如何做一个稳妥的买房者

阿曼达日记

2018-03-20 16:57:00 ·-

最近,很多人都说,现在不是一个买房的好时机。

是的,现在或许真不是一个买房的好时机,但现在,绝对是一个埋头研究的好时机。在市场蒸蒸日上,谁买都能挣钱的时候,谁也不会研究,市场的风险到底在哪里,为了防范风险,你要做些什么准备,大家只知道买买买。只有在市场不是太好的时候,许多人赔上了自己的全部身家,或是默默地打落牙齿吞肚里,才能恍然大悟:原来,也有一些内功,可以用来保命。

正如那句老话说的:只有退潮的时候,才知道谁在裸泳。

1

北京房价回到了 2016 年底,现在还是买房的好时机吗?

阿曼达有个好友 16 年的时候在重庆投资了套房子,首付给了差不多 20 万左右,现在房子总价涨了 80 多万。

阿曼达问他:现在还打算投资房产吗?

朋友回答说:肯定不会,我才不会高位接盘。

这或许代表了一批持币观望者的想法。

现在,市场的情绪又有些微妙。

在过去的许多年里,每逢调控得特别厉害的时候,这种情绪就会有点弥漫:大家都觉得现在房价已经猛涨了一段时间(从趋势上来说,再猛涨的可能性不大);各地的房价本身已经很高了(大家担心,从收入情况来看,再涨还有人能接得起盘吗?);政府调控政策很厉害,要么限制户口才能购买,要么限制购买几年后才能卖出(购买和卖出的群体都减少);各地对住房贷款定向加息,很多地方二套房七成,三套房没戏(指望不上杠杆了);人口高峰期过了,现在的人又不爱生孩子(接盘侠少了);房地产税又吹了一阵风(大伙都怕被征税,嘿,你才哪跟哪啊);日本韩国的房地产就崩盘过(跟咱们到底有一毛钱关系没有)……

反正,不看好买房的理由有一百万种,但细一咂摸,似乎又很容易说破。

当然,最有说服力的,是北京的房价真的降了。根据中新网发布的链家研究院的报告,2017年的317调控结束了北京房价连续17个月上涨的势头,随后价格出现连续9个月的下跌,累计跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平,与2016年12月的水平接近。目前,北京二手房房价似乎出现了企稳迹象,1月房价环比上涨0.3%、2月环比下跌0.5%。

现在,北京的二手房均价回到2016年底了,如果你是刚需,你觉得该入手了吗?你还会再等待吗?如果你想改善,你觉得该入手了吗?你还会再等待吗?如果你啥也不是,就是有一笔钱放着,眼瞅着能买到的卫生纸和兰州拉面都越来越少,你会考虑买一套房子吗?

上面那个跌幅图,非常有实战意义。在你买股票的时候,你会希望,股市见好,你手上的那只领涨;当股灾来临,你手上的那只,又最抗跌。

于是,你翻出了巴菲特老爷子致股东的信,立志做一个长线的价值投资者。

当你回望楼市,却发现自己没有可以放之四海而皆准的准则,不知道要研究什么数据,你的脑中,只回响着房主不断涨价的声音,和售楼部装扮精致的美女们爱理不理的白眼。

其实,楼市暂停上涨,或涨得没那么快,是老天爷给你的一个机会,让你可以缓一口气,用一点点时间,来研究一下它。

反正,阿曼达觉得,不管现在是不是买房的好时机,但,已经到了必须好好研究楼市的好时机。

2

房产核心群的启示

在上一篇文章中,阿曼达启动了房产核心群的建设。进群的唯一条件,是发送一个关于房产的信息。

这其实是一个开放性的问题。每个人对房产都会有不同的理解,群友的发来的信息,就让我大开眼界。

一、春节西班牙旅游,马德里巴塞罗那的老城房价,是100平的总价是30到50万欧。

国际上已经比较少听到西班牙的声音,但人家的房价并没有降到白菜价。

二、上海悦榕庄酒店公平路码头附近的江景房高区每平15万,但多是大套。周边的老小区高区130平的房子13万单价,还是有上升空间的。

相同的地段,不同的小区有价差,你是买江景房,还是买老小区?

三、广州9号线沿线1.8-2.6W ,还没有增城、清远市区贵。

很多人都觉得广州的房价被低估了,想在广州买房,却两眼一抹黑。这个时候,不妨听听广州楼市长期观察者的声音。这里就给出了一个参考:广州9号线新开通不久,位于广州新白云机场往南不远处,是一条横贯东西的地铁线,有高铁广州北站,有公园,有商业中心,这条线路上的新楼盘也不少。

四、长春地铁图。

如果不是群友发来的长春地铁图,被“投资不过山海关”所困的阿曼达,恐怕无法相信,长春将建这么多的地铁。而且,人长春建起地铁来还不喘气,前段时间风传《13个已批复轨道交通建设城市不符合发改委新审批要求》,完全没长春什么事。

对国家已批复建设规划的43个城市,近期完全符合申报新轮建设规划条件的有30个城市,其余13个城市中:政府债务率不符合条件的为南宁、呼和浩特、包头、昆明、西安、兰州、沈阳、哈尔滨、贵阳等9个城市;一般预算内收入不符合条件的为太原市1个城市;地区生产总值不符合条件的为乌鲁木齐市1个城市;市区常住人口不符合条件的为包头、兰州、洛阳、呼和浩特、南通、福州等6个城市。

五、青岛200万的房子月租2000元,长沙的房子100万租3千元。

现在问题来了,据说受到即将在6月举行的上合峰会影响,青岛的房价还在蹭蹭蹭往上涨。你会买一个眼前可能的涨价机会,还是长久的租金收益呢?

