没有忽悠你们哈，融创·玖樾台开了！
闷叔前两天就在微信群里善意地提醒了大家即将有好盘入市，前天还专门去现场重新踩盘。为啥闷叔这么激动，我们先看看项目几个看点：
1、融创·玖樾台所处的三圣乡板块是东门上传统的成熟居住板块，此前诟病太多的商业配套随着绿地468伊藤等多个大型商场开业，配套已十分齐全。
2、这是锦江区今年开出的排名前列个高层住宅。4月1日首创娇子1号曾拿证，但是别墅。而锦江区上一次高层住宅开盘还要追溯到去年11月底的优山禧悦了，距今已半年。
3、1.4万/㎡的价格秒杀主城区目前的绝大多数楼盘。3月至今五城区及高新区拿证的楼盘不到20个，其中均价低于1.6万元/㎡的只有嘉通云邸、中南海棠集、首钢蓉城里、碧桂园沁云里4个盘！
去年4月首次开盘的融创·玖樾台摇号信息
因此，时隔1年，再度拿证的融创·玖樾台，还是原来的价格，但还是原来的配方么？1年之间，这个区域和项目本身以及市场本身又发生了怎样的变化？
以下为发哥亲自踩盘所写，仔细看喽：
预售信息
成都房产发布融创玖樾台小程序
预售楼栋：1、4号楼，均为38层
建筑类型：超高层
楼盘地址：锦江区三圣乡
梯户比：2梯4户
项目占地：约47亩
层高：3米
绿化率：约25%
推售户型：120㎡、140㎡、148㎡
预售均价：1.28-1.57万元/㎡
装修标准：2788、3588、3989元/㎡
总容积率：4.5（住宅容积率：2.25）
本批次套数：284套
物业公司：融创物业
物业费：2.98元/㎡/月
交房时间：2020年
产品详情
价格、户型加分，容积率是硬伤
融创·玖樾台总占地约47亩，由2栋商办公寓、4栋住宅、约3800㎡的剧院（建好后移交政府）、2层独栋商业和约8400㎡的社区底商组成，采用围合式布局。
值得一提的是，本批次取证的1、4号楼，是玖樾台住宅部分的收官之作，均为38层的超高层，就是大家俗称的“钢管房”，但据置业顾问介绍，层高约3米，加上属于装修房，所以对后期居住影响不大，同时小区两栋商办公寓会与住宅分隔，并非商住混用。
A2-建筑面积约120㎡↓↓↓
A3-建筑面积约140㎡↓↓↓
据置业顾问介绍，1、4号楼为2梯4户，共计284套房源，分为3种户型，120㎡、140㎡、148㎡的三房和四房，带装修均价1.28-1.57万元/㎡，总价约155—235万，如果按照较低首付三成计算，意味着总价不到50万便可入手，从价格来看还是十分“亲民”。
发哥现场看到，项目正在加紧施工，部分楼栋已修建至31层，预计和上批次产品一样于明年6月底交付使用。置业顾问透露，户型结构和上批次相同，仅是面积大小上的差异；同时，装修标准方面，本批次所有户型在主卧带有壁挂式地暖，其中，只有朝中庭的大户型带中央空调。
至于户型方面，发哥着重分析一下朝向和户型较佳的148㎡户型：
A1-建筑面积约148㎡↓↓↓
该户型打造为两厅四室双卫，客厅为竖厅设计，主卧为传统的套房结构，搭配独立的衣帽间和卫生间，其余两间次卧均在约10—12㎡。当中，有三点设计非常打动发哥：
1、有开间约7.2米的大阳台，且连通客厅和一间次卧，视野开阔；
2、户型搭配有三处阳台，客厅阳台、生活阳台和一个小房间可直通阳台，后者作为书房也是不错的选择；
3、户型的所有飘窗和阳台均为半赠送。整体来看，户型的布局合理，尺度上的把握和舒适度做的不错。
区域扫描
除了地铁，所有生活配套均十分成熟
项目位于锦江区银木街与茶花街交汇处3.5环，其实就是大家很熟悉的三圣乡。区域内主要还是以自驾为主，较大的硬伤还是目前缺乏地铁支撑，最近的地铁站是2号线的洪河站，距离1.5公里左右。而此前盛传的地铁13号线，目前已有规划，但尚未正式批复。
目前整个区域的居住氛围浓厚，但周边小区多以刚需楼盘为主，居住较为密集，容积率高。最近一批住宅供应就是去年首开龙湖·天璞和融创·玖樾台，所以这两个门对门的楼盘，外立面比较醒目，也很容易辨识。
