成都这4条“神奇”的街:新房门对门,凭啥最高便宜1.3万/平

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2019-05-31 08:14:32 ·搜狐焦点成都资讯

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曾经,我们经常听说一街之隔的两项目房价相差个几百上千的情况,但大都是因为学区、新房和二手房对比、亦或是所属区域不同,从而导致的价格差距,参考性和可比性并不高。

今天,发哥淘神费力跑遍了成都这四条gai,罗列并分析了《两新房项目,隔街相望价差究竟能有多大》TOP4榜单,和你以前看的肯定大不一样:

1、它们都符合一街之隔的特点,但两者价差却从2千至1.4万不等。

2、基本享受着相同的城市配套设施。

3、隶属于同一区域。

4、最重要的是,它们都是近半年才开过盘的新房项目。

那么问题就来了,为什么你我隔街相望,却“背地里”多卖我一倍的价格......

又如果,你男朋友还在用“如果你乖,给你买条gai。”来揶揄你,那么请你牵上你男朋友的手,带他来看看这四条gai上的项目哈。

4

-天龙大道-

北星城VS中南海棠集

价差约3000元/㎡

区域扫描

首先,我们将目光锁定在分别位于金牛区北部新城天龙大道一北一南的北星城和中南海棠集身上,如今天龙大道附近已汇集着像碧桂园、保利、中南等诸多房企,虽部分项目已交付,但入住率较低。

天龙大道

区域内无大型商业综合体,主要生活需求还需要依赖新都大丰城区,周边项目规划有部分社区底商;最近的轨道交通是预计今年底通车(在建)的地铁5号线九道堰站,距离两者仅约800米。学区算区域内一大优势:1公里范围内有着机关第三幼儿园和成都实验小学,同时,“邻居”保利天和还代建有一所小学(人北小学)。

项目对比

北星城

北星城早在2016年9月便迎来了首次开盘,清水均价约6200元/㎡,在之后半年内供货密集连续三次推盘,去化非常理想,然而在2017年3月加推后,项目却像“穿越”了般,直到2018年10月才再次开盘,也从清水转变为精装,价格涨至约9000元/㎡(装修标准2300元/㎡),312套房源也未挡住781组家庭参与摇号,而项目在本月15日项目再次加推,价格再度拉升至1—1.17万/平米(含4350元/㎡),372套还是迎来了747组家庭摇号;由于项目拿地较早且售价“亲民”,项目的历次开盘都犹如成都楼市的一股“清流”,任窗外雨点再大仍旧“做自己”,受到众多刚需人群的青睐,根本不愁卖。

中南·海棠集

隔街的海棠集脸面就有些挂不住了,拿地之初正好赶上2017年土地市场的热潮,吞下9400元/㎡的地价,项目定位改善,此番清水1.28—1.54万/㎡入市也是“卡着保本线”在卖,然而去化还是不太理想,前批次开盘甚至因报名人数不足3人,取消摇号,而本批次同样仅有10人报名,销售端陷入困境。

其实,两者都更偏向于区域内的地缘性客户,北星城带装修一万出头,海棠集清水甚至还要高出0.2—0.37万/㎡,地价相差近5倍固然是价差的关键,但海棠集打造的产品形态、周边配套和北星城基本相同,都涵盖了刚改和改善人群,对比之下,价格端才是购房者决定下手的关键。 

3

-智远大道-

中铁建·西派城vs中粮·瑞府

价差约7000元/㎡

区域扫描

“飞机飞过天空,天空之城。”听着B哥的成名作,望着头顶一班接着一班的飞机,站在武侯新城的发哥不仅感受到了“天空之城”的感受,还感受到了孤独,一条双向三车道的智远大道上,除了几只“楼盘小蜜蜂”以外,可以说是很清静了,目之所及仍有着诸多待建空地,区域内的住宅也未交付入住,除了工人基本看不到人了......区域整体面貌有待提升,而瑞府还在紧锣密鼓的施工中时,街对面的西派城外立面早已修缮完备,整体呈现度很高。

智远大道,中粮瑞府街对面正是西派城

两者享受着基本相同的配套:2公里范围内,有着吾悦广场、武侯万达等大型商业综合体,距离仅500米的龙湖·星悦荟也有一定体量商业;教育方面,瑞府南侧便是石室嘉兴外国学校,周边还有第二十三幼、武顺街小学等院校。相同之中也有着微妙差距,两者虽共享3号线,但瑞府相距双凤桥站约1.1公里,西派城距离更近的则是武青南路站约600米,同时,武青南路站也是9号线的接驳站点。   

项目对比

西派城

两者均面向高端改善人群,西派城产品较为纯粹,全部为板式的小高层,而瑞府则涵盖了叠院、小高层、合院等多种形态,产品较杂;装修标准方面,都包含新风、地暖和中央空调。但销售端却呈现出截然不同的效果,前者在实施摇号以后的6次开盘里全部售罄;而中粮·瑞府首开小高层260套,复核通过人数仅有72组家庭,届时开盘的最终认购人数,可能还会更低。

为什么中粮·瑞府步履蹒跚?

