最近小全全注意到一个位于武侯区的地铁盘快要取证了，就是原汇日国际广场地块中的住宅部分，推广案名为天府汇中心。简单形容一下该项目，锦江畔、华西坝、名校旁、地铁盘，地段很牛逼。当然槽点也是有的——这个项目自最初动工至今已过去了十年时间！
不过了解过产品之后，小全全的感受很复杂，惊喜？惊讶？惊吓？好像都不准确。看完这篇踩盘，到底该是“惊啥”，大家自己填吧。
项目基本信息
项目名称：天府汇中心
项目地址：武侯区人民南路三段3号
开发商：成都汇日星河房地产有限公司
住宅容积率：1.98
梯户比：3T8（R1）3T5(R3）
绿化率：15%
总户数：667户
停车位：692个
装修情况：精装
预推房源套数：357套
预推户型面积：92-178㎡
预计价格：均价30000元/㎡左右
预计交房时间：2022年9月
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黄金地段的正地铁盘
配套丰富到让人产生“选择困难症”
天府汇中心坐落于锦江河畔，北侧为临江中路，南傍小天竺街，西侧为人民南路，东侧为规划道路，所处地理位置优越。
交通方面：华西坝站、小天竺街西站、小天竺街东站等公交站点均距离项目不超过200米，1号线华西坝地铁站C口与项目直线距离约200米，3号线新南门地铁站D口距离项目约800米。
正在修建中的地铁13号线一期上的华西坝站点也可实现与项目的无缝衔接。该线路为A型车8辆编组，比1、3号线所对应的B车型宽0.2米，每节车厢可搭载乘客310人。
根据成都地铁发布的相关消息，今年4月，13号线一期全线13个车站及龙泉车辆段已打围，预计2024年年底开通运营。
小天竺路实景
地处华西坝，紧邻人民南路，成都南北向的城市中轴线，足够彰显这个项目的地段牌面了。
人民南路实景
教育方面：“五朵金花”之一的龙江路小学与项目相距约480米，龙江路小学南区（私立）距离项目也就500米左右的距离，成都市华西小学距离项目约900米。据项目置业顾问介绍，小区业主的子女可正读的校区会在龙江路小学和华西小学中二选一，现还不确定。
龙江路小学南区实景
龙江路小学实景
此外，盐街道中学、成都石室锦城外国语学校、石室联合中学、石室中学（文庙校区）等优质中学分布在项目周边，“五朵金花”中的成都师范附属小学和盐街道小学都距离项目不超过1公里，高逼格的学区阵容，在整个武侯区也难找第二处了。
成都市盐街道小学实景
医疗方面：600米开外便是全国排名第二的四川大学华西医院，步行10分钟左右即可达到，华西口腔医院、华西第二医院、华西第四医院、华西妇女儿童医院等也距离项目不远。
华西口腔医院实景
商业方面：项目自身规划建设有商业体量12.9万方的8层购物中心，汇集有零售百货、精品零售、儿童游乐、品牌影院等业态。
项目本身就处于商业配套极为成熟的人民南路三段，这个项目的商业配套是否能给客户带来兴奋度，关键还要看商业的整体档次、定位和后期品牌招商及运营情况。
天府广场与项目相距约1.4公里，乘坐地铁1号线经3站约10分钟便可到达；南侧的成都来福士广场（人民南路店）距离项目约1.5公里；作为成都繁华象征的春熙路商圈与项目直线距离不超过2公里，十几个商场分布在这片区域，吃喝玩乐一应俱全，这大概也是坚定的“城市中心党”始终都会鄙视“国际城南”的原因吧。
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预计将推精装房源357套
非常规户型&高物业费是敏感点
天府汇中心总占地面积60亩，由6栋弧形塔楼组成，涵盖商业、写字楼、住宅等多种业态，其中酒店面积约5.2万方、写字楼约11.1万方、购物中心约12.9万方、住宅约8.1万方。
项目整体容积率7.98，3栋住宅共规划有667户。物业公司现未确定，不过项目上报的物业价格已过审批，为10元/㎡·月。
项目由香港汇日集团投资开发，此前案名为汇日国际广场，2018年10月更名为天府汇中心。一街之隔便是香港汇日集团前期开发、早已交付使用的写字楼汇日央扩国际大厦。
天府汇中心项目设计团队为KPF建筑工作室，592.5米高的深圳平安金融中心、528米高的北京中信大厦……以及位于天府新区后期将与大家见面的一带一路大厦等高层建筑都是其作品。
