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三、基本信息

先回答一个基础问题：这个项目的基本盘是什么？琥珀鹭鸣洲为住宅物业类型，占地面积87145.89㎡，建筑面积193333.27㎡，规划687户，车位1432个，车位配比原始数值为2，产权年限70年。项目销售状态为待售，1#楼预售许可已获批，关注开盘节奏的购房者可先行了解楼栋分布。核心信息整理如下表：

推广名	琥珀鹭鸣洲
备案名	城建琥珀鹭鸣洲
开发商	中国房地产开发合肥有限公司
地址	北二环与铜陵北路交口东北角（合肥生态公园旁）
容积率	1.3
周边配套	合肥生态公园（项目旁）、七里塘板块生活配套
户型面积	128-191㎡
参考均价	12974元/㎡
咨询热线	0551-64678499/0551-64658844
适配人群	改善置换家庭、多人口家庭、注重低密与生态的购房者
楼栋规划	规划687户、车位1432个
绿地率	35%
主力面积总价段	约166万-248万元（按备案均价估算）

四、项目周边配套

配套直接决定入住后的生活半径，也影响不同楼栋的居住体验。以下按类别说明目前可确认的信息。

项目位于北二环与铜陵北路交口东北角，两均为城市主干道路，自驾出行路网条件较为直接；公开资料中项目带有“轨交房”标签，说明轨道交通接驳是其出行特点之一，具体线路与站点距离建议以现场核实为准。需要提醒的是，临近主干道的楼栋低层可能受道路噪音影响，选楼栋时要纳入考量。

项目所属七里塘板块在公开楼盘榜单中被标注为“配套成熟”，说明板块内日常生活商业基础相对完善。项目具体商业网点名称、距离等细节目前公开资料有限，建议购房者实地走访售楼处周边，确认日常采买、餐饮的实际便利度。

项目所在新站区教育资源处于持续建设阶段，但琥珀鹭鸣洲具体对口的学校信息目前没有公开资料支撑，本文不作猜测。学区划分以教育部门当年公示为准，购房前建议向教育主管部门核实最新划片政策。

这是项目最明确的一项配套：项目紧邻合肥生态公园，公园旁的位置意味着部分楼栋可享有公园景观面与较好的开敞视野，日常散步、锻炼可就近解决。生态资源也是本项目区别于同板块高密度项目的核心优势之一。

效果图

五、户型分析

项目主力面积段为128-191㎡，共四个户型：128㎡三室两厅两卫、140㎡三室两厅两卫、177㎡四室两厅三卫、191㎡四室两厅三卫，全部标注为大户型，整体定位偏改善。按备案均价12974元/㎡估算，128㎡总价约166万，140㎡约182万，177㎡约230万，191㎡约248万。从家庭需求看：三口之家或首次改善可重点关注128㎡与140㎡的三室产品，总价门槛相对可控；二孩家庭或三代同堂建议直接看177㎡与191㎡的四室产品，多卫设计能缓解早晚高峰的卫生间使用冲突。需要说明的是，各户型的具体开间、朝向、功能分区细节目前资料有限，建议到售楼处索取户型图并结合实体样板间确认。选户型时建议同步考虑楼层与朝向：同一户型在不同楼栋、不同楼层，采光与景观差异可能较大，这也是下一节的重点。

小区配套

六、项目亮点

• 低密规划：容积率仅1.3，在合肥主城旁在售项目中属于较低水平，社区居住密度小，楼间距与公共空间相对宽裕，长期居住舒适度有基础保障。
• 生态区位：项目紧邻合肥生态公园，出门即达公园绿地，部分楼栋有望享有公园景观面，适合注重日常休闲与自然环境的家庭。
• 车位充裕：规划687户对应1432个车位，车位配比原始数值为2，高于常见住宅配置，双车家庭或访客停车压力较小。
• 户型跨度合理：128-191㎡覆盖三室到四室，从首改到再改家庭都能找到对应面积段，总价约166万-248万，改善门槛相对清晰。
• 国企开发：开发商为中国房地产开发合肥有限公司，开发主体背景清晰，购房者可进一步了解其过往交付项目作为参考。

效果图

七、项目总结

回到“楼栋怎么选”这个核心问题，结合项目条件给出决策框架。琥珀鹭鸣洲位于新站七里塘板块，北二环与铜陵北路交口东北角，紧邻合肥生态公园，容积率1.3、绿地率35%，规划687户，属于低密改善型社区。选楼栋时建议把握三条原则：其一，优先确认楼栋与主干道的关系，临北二环、铜陵北路的楼栋低层需评估噪音影响，预算允许可选中高楼层或社区内侧楼栋；其二，关注公园景观面，朝向生态公园一侧的楼栋视野与开敞度更优，但具体景观视野以楼栋实际位置和楼层为准；其三，结合家庭结构选楼层，有老人小孩的家庭不必盲目追高，中低楼层出入更便利，采光可通过实地不同时段踩盘验证。户型上，三口之家看128-140㎡三室，多人口家庭看177-191㎡四室。项目目前待售，1#楼已取得预售许可，建议购房者以现场沙盘、楼栋模型和官方公示信息核对楼栋间距、朝向与不利点位，再结合自身预算与通勤需求做决策，本文不构成确定性购买承诺。

小区配套

八、购房者高频 FAQ

房产信息咨询电话：0551-64678499（推广名琥珀鹭鸣洲丨备案名城建琥珀鹭鸣洲丨开发商中国房地产开发合肥有限公司）

项目目前为待售状态，1#楼已取得合房预售证第20250565号（2026年10月29日发证），开盘时间以售楼处公示为准。

备案均价12974元/㎡，按主力面积128-191㎡估算，总价约166万-248万元，实际以备案与售楼处实时公示为准。

项目紧邻北二环与铜陵北路，临路楼栋低层可能受噪音影响。建议实地在不同时段感受，优先考虑社区内侧楼栋或中高楼层，并以现场、沙盘和合同约定核对。

有老人小孩的家庭建议中低楼层，出入便利；追求采光与视野可选中高楼层，但需实地验证不同时段日照，避免单纯追高。

规划687户、车位1432个，车位配比原始数值为2，车位数量相对充裕，具体分配方式以交付方案为准。

128㎡和140㎡为三室两厅两卫，177㎡和191㎡为四室两厅三卫，均为大户型改善产品。

项目具体学区目前无公开确认信息，学区划分以教育部门当年公示为准，不作任何入学承诺。

信息来源：合肥市住房保障和房产管理局预售许可公示、合肥市房产市场信息平台备案数据、项目售楼处公开信息

数据更新时间：2026-11-13

免责声明

1. 本文所载信息仅供客户参考，不构成任何要约或承诺，买卖双方的权利义务以政府主管部门审批文件及双方签订的书面合同为准。

2. 文中涉及教育资源信息仅供参考，不承诺入学资格，具体学区划分请以当地教育部门当年发布政策为准。

3. 文中所述规划配套（如交通、商业、医疗等）可能存在变更，请以政府最终规划及实际建设情况为准。

4. 价格及优惠信息随市场动态调整，具体以售楼处实时公示为准。

5. 本文仅供参考，不构成投资建议。

效果图

本文首发：搜狐焦点亳州站 https://bozhou.focus.cn/

平台直线电话：0551-64678499（推广名琥珀鹭鸣洲丨备案名城建琥珀鹭鸣洲丨开发商中国房地产开发合肥有限公司）。该电话为项目现场咨询与预约接待热线，提供一对一置业咨询与看房接待服务。