日前，为加强对以“限房价、竞地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理，北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》。根据征求意见稿，限价房项目销售时如与周边同品质商品房评估价格之比小于85%的项目，将整体收购后转为共有产权住房。
有业内人士评价，此举有利于防范市场套利，维持市场的预期稳定，是政府真正落实“房住不炒”定位的具体体现和安排。
85%收购转化比例红线
此公开意见稿的核心内容在于，拟划定一条比值为85%的红线，如果限房价项目的销售限价与周边同品质商品房评估价之比高于85%，该限房价项目将由开发商直接作为商品房自行销售；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房。
北京房协副会长、秘书长陈志表示，如果设定比例过高、收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高也会影响到刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对于直接推出的共有产权住房的价格还是较高。“85%的比例根据当前的市场形势和各方利益而定，是适度、合理的。”陈志表示。
北京市住建委还在征求意见稿中明确，85%的设定比例为暂定，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。
评估价高低是关键
自2016年下半年以来，为了抑制地价和房价上涨，北京推出了大量的限价房土地，旨在稳定市场、优化供应结构、平抑房价。即限定商品住房销售价格，并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地上限价格时，则转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。据统计，迄今为止北京共有61宗限房价地块挂牌，其中58宗已经成功出让，已有19个限房价项目确定了案名。按照两年左右的建设周期计算，未来两年，在北京商品房市场上，除了共有产权住房和自住型商品房外，绝大部分新盘都将以限价房的方式为主。
那么，哪些区域的限房价项目更有可能被转化为共有产权房呢？
业内人士表示，正是因为限房价项目的价格在土地出让时就已经被写入合同，开发商无法更改，所以哪些会被收购转化为共有产权住房要完全取决于分母，也就是评估价的高低。
思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为，如果评估价格是综合新房与二手房售价而定，那么首先可以剔除五环外限房价项目转化为共有产权房的风险；其次，对于五环内的少量项目也需要区别对待，鉴于北京城南、城北经济发展不均衡的现实，城北五环内，特别是二环三环的限房价项目有可能会达到85%的红线标准而被收购转化。而城南无论是新房的价格管制，还是二手房的市场价格，均处于相对偏低的水平，因此城南同区域的项目有可能触不到红线。
无需担心“限转共”房屋质量
征求意见稿公布后，引发了舆论的热议，除了关注哪些项目可能会被“限转共”外，也有一些人担心转化后共有产权住房的质量问题。对此，北京市建设监理协会会长李伟则表示完全不用担心，因为转化为共有产权住房是在办理施工许可并形成评估价后，此时施工图审查已经完成，开发企业也已经完成了施工企业的选择、前期的规划、设计等工作。而且转化后的共有产权住房不仅在全市房屋质量安全保障体系的监管之下，而且还会受到北京市保障房中心的密切关注，可以说是双重保障。
一家房企的工作人员向中国商报记者表示，正常按照商品房销售的限房价项目对开发商的影响并不大，因为当初拿地的时候合同就是这样规定的；而对于被转成共有产权住房的项目，则存在一些如政府后续回购、项目设计规划等的调整。
“有些限价房配建了地下仓储、库房、车位等，如果项目被转化为共有产权房，那这部分货值将如何确定，是按照可售住宅部分回购还是可以全盘回购，开发商是否会因此遭受一些损失？”上述房企的工作人员表示。
对此，中央财经大学法学院院长尹飞的解释是，部分限房价项目转化为共有产权住房时，保障房中心以土地出让时的房屋限价进行收购。房屋限价在土地出让时已经确定，这个价格无论开发企业向谁销售都是一样的，转化后对开发建设单位的经济利益没有任何损害。
而开发企业企图通过大规模增加或捆绑地下仓储、库房、设备用房等获利的做法本身就是不合乎法规的，政府只对可售住宅进行收购转化。按照征求意见稿的规定，对于合法合规进行开发建设的企业，政府要在10个月以内付清全部收购款，无论所收购住房是否销售完毕或回款完毕，都要支付给开发建设单位，其销售回款的权益有充分的保障。（记者 王立芳）
