复利地产，以完全中立的视角点评当下地产乱象，以各方利益冲突推测地产未来趋势。
中国房地产是什么时候诞生的。1987年9月首次在深圳出现土地使用权有偿出让，中国商品房诞生。
到现在2018年，房地产行业经历30余年发展已经成为政府财政的下蛋金鸡，货币超发的蓄水池。
就是这么重要的一个行业，自去年开始，中央相关部门陆续发声：警惕房地产泡沫，防止系统性金融风险。
那么，房地产泡沫究竟有多大呢？
我国房地产总市值2017年约300万亿人民币，按6.34汇率换算，约47.3万亿美元。
美国房地产总市值2017年约201.6万亿人民币，按6.34汇率换算，约31.8万亿美元。
2017年中国房地产总市值约是美国的1.49倍.
而2017年中国的人均GDP只有美国的14.3%左右，美国人均是我们的7倍还多。
中国人的买房痛苦指数和住房负担是美国的十倍左右。
过高的房地产泡沫，让绝大多数老百姓在举全家之力买房后，还要承担高额的月供，没有了消费和享受生活的能力，成为房奴。让大部分社会资金流入房地产行业，严重影响了整个国家的创新和创造能力。
即使房地产泡沫不破裂，一个国家，绝大多数国民，只会买房炒房，不会创新创业，是没有未来的，注定走向衰落。
亡羊补牢，为时未晚。
2017年12月8日召开的中共中央政治局会议提出，加快住房制度改革和长效机制建设。
2018年是中国房地产的政策拐点。房地产市场即将变天。
那么，未来的房地产大格局，会出现什么样的变化呢？我们要从长效机制希望达成的效果来推断政府会怎样进行改革。
复利观察，长效机制的目的：政策改革要为政府收入找一条另外的路，解决土地财政依赖问题，既要避免泡沫破裂杀鸡取卵，同时保证地方政府高债务风险不爆发。
未来的土地财政将出现三元分化：
1.房产税。
通过对存量房收税，向既得利益者开刀，弥补政府一部分土地出让金减少的损失。
财政部部长肖捷表示，房产税征收会按照“立法先行，充分授权，分步推进”原则。所以，一定是先立法再征收。
房产税其实技术上并不难，为何迟迟不出，复利认为是因为政府在等租赁市场的成型，防止炒房客把房产税成本分摊到刚需头上。
2.政府和国企主导的租赁市场。
绕过炒房者和开发商，直接出租房屋，并实行租售同权，稳定租赁市场，避免炒房客将房产税的成本分摊到刚需头上，同时弥补地方政府财政收入的损失。
现在一线及二线城市纷纷大力发展长租公寓。
上海2018年将建全市统一住房租赁平台，新增20万套房源。
去年4月，北京市发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划明确，今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。
3.共有产权房。
由政府和个人共同持有的房屋，能够大幅降低刚需购房客的首付资金。
以北京为例，锦都家园是北京的排名前列个共有产权项目，位置在朝阳区常营，一共有427套房源，均价为2.2万元/平方米，而锦都家园周边同地段、同品质普通商品住房均价约为5.6万元/平方米，价格相差60%左右。
随着共有产权房体量的扩大，自住型刚需几乎不可能去买炒房客的二手房。既能让政府弥补土地出让损失，又能减轻自住刚需的负担，一石二鸟。
以上三点，就是房地产长效机制三元分立。假设之前的土地财政收入总和为100万亿人民币，那么房产税加上共有产权收入加上租赁市场的租金收入应占到政府财政收入的80%以上。剩下20%，依然通过卖地获得。
此举既能够解决政府的土地财政依赖问题，保证中国的城镇化进程，又减轻了百姓的买房痛苦指数，让百姓安居乐业，让资金进入实体经济，保证中国的长久发展。
复利观察认为，纵观国际上各国处理房地产泡沫的办法，中国政府的三元分立是一种带有明显中国特色的办法，比单一的引爆泡沫要有效率的多，也是避免系统性金融危机的不多途径。
曹德旺：及早卖掉多余房子！以后房子卖不掉
马云：未来8年房子如从葱
李嘉诚：不赚取最后一个铜板
那么，在未来三元分立的改革格局下，作为刚需应该如何购房？已经买房的自住或者投资客应该如何处置住房资产？
