△项目大致位置及相对位置情况

你一定会注意到户型图上的“赠送色块”：

据公开信息展示，这是昌平南第一个把赠送率做到30%以上的户型。

80平米南北通透，270°采光，竖飘窗总长拉到10米，南北各送一个室外平台，正户型的赠送率超过三成。

加上南北双阳台、飘窗、花池、设备平台，密密麻麻标满不计入产权面积的部分。80㎡起步的三居，综合得房率做到95%到106%。个别户型加上北向设备平台全赠送、南向花池全赠送，实得面积几乎逼近产权面积的130%。也就是说，你买80㎡，能住出接近100㎡的感觉。

02

这还不是孤例。

平原新城的开发商们已经把“赠送面积”卷成了一条标准赛道。中海在昌平的另一个项目，含赠送得房率同样标到了98%到106%。四环外的新盘，不送个阳台飘窗花池，销售都不好意思开口介绍。

但你把视线往城里挪二十公里，又是另一个世界。

西二环车公庄，展欣佳苑。

△项目大致位置及相对位置情况

车公庄地铁E出口旁边，金融街、阜外医院、协和医院都在直线三公里内。这个位置放到任何一个城市都是硬通货。但它的得房率只有约70%。

48㎡的一居室，套内实际只有35㎡；102㎡的三居，套内约71㎡。

按套内单价算，洋房产品最高超过24万/㎡——比中海京华玖序的表面网签均价还要贵出一截。

项目对口小学是进步小学，在西城的学区版图里排不上第一梯队。三栋楼里大部分是原拆原建的安置房，商品房只有57套。所谓“纯改善”，本质上是一个安置与商品房混居的社区。

但即便如此，它依然能卖到12万/㎡左右的建面均价。

因为西二环里没有第二个选择。

03

这就是北京楼市的割裂：

五环外在用产品力换价格，二环里在用稀缺性换价格。

两者都在交易，但交易的逻辑不一样。

平原新城的开发商不是在做慈善。他们之所以拼命送面积，是因为不送就卖不动。

北京新房成交结构已经发生了根本性变化——上半年300万到700万总价段成交占比超过53%，刚需和首次改善是绝对主力。

在这个价位段里，购房者对“每一平米花得值不值”的敏感度极高。

昌平、大兴、通州的新盘彼此之间距离不远，产品同质化严重，谁能在同样的总价里多给一个房间、多给一个阳台，谁就能抢到客户。

这是一种典型的“内卷式竞争”：价格涨不上去，就只能卷产品。卷到最后，80㎡做三居、得房率破100%成了标配，但均价较两年前并没有实质性突破。

而核心区的逻辑恰恰相反。

西城区2009年之后就没有公开招拍挂出让过二类居住用地。目前能买到的“新房”，全部是从城市更新项目里腾挪出来的剩余房源——展欣佳苑、百万佳苑、中海京华玖序，无一例外。

供给端被制度性锁死，需求端却始终存在一批对地段有执念的买家：在老西城住了一辈子不想搬走的老住户，在金融街上班、宁可住小一点也要步行通勤的中产，以及看中进步小学金帆管乐团、走特长路线的家庭。

这批人的需求是真实的，但他们的选择极其有限。当一个市场里只有三五个供给方、且新增供给趋近于零的时候，产品做得好不好，反而不是定价的核心变量了。

地段本身就是定价。

所以你会看到一种荒诞的对比：平原新城在拼命证明“我的房子值这个价”，核心区则默认“我的地段本身就值这个价，房子只是赠品”。

04

北京太理性了。

限购政策是一线城市里最严的，信贷条件也是最保守的，土地供应在核心区几乎断供、在近郊又持续放量。

这套组合拳的效果是：这两年市场下行，刚需和改善确实吃到了红利——平原新城的产品越来越好，价格相对可控；核心区的老房子虽然破，但总价低，租售比上升，于是价格也相对稳得住。市场的底部被这批真实需求托住了。

但问题也埋在这里。当一个市场里“好产品”和“好地段”长期无法在同一个项目里出现的时候，定价就失去了锚点。

平原新城的房子产品力足够强，但地段天花板明确，价格涨不上去，因为买家心里清楚：“你这个位置，未来会有更多更好的产品出来。”核心区的房子地段足够稀缺，但产品力停留在十年前甚至更早的水平，买家愿意为地段付溢价，却无法判断这个溢价里有多少是地段价值、有多少是“没得选”的无奈。

真正的稀缺好产品——核心地段加上当代产品力——在北京市场上基本是缺位的。

中海京华玖序算是离得最近的一个，但它的套内单价和总价门槛已经把绝大多数改善需求挡在了门外。而展欣佳苑这种项目，与其说是在卖产品，不如说是在卖一个“二环内”的户籍和通勤半径。

这种缺位带来的后果是：市场看起来在企稳，但企稳的基础并不牢固。

刚需被平原新城的性价比留住，改善被核心区的稀缺性锁住，两拨人在各自的圈层里完成交易，互不流动。一旦刚需的收入预期发生波动，或者核心区的老住户因为房龄、物业、社区品质等问题开始外迁，两个市场的支撑力都会同时松动。

这几年楼市在挤泡沫，大家都觉得市场需要挤泡沫。但“不需要泡沫”不等于“不需要想象力”。深圳的科技新贵、上海的老钱，他们买的不仅是房子，是一座城市对财富创造者的吸引力和对生活方式的定义权。

北京没有吸引力了吗？我觉得不是，是这种吸引力目前还没有被翻译成有说服力的住宅产品。

平原新城卷产品，核心区吃老本。这种割裂在短期内不会消失，甚至可能进一步加剧。但长期来看，如果北京始终无法在核心地段拿出真正配得上这个城市能级的产品，那么“制度性稀缺”撑起来的价格，终究会因为缺少信任而不稳。