3

你的团结湖机会

两年前,朋友正准备在武汉买房的时候,看中光谷的一个老破小,单价是8000多,一个多月后想成交的时候,房东涨到了1万多。朋友放弃了购买,现在,那套房子的单价已经涨到了近2万。

2016年底,黄奇帆卸任重庆市市长职务,重庆房价马上出现了风吹草动。重庆作为一个直辖市,长期房价徘徊在6000元左右,一度还产生了多篇10万+的文章,让许多受房价之苦的人十分羡慕。当时,几个朋友组团每人入手一套房子,一年多过去了,已经产生了近百万的浮盈。现在回头来看,在一线城市中,当时重庆的房价确实是便宜到不可思议了。

房产大V“水原十口”有一个著名的“我觉得团结湖的老破小比较好”的“梗”。

在北京,拿着100万到150万的首付,到哪买到一个上车盘呢?买远郊就比较远,北京的交易税费比较高,首选就是团结湖的小三居。他认为,团结湖的房子,第一税费低,第二贷款杠杆高,第三是安全。上车盘最主要就是要稳,团结湖位于北京朝阳区,团结湖周边没有学区,主要是地段的价值。如果想在北京上车,团结湖可能是最适合的地段。

上面三则小栗子,其实说的就是三种主要的买房现象:你觉得贵,市场却觉得便宜;你觉得便宜,市场却还没反应过来;你就想安全地上车,那就找个稳妥的地。

大部分人想做我的第二种朋友,买到那个时候的重庆的房子。也有人想先上车,买个“团结湖老破小”就满足。

然而,绝大多数人的行为,却像第一个朋友(当然,人家的日子也还过得好好的),失去了在一个一二线城市置业的机会。

那么,现在的“重庆机会”在哪里?如果你觉得自己要求不算高,至少要上车,那你的“团结湖机会”又在哪里呢?

4

那些影响房价的因子

很多人看一个城市的房价是否合理,就看城市的人口流入流出情况,城市规划,当地收入。

也有人希望,这个地方最好交易活跃,这意味着自己可以有很多选择,也意味着想出手的时候不用等太久。

还有人认为,地铁和高铁是一个值得考量的房价因子,一个城市,在有了地铁和高铁之后,房价会飙得比较快。

也有人看城市的上市公司总数。截至2017年10月31日,中国A股市场共有3408家上市公司,分布在全国274座城市中,其中有303家注册在北京,270家注册在上海,深圳有267家,前三城的上市公司数占全国上市公司总数的近四分之一。而国内房价的最高三极,正好就是北京上海和深圳三个城市。

图为深圳福田。

还有的时候,要看这个区域的文化内涵。比如许多福建人爱出门闯荡,但无论去到哪里发财,都要在老家搞套房。在考虑厦门房价的时候,这就是个因素。

也有人想到国外去置业,哪怕只是作为一个置产配置,身边的朋友,泰国、迪拜、澳洲、美国、欧洲等都有涉及,之前阿曼达的好朋友Rebecca,就介绍过菲律宾的别墅投资。这些,阿曼达以后有机会会逐一给大家介绍。

在选好城市之后,我们会发现,不同群体的“刚需”,其实也是极不相同。

刚结婚的小年轻,只想着要一个朝南的大阳台,可以舒服地晒太阳。妈妈们总是对好学区的房子大流口水,不管朝向楼层或者新旧。老年人买房,不用考虑户口不用想学区,只要求附近的菜市场卖的菜便宜,离医院近。

当一个喜好成为大多数人的喜好,你的房子在出售的时候,就不仅可以卖得更加顺利,也更容易拿到更好的价格。这个,跟城市的气候有关,也跟城市的人文气息相关。

当然,楼市里也有一些雷,你也需要了解了解。规划中的地铁房,并不一定通过你喜欢的区域;政策的小风,一会儿一个方向,万一学区换了,你的房子可就没那么值钱了。

当这些因子确定,是不是房贷政策、限购措施就没那么要紧了?!比如,如果有那么多人,一直要到这个城市去,那这个城市的房子,是不是迟早还会往上涨?

这些因子还会有很多很多。

现在,阿曼达还不确定这些因子的全部,但只要阿曼达能想到的,在接下来的日子里,阿曼达就会去收集。

这些,就是一个城市的基本盘。再往细去分析,就是一个片区的基本盘。继续不要停,就是一个楼盘的基本盘。然后,是一个户型一个楼层的基本盘。

把这些基本盘分析清楚,你觉得,你还会在是否要卖房之间摇摆吗?你应该只会想知道,如何获得上车的机会吧。

5

干货,在我们自己手里

对于房价,很多经济专家、名人大V会发表自己的看法,比如,有的人认为加息房价就是要跌;有的人认为,北京房价很快就会是10万单价起步;有的人认为,为了稳定房价,房产税很快就会出台;还有的人认为,房价跟房贷政策正相关……

众里寻他千百度,慕然回首,那人就在灯火阑珊处。

其实,干货在你自己手里。

因为,你,才是最了解你那个城市的人!

如同阿曼达核心群的群友所说的,同样在上海,同样在悦榕庄酒店公平路码头附近,有的房子卖到了15万,有的却只有13万,这里是否有操作空间?要在广州置业的小伙伴,因为手中资金有限,不得不跑到增城、清远去置业。大家感受一下,群友推荐的地铁9号线以及增城的位置(下图)。

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