回答，好久不见了。经过两天的问题征集，终于凑够了五个拼仔个人认为更适合当下沧州楼市情况的问题。简单聊聊，仅供参考。
先简单提炼核心观点，沧州楼市这个阶段，为需要而买，别为价格而买。
还是老规矩，尽量不做中庸的表达，仅代表此时此刻的个人观点，有时效性噢。仅对面对提问者答疑，仅供参考。
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拼仔你好，我是刚需首套，考虑沧州市区，计划两三年内结婚。目前家里商量着买房子，在市里转了不少楼盘。有比较合适的，比如某园、某府，首付钱也够。但是都说今年形式不好，看网上也有的说等到过年买房会更稳妥。想问问要不要等等，年底再看。求翻。
简单总结问题为：有需求，有目标，有能力，置业沧州是不是一定要等到年底。
先说答案，不一定！
首先，就沧州目前的楼市环境看，房企若要业绩冲刺也许等不到年底了。现实是很多新盘已经从预期价格就开始了冲刺。后面的下浮空间可能很难等的来。
第二，参照去年，年底确实有业绩冲刺发生，工抵房上线这样的情况。但大家要观察一个事实，冲业绩是拼回款，那么真正力度可观的项目都在对全款购房者倾斜。换句话说，正常三成首付调整空间不大。
第三，对刚需购房者，一定要考虑“可选房源”情况。喜欢的卖掉了，优惠的有瑕疵，虽然便宜咱们一样不能选择。既然刚需，就别瞎等，你的首要目的是买需要。买个好的。
第四，若地缘刚需，有些板块年内将不再供地或没有新盘入市的，这注定您仍要从新盘存量房和二手房中选，别等年底，盯紧点。
第五，接着上条说，如果这个板块还有大量的供地，和待入市新盘。可以等等看！新的项目无论在产品面和预期上在不断的给出惊喜，但首先我们自己的预期要符合实际。年底将入市的新盘是轻装上阵，给的是一把预期。等调整，就算了。
第六，什么情况可以等。你看中的这个盘体量大，顺销中，去化略乏力。房企有年末冲刺习惯。这类情况，等等看。
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过了年家里两套房子有出手变现的打算。一套出租中，一套直接闲置了。听说二手房不是特别好卖，关注了几个主播都建议快出手。
想问问，二手房必须降价吗？怎么定价合适。下决心想卖了，有没有更快出手的办法。（一套天成郡府小高层14楼，一套金色家园三楼，都是两室）
排名前列，二手房还好卖吗？确实不好卖。前几天我在抖音一个小作品留言区详细聊过。有兴趣的朋友可以再去看看。
第二，定价，我就不提具体建议了。您手里的房子目前看都还算有竞争力的资源。若同时有价格竞争力，脱手应该问题不大。但这不代表鼓励底价卖，一定要有合理预期，参考一下同小区挂牌价，起码让中介愿意推广，起码有带看。
切忌长期高价挂牌，一是会被中介，意向购房者错判，二，必然是在帮邻居们站岗。
第三，快速出手。
1、可以考虑控制投入的前提下适当整备一下老房子，从卫生到装修小调整。硬件固化不可变是接受度的问题，软件印象调整很有必要。
2、闲置的那套房子可能会有更好的出手条件，毕竟租户的生活状态和时间安排对购房者看房也有一定影响。
3、既然决定了卖，就加大一下推广力度，多找几家中介挂牌，奔波起来。往平台一挂等电话的日子一去不返了，适当考虑给出更高的佣金。
4、议价环节，有底线的前提下，不要贪，三千五千的聊容易让购买者失去耐心。一轮到位（排名前列次让价幅度大点）然后守住预期可能效果更好。
3
泽信云尚和梧桐墅如果考虑自住，哪个更合适一些。这两个盘离我老家的距离是差不多的，工作在新华区，比较稳定。首付能力有限，所以看这两个。泽信八千多，梧桐墅更便宜一些。
个人对梧桐墅这个项目不是非常了解，做了一些线上补课。
其实两个项目是不能做平行对比的，但每个人的需求都有独特性。此问答仅针对您一种情况。若一定要二选一的话，看我如下简单建议吧。
从区位考虑的话，选泽信吧，毕竟交通可见，并且在未来城区规划版图内，这点儿很重要，也最为重要。
其次，说说产品面，控总价的方面考虑，我仍然建议您选泽信吧。首套上车无论是小三房还是两居其综合性价比都会更高，另外功能性上也完全够。
这个阶段，不要太追求价格低，更多的去考虑需要。
若够不到更好的，耐心等待，积蓄能量。这个漫长的周期可以等你。
但切切不要买错。
4
城北板块的百丰瑞府和西南的宏宇海棠湾哪个更有升值潜力，更适合刚需。
首先，这个问题不是非常成立。但如此类问题还挺多的。今天就来一并回答一下。
需要明确自己的购房需求。是我们反复在聊的一个关键点。两区域跨度巨大。投资和刚需自住又是完全不同的属性。
这两个盘从产品基本面上都不错。目前看，百丰城北板块更近主城区，宏宇西南角板块更依赖概念，可能有更多未来机遇。
当下，务实一点，需要排名前列。怎么选结合自身地缘情况，比如通勤，比如辐射范围配套需要。
没有需要，投资，可能不是好时代。
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为什么买新房还要找中介，还是直接自己去售楼处就可以。听说找中介会有优惠，但力度又大小不一，有的经纪人直接就说找他能拿到较大的返点，前提没找过其他人。这里面有什么讲究吗？
在沧州市场，这个阶段，找一下渠道吧。
原则还是，先看需要，再看价格。如果这个经纪人上来就是钱，那换了也罢。
排名前列，您要想清楚，你到底是需要服务还是需要房源。比如您是一个相当成熟的购房者，有自己的明确目标了，看好了，有准确的判断。这个时候找到有这个项目渠道的中介，确实可能聊到一些意外优惠。并且，这就比较简单了，大家直接谈的是钱。前提这个楼盘，各个渠道都有。
第二，第二种情况，您是首次置业，小白一枚，那就需要慧眼识人了。这个时候您更多的是需要一个更靠谱，更专业的渠道了。更准确的说，需要一个更好/更专业的人来给您更好的服务、置业计划，甚至是更强的安全感。（多与渠道销售去沟通讨论，不要怕麻烦、不好意思。多打交道才能识人）
大部分，买房人买错都是在排名前列次。所以说，这个时候，不要考虑省那一点点服务费，我们能得到多少返钱。毕竟更有经验、更有谈判和拿到房源能力的人，与其服务付出所得也一定需要正比的。他帮你争取的资源更多，尤其是帮你选对，我相信这才是“真金白银”。
最后，无论哪个渠道公司，经纪人，其是否靠谱，是否有真的职业操守，是最重要的。有销售技巧，这很正常。但不伤害客户是前提，能换位的经纪人在这个时代更难能可贵。如果碰到有耐心、真心为您甄别房源的经纪人，他是值得珍惜的。反之，赶紧换掉。
