燕郊楼市现状:新房无房可售,“商住”成交火爆!

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2018-03-28 16:56:00 ·北京电视台《第一房产》,以最权威、最专业和极具价值的节目内容,赢得了极大的业界反响和广大观众朋友的超高关注度,成为首屈一指的专业地产类电视媒体。

说起环京楼市,就不得不提燕郊,由于离北京的通州只隔着一条潮白河,因此,不少北漂刚需客都将燕郊,定为首次置业的起点,曾经的“售楼一条街”也是远近闻名。随着去年燕郊限购政策的出台,让曾经热闹多年的燕郊楼转为平静。然而,近日,我们的记者来到燕郊走访,却看到了这样的一幕。

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“商住”房成燕郊楼市的成交主力

▲燕郊某商住项目售楼中心

从去年6月开始,燕郊楼市连出限购政策,让市场逐渐的回归了理性,“抢房”现象早已一去不复返。但是,实地走访的时候,我们的记者看到的却是另一番景象:在位于燕郊燕顺路的一处售楼中心里,三个一伙,五个一群,售楼处里满是人。据这里的销售介绍,周六日过来的人更多,仅周六就能卖80套房。

 

经记者仔细打听才知道,原来这是一个商住项目。去年,燕郊针对住宅产品连续出台限购政策,但是商住房,并不在限购政策范围内。住宅买不了,购房者就只能买商住房。这部分购房者手头没有多少资金,对于总价在二三十万的一居室小户型以及Loft这类产品,首付35万就能买到。

 

商住房在燕郊如此抢手,有几个原因:首先,受限购政策影响,一些购房者没有购房资质,无法购买普通住宅;其次,商住房价格低,每平米仅1.8万元左右,而普通住宅单价则将近3万元每平米;此外,还有一些具有购房资格的人,因为手头资金不富裕而选择购买商住房。

 

因为商住房不受限购政策限制,而且价格低,所以,无论是没有资格的北漂族,还是有资格但手里钱紧的本地户,都开始把目光投向燕郊的商住房。不过,对于购买商住房的购房者,还是需要考虑未来可能存在的风险。

 

“我们发现燕郊整个成交结构里面,商住公寓依然是比较火的产品形态。作为商住产品,我认为还是有较大风险的。因为,商住的买卖的条件比较苛刻,交易的时候依然存在流动性的困难。”中国房地产和互联网研究员院长相国良表示。

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新房项目稀少,二手房市场成交有所回暖

在此番调查中,除了看到商住房热销,记者还发现燕郊楼市又一个新现象:燕郊目前在售的新房,几乎没有普通住宅项目,都是商住房在销售。即便有一两个纯住宅项目,也因为没有预售证,而无法入市销售。

 

相国良表示,燕郊在去年3月份的调控政策和6月份的调控政策发布之后,整个新房的市场去化率非常迅速,导致整个燕郊的新房的库存并不多。此外,整个燕郊的开发商,由于现在商品房住宅的价格回调了不少,推盘的动力非常的弱,也并不急于以一个价格比较低的水平进行开盘销售。

 

据销售介绍,目前燕郊的住宅价格在2.5万每平米左右,而2017年3月份的时候,燕郊的房价曾达到3.8—4万每平米。通过走访,记者了解到,燕郊的二手房均价与调控前相比整体下跌幅度大概在1万元左右,个别小区降了几乎一半的价格,年后燕郊二手房成交量有了小幅的回暖。成交客户主要以换房为主,以小换大是主流交易人群。

 

“燕郊二手房主要是结构性的价格变动,一些品质比较好的二手房还会有一些成交。所以,二手房在2017年12月份以及今年年初的时候出现了部分的回暖。从长期来看,燕郊的房价还会出现回调的趋势。”含中南财经政法大学金融协创中心研究员李虹表示。

 

“首先,是成交产品的结构变化,比如说,燕郊从商品房住宅到公寓产品。其次,从两居的主要需求过渡到改善三居的主要需求,原来是购买小户型的首套房刚需为主,然后过渡到我们现在是改善性的这种购买为主。”中国房地产和互联网研究员院长相国良表示。

通过此次对燕郊楼市走访调查,记者看到燕郊楼市目前呈现了几个比较明显的特点:第一,由于限购,燕郊的商住房成为首选;第二,目前在售新房几乎都为商住房,纯住宅项目极少在售。第三,二手房市场,以小换大是主力。而目前,燕郊楼市尽管有小幅回暖,但仍然处于冷淡期。

 

回顾燕郊的发展,最初只是一个不足3万人口的小镇,因为与通州只隔了一条潮白河,因而划到了环京重地,短短几年的时间,人口破百万,房价从最初的每平米1200元到1500元左右到每平米3万到4万左右。然而随着限购令的出台,燕郊由原来的“炙手可热”,进入到了现在的理性发展阶段。

本期记者:李婧                 编辑:于菲菲

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