。

衙门口是石景山最大的棚改棋盘，中海已经帮着测试两轮了。

这三宗地都是周围有新房在售，且有轨道交通，妥妥的熟地，怎么卖，卖多少基本明牌，房企好算账，确定性高。

03

9月30日傍晚，规自委官微还发了一篇推文，里面藏了个彩蛋。

同一天，昌平歇甲地块上架，这是新政之后第一宗正式挂牌的宅地。

推文改的是付款条件：参与预申请并且竞得的企业，签约30天内缴50%，余款24个月缴清。

没参与预申请的，余款18个月缴清。

歇甲起始价29.36亿，一半是14.68亿，晚半年付，光利息就值1600万到1900万。

预申请保证金也降了，从最低500万、最高2000万，改成最低200万、最高1000万。

歇甲这一宗定在800万，拿地的入场门槛一下子往下挪了一大截。

另外值得留意，这两条只出现在官微推文里，没写进正式出让文件。

规则还在动态试错。

04

把镜头拉远一点，9月的北京土地市场其实挺难看。

朝阳驼房营、丰台岳各庄、昌平小沙河，三宗地先后被按下暂停键。昨天消息驼房营撤了……

夭折的地，清一色的高总价、长周期。

起始价合计153.57亿，建面合计35.08万平方米。

前九个月，北京一共成交36宗宅地，还有17宗至今没走完流程。

1到9月土地出让金823.8亿，去年同期1121亿，中间差出去300多亿。

今年北京远郊出让的宅地，几乎全部都是「兜底成交」。

核心地块依然抢，外围地块没人举牌，中间那档5%到10%的合理利润几乎是空的。

所以10月放地，是拿三块熟地试价。

为的就是找到政府、房企、购房者三方都能接受的地价。

05

歇甲总建面10.09万平方米，起始总价29.36亿，折合楼面价29094元/㎡。

预申请10月29日截止，11月3日15点开拍。

这是现房新政之后，北京土地市场的第一场博弈。

报名名单出来那天，市场接受度和大家信心情况的答案就出来了。

人来得多、有竞价，说明地价和规则都被认可，主城普宅会继续放量。

如果只有几家国企底价陪跑，说明价格还得接着往下谈。

政策能给的基本给完了：账期、保证金、带方案出让、拿地即开工、七通一平。

成本端托住了，剩下的卡点只剩一个。

地价。

11月3日下午三点见了。