周边大型商业目前已基本成形，卓锦曼购、绿地468伊藤、华熙528商业都已经开业，加上融创及周边小区的社区底商，基本的生活需求完全能满足。
区域内较大的生态资源自然是三圣花乡，据置业顾问介绍， 区域内还规划了占地约1800亩的市政公园，已部分呈现（目前小区对面的规划公园还是空地，呈现还需时间），同时距离项目800米处还有已运营的四川大学华西第二医院，应该说三圣乡的生活配套，除了地铁，都是不错的。
最后重点说说学校，区域内的教育资源也较为丰富——
幼儿园：成都三幼、蒙特梭利幼稚园、金苹果幼儿园、新蒙特梭利双语幼儿园
小学：盐道街小学528校区、锦江外国语小学、三圣乡小学
中学：七中育才学校银杏校区、成都树德中学外国语校区等
不过，还是要强调一下，由于是全新小区，最终的划片尚不能确定，所以未来就读的学校存在变数。
市场分析
那么，融创·玖樾台究竟买不买得？以下三点你仍需值得关注：
1.锦江区高层今年首盘：上次高层供应距今半年
多的不说，下表是摇号以来锦江区的所有新房供应情况：
从上表可以清楚地看到，自2017年底摇号以来，整个锦江区新房供应项目仅有7个，除个别楼盘之外，基本是不愁卖的节奏。而后续供应上，目前还有存货的楼盘仅剩下滨河湾二期、伊泰天骄、东湖长岛、中港CCPARK、东韵雅苑等少数楼盘，且都有着大户型+高总价的特征。玖樾台的入市，也是刚需及首次换房人群买入这一区域为数不多的机会。
2. 时隔1年，约1.4万元/㎡均价没变，装修标准也没变
自实施摇号政策以来，龙湖天璞和融创玖樾台是锦江区首批次取证的两个项目，而玖樾台也是继上批次整整一年后的再度推新，犹记得上批次取证带装修1.4万元/㎡的均价、较高近4000元/㎡的装修标准，也曾引发购房者的广泛讨论。但时隔一年后再来看这个盘，我们会发现，如今1.4万元/㎡的价格，基本只能买在金牛区北部新城以及北三环的首钢蓉城里清水房。
3. 剪刀差明显：周边二手房价1.6万-3.2万/㎡
再来看看，区域内的二手房价格：
纵向对比区域内二手房价格来看，区域内的二手房成交价普遍都在1.6—2.2万之间（由于四海逸家为跃层产品，赠送面积大，所以单价偏高），玖樾台带装修均价1.4万元/㎡还是具有很高的性价比，价差明显。
置业建议
1. 首先要说的就是项目约1.4万/㎡的带装修单价，加上融创的品牌加持，120-148㎡之间的户型，让总价区间来到155万-235万，按照3成首付计算，较低不到50万就可以撬动，对于目前刚需和首改的客群来说，性价比还是很有吸引力的。
2. 产品方面，本次最后的住宅1、4号楼，从朝向上不及上一批次，在资金充裕的情况下，可以优选1号楼朝内庭的148㎡户型，当然，这个户型也是本批次房源里价格较高的，刚需客群可以退而求140㎡朝东户型。
3. 由于小区整体容积率较高，客观说其后期居住舒适度还是有影响，但有一个欣慰之处在于，2栋商业公寓与4栋住宅相互独立，中庭只对住宅业主开放。同时，由于8栋规划为剧院，紧挨着1号楼，对业主来说后期还是有一定影响。
4.再说说此前盛传的垃圾中转站问题。从距离上看两者相距至少五六百米，中间还隔了另一个小区，同时这里并没有过多垃圾堆积，现场看到的是停放了几台环卫车，所以对于周边业主来说并无大的影响。
5、时隔1年，成都楼市和区域都发生了很大变化。上一次，融创·玖樾台开盘还是5·15新政之前，当时2.4万的报名人数带有较大的“水分”。从这一点来看，本次融创玖樾台或许会创造近期中签率一个新低，但绝不可能看齐1年前。
综上判断，融创·玖樾台值得刚需和首次改善客群入手，中签率或许会有所下降，但值得一搏！
来源：成都商报房产发布
小助理有话说：
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