深圳平安中心实景图
2010年，项目首度动工后一度暂停。2019年初，项目售楼部正式对外亮相，不过发售时间也是一拖再拖。
从项目现场施工进度来看，商业部分的建筑形态已经初步呈现。截至目前，住宅楼栋R1还差4层封顶，R2还差20层封顶，R3还差18层封顶。
项目预计5月取证，将推357套精装房源，R1约有220套，R3约有130套，均价30000元/㎡左右。
沙盘图
其中，住宅塔楼R1有23层，住宅楼层从8F开始算，户型面积92-107㎡，层高3.09米，3梯8户；住宅塔楼R3有34层，住宅楼层从9F开始算，户型面积153-178㎡，层高3.4米，3梯5户。
R1内侧有92㎡（B、G）/101㎡（H）/102㎡（A）/4个户型，景观阳台朝向中庭，为西北朝向；外侧有93㎡（D）/94㎡（E）/106㎡（F）/107㎡（C）4个户型，景观阳台为东南朝向。
R3有153㎡（D）/154㎡（B）/166㎡（C）/175㎡（E）/178㎡（A）5个户型，其中153㎡、154㎡、166㎡户型均为东南朝向，高层楼栋可以看到江景。
由于项目的外立面是特殊的弧形设计，所以项目的户型相较于市面上常规的户型略有些不同，下面我们选取几个看看。
92㎡的三室两厅两卫户型，主卧加卫生间面积约16.8米，两个次卧面积约6㎡，可以说是极其逼仄了；175㎡的四室两厅三卫户型，三个次卧空间都比较“袖珍”，最小的不足6㎡，较大的也才8㎡。
户型皆为竖厅设计，入户处设置有玄关；除153㎡、154㎡户型有一个厕所可通过生活阳台间接采光外，其余户型均有一个暗卫；户型阳台面积均不大，景观阳台面宽最长为4.545米，采光、通风会受到一定影响。
目前如果要看项目样板间，需提前一天预约。小全全去踩盘前并不知晓，所以当天也就没能去样板间实地体验产品户型及精装品质了。
最后总结
1、天府汇中心作为一环内为数不多的新盘供应，妥妥的地铁上盖物业，区域不乏优质学区资源与先进医疗配套，且项目周边商业配套简直可以说成熟到让人可以一周七天逛都不重样，再加项目占据了锦江一线江景资源，单就地段与周边配套而言，确实无可挑剔。
锦江实景
2.项目所在华西坝片区自2004年立景天成向市场供货之后，区域断供已有16年之久，天府汇中心的这357套精装房源入市，关注度可以说是非常之高。
此次将推户型面积92-178㎡，以均价30000元/㎡来看，总价约276-534万元。同时区域二手房价格普遍都在3万以上，锦江明珠二手房均价3.5万元/㎡，皇后国际3.9万元/㎡，雕墅3.2万元/㎡，天府汇中心的价格与周边二手房价格仍有不小的剪刀差，这对于客户来说也是极其有吸引力的。
不过项目汇集有写字楼、酒店、商场、住宅等多种业态，在居住环境的纯粹性上，就很难与现在市面上更多的纯住宅居住小区相比了。
3.目前，成都市面上住宅项目物业费标准高于10元的不多，阿玛尼公寓超高层住宅物业费12元/㎡·月，银泰中心华悦府物业费11.8元/㎡·月。但天府汇中心项目物业费用10元/㎡·月，高于主打绿金科技的金茂府项目，且目前并不清楚物业服务方是谁，也不知道这样的物业服务标准是否意味着项目的住宅部分与酒店、商业等的物业服务由同一公司、同一团队、同一标准提供。
4.项目从拿地至今已过了10年时间，而住宅部分的交房时间目前预计是在两年多之后的2022年9月，可以说相当漫长了。70年产权的住宅产品，房本拿到手上的时候，使用年限是否就只有50多年了？
5.三栋住宅楼栋中，景观视野相对而言最差的R1全部为偏小户型，将其定位为学位房比较稳妥，R3则是高端改善产品的定位了，但就目前的户型图来看，高端改善产品的空间划分却是没有做够的，所以对于这部分产品的精装修，客户心里应该有个认知，就是如果要自住，基本上意味着接房过后就要砸了装修重新来过。这样的情况在此前成都市场的某别墅项目中也出现过，对此，不少客户还是默认接受的，而小全全只想说，呵呵哒。
来源：地产全说
小助理有话说：
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