就在11月4日，从上半年开始就传出开盘消息的“朗诗上林熙华府”取证了！
位于成华区、东二环，主打“绿色科技”。
单价15654-17976元/㎡，总价191-277万，还带装修！
这个价格，听着可真真真香！
昨儿一早，大壮就骑上小摩托，直接刹拢售楼部。
这个盘到底咋样？要不要报名，来看大壮的肉测就对了~
朗诗上林熙华府
价格：15654-17976元/㎡
户型：116-160㎡
装修情况：带装修
容积率：4.2
物管费：3+4.3=7.3元/㎡/月
开发商：南京朗诗
位置：成华区府青路三段12号
我们先讲区域，朗诗上林熙华府位于成都东2环边上，行政区划上属成华区。
△项目位置示意图
也是大家比较熟悉的二驷八片区（即二仙桥、驷马桥、八里庄），成都人对这里印象或许还停留在粮食市场、铁路网线、肉类冻库、烂泥巴路上......
如今，这里环境和配套都有了一定的提升，也有了地铁、公园、高档住宅等。
△片区一角
虽然面貌依旧有待改进，但大壮觉得这里的地段不错，配套方面，也是挺有“含金量”的。
公共交通上，有地铁3号线和7号线覆盖，最近的站点是3号线“李家沱”站。
大壮实地走了一次，步行距离约1公里，用时约15分钟。
另外，半径500米范围内，还涵盖了5个公交站。
开车可以走二环高架或府青路三段通全城，只是堵车自然是避免不了的。
交通方面算不上出彩，只能说是实用。
购物的话，就在项目隔壁有一个商圈——永立星都汇，目前有部分底商在营业。
△永立星都汇商业
上午十点，大壮在这里逛了圈，或许是因为周边入住的楼盘不多，显得有点冷清。
除了已经开业的，永立星都汇还有一个商业街在建，据了解，这里是规划有“王府井百货”+“王府井街区”。
△在建的商街
不仅如此，沃尔玛超市也已经入驻，目前正在进行人员招聘。
待建成后，与这里一街之隔的朗诗上林熙华府会享受到很多便利。
学校方面，距离项目约300米处就有一所幼儿园+小学在建，目前不清楚办学性质。
医疗方面，距离项1公里处就有416医院，是集医疗、教学、科研、预防、保健为一体的三级甲等综合性医院。
早上10点，通过现场预约，大壮才进到售楼部。
从现场情况来看，零零散散分布着来看房的人，没有预想的那么多。
△现场情况
大壮悄悄打量了一下，来看房的人群中，30-50岁为主的中年人居多。
的确，像大壮这样的的美少女显得格格不入，没办法，谁让我年轻呢？
说回产品情况，项目总占地约70亩，分为4个地块打造。
其中1、4地块为纯住宅，2、3地块为商业用地。
通过下图可以看到，4个地块分布的比较散，自然会影响到项目打造，所以小区内基本无中庭景观可言。
△项目地块示意图
本次要开的是4号地块，占地约23亩，打造了两栋高层产品。
每栋楼两个单元，1楼为架空层，均为两梯三户，共计320套房，预计交房时间为2022年3月底。
△沙盘图
其中1号楼31层、2号楼25层，全部朝西南（主采光面）。
大壮之前强调过很多次了，在成都，比起正南正北，西南朝向的房子更好。
不仅能在冬天获得更长时间的日照，也能让朝北的一面享受到更多阳光。
不过大壮实地走访后发现，两栋住宅前，还有一栋29层的公寓，可能会影响到自然采光和通风性。
△上图绿色建筑为3号地块公寓
项目还有一个不得不提的硬伤：容积率达4.2。
是啥概念呢，成都的改善楼盘，容积率一般在2.0左右，3.0算勉强可以接受。
4.2这个数字还是有点具体哈，自然意味着建筑的密度更大，居住舒适度大大降低。
项目一共是4个户型，分别是116㎡套三双卫、135㎡套三双卫、137㎡套四双卫和160㎡套四双卫。
壮哥已经贴心的为大家标注好了户型分布，这下知道怎么选了噻
需要注意的是，两栋楼的2单元均临路，可能会有噪音影响哈~
大壮对户型的要求不是太高，个人感觉这个项目的户型设计比较中规中矩。
四个户型的朝向都很好（西南），整体也是方方正正的，均有双阳台，动静分区也比较明显。
有一个小细节值得关注，每个户型都设有一个新风井，后期不能敲掉，会影响使用空间。
116㎡和135㎡户型的新风井，一个在餐厅，一个在主卧厕所；
137㎡和160㎡户型的新风井都在卧室内。
大壮也参观了样板间，带软装的是这样的↓
交付标准的样板间，是这样的↓
△忽略上图空调机，还有一点：交付时无墙纸，只有白色乳胶漆
参观之后，最让大壮喜欢的是这个↓
可自动升降的窗帘，关上后不透一丝光。
对于我们这种喜欢周末睡懒觉的！被太阳叫醒太痛苦了！
大壮单方面宣布，这一点，真的要给好评。
总体来说，4946元/㎡装修只配了基本装备，连墙纸都没有，有点小失望。
最后，大壮讲讲这个项目最让人“纠结”的点——“科技住宅”的成本。
倒是要来看看这个物管是跪式服务吗？
管理费7.3元/㎡/月（包括物业费3元+科技费4.3元）+22元/吨的热水费。
前者是硬性成本，不管你是否在家，每年都得交；
后者可以控制，只要使用就会产生相应费用。
“我们算个账，拿最小的116㎡户型举例，相当于一个月要858元，一年就要支出10300元物管费！”
正常用地暖和新风要花多少钱呢？欢迎大家来评论区补充~
朗诗的科技主要在这5个点：“控温、控湿、控氧、控声、控光”。
核心是采用“地源热泵技术”，相当于代替新风和地暖，武侯新城的金茂府也是用的这一套系统。
△地源热泵技术示意
通俗的说，就是将你家的温度恒定在18-26°；湿度恒定在30-70%之间。
样板间里可以看到这样一个屏幕，上面会显示家里的温度、湿度等情况。
△样板间实拍
但是！你不能自主开关控制它，因为是物业统一管理。
大壮也由此，想到了两个问题：
①如果，家里老人或小孩不适应这个温度怎么办？
在售楼部得到的回答是：温度恒定在人体感觉最舒适的区间，物业统一管理，实在没办法，只能多穿一件。
（说好的智能科技呢
）
②科技系统保修期多长？如果后期坏了怎么办？谁来修？
在售楼部得到的回答是：只要正常使用，无人为损伤，基本不会环；坏了的话，会从维修基金里拿钱来修。
但维修基金从哪里来？售姐说来说去就没告诉我
大壮觉得成本还是多高的，当然，如果你有钱，并且舍得花这笔钱！
前面的话，听过就算，当我没说吧。
说了这么多，最后，还是简单给项目打个总结。
项目优点：
东二环地段+实用配套+总价191万起的低门槛改善价。
项目缺点：
小区无中庭景观+部分房源临路带来的噪音污染+科技系统后期维护成本高。
综上，朗诗上林熙华府的价格是真香，较低首付58万就可以入了，对普通改善来说具有极大的诱惑力！
怪不得汉锅都一直说，便宜！便宜！便宜！
但为啥他收了手，还不是因为承担不起每年1万+物管费和后期维护成本。
所以，如果你可以接受这个“科技成本”，这个盘还是非常划得来，可以上！
今日话题：
你会为7.3元/㎡/月的物管费买账吗？
来源：成都房帮帮
小助理有话说：
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