其一,高单价。高达2.52—3.72万/平米的售价是夯退购房者的重要因素。据瑞府置业顾问介绍,本批次最高价3.7万/平米都是底楼户型(有约67—274㎡的花园赠送),其余楼层惠后约2.45—2.7万/平米。

而从地价和房价来看,中粮·瑞府属于中等,但从首次开盘结果看,产品去化在整个区域都算拖后水平,显然,不仅仅是价格的问题。

中粮·瑞府总平图,密不密?

其二,相比价格,产品的乏善可陈,是发哥在参观完瑞府后更为直观的感受。

这首先体现在产品布局上:为了追求利益最大化,瑞府的产品布局给人印象更近似于“栽葱”,这也变相导致楼间距会很近。发哥现场看到第一批次预售的3、4号楼最近距离约10米,而3号楼对中庭户型和对面5号楼,楼间距约30多米。

其次,最大两梯四户的梯户比,在整个定位高端的武侯新城也十分罕见,这也直接导致其首批次部分住宅因为日照不足而打上了70年产权的“公寓”标签。

这样做的另一个后果就是,占地150多亩的大盘里,没有一个拿得出手的中庭。以首批次产品所在的中庭为例,没有大型灌木和亮眼的景观带,取而代之的是规划一个下沉式露天游泳池。

不论从中粮·瑞府的拿地价格还是最终售价来看,在武侯新城这个区域内均属于中等。谈地价,金茂府区域内最高,主打科技健康,令人耳目一新,首批次顺销顺畅;谈价格,比不上隔街的西派城;谈产品,不论是龙湖招牌式的洋房还是即将入市主打健康科技和装配式建筑的当代中德璞誉,中粮瑞府的产品相比之下都较为中规中矩。

在武侯新城这样一个高端产品扎堆竞争激烈的区域,产品打动力一般,又顶着较高价格的帽子,这或许也就解释了中粮·瑞府为何首开“遇冷”了。

2

-金水四街-

北京城建·龙樾熙城VS电建·洺悦玺

价差1.1-1.2万/㎡

区域扫描

早在今年三月份,发哥就去现场了解这两分别位于金牛区金水四街一北一南、相距仅150米的项目。从地铁2号线百草路站C口走出便感受到了区域内热闹的人气,沿着百草路直行约400米即达洺悦玺,项目正加紧施工,而龙樾熙城一期就在斜对面,如今即将加推的二期也已修成现房。

金水四街,右侧为龙樾熙城

两者共享地铁2号线百草路站,自驾走主干道羊西线(蜀西路、西芯大道一线)进出城也很便捷;区域内拥有着中海国际购物公园、沃尔玛和保利·新天地的城市生活广场,还有北京城建在建约20万方商业综合体;同时,中海体育公园、两河城市森林公园和非物质文化遗产公园等生态资源,均在西南侧1.5公里范围内。

项目对比 

北京城建于2015年以2860元/平方米的价格拿下了金牛区约163亩地块后,即诞生出龙樾熙城,项目由一、二期住宅和三、四期的商业综合体组成,主打15层的小高层。

其一期产品早在2015年便入市,彼时清水约9400多元/平米,此后却陷入沉寂,直到去年10月才迎来再次开盘,售价也涨至1.15—1.31元/平方米(含装修2016.5元/平方米)。据销售最新说辞,产品为基础装修,仅包括了卫生间、厨房、地板地砖和墙面等,预计约1.2—1.4万元/平米,而二期最后3栋楼推出时间,只有一个字,等。

龙樾熙城二期

从产品的梯户配比、容积率、产品力来看,都更偏刚需,并且,北京城建的商业综合体时隔四年之久依然还是“坑”,一期底商还在招商中,如此大体量的商业对开发商的招商能力提出了更高要求,呈现效果如何需待时间验证。

电建·洺悦玺规划图

隔街的洺悦玺则走轻奢改善风,为6—11层的洋房结构,地块方正且容积率仅为2.0,产品设计指向性明确,改善属性显现,按洺悦玺置业顾问最新口吻,目前装修标准还不得而知,但预计带装修约2.3—2.6万/平米,按照最小130㎡计算,最低总价高达约300万,明显是冲着区域内有换房需求且追求舒适度的改善客群而来。

两者价差高达1.1—1.2万/㎡,成功登上了本次TOP榜单的第2名。其实,价差如此之大,也是由于区域价值正在上升,加之洺悦玺地价比龙樾熙城高出三倍之余且定位高端改善,是目前区域内较为稀缺的小高层、洋房产品,自然有一定溢价。

总的来说,区域配套完善,对于预算不高的刚需客群,龙樾熙城是个不错的捡漏机会;但如果你资金充裕,发哥还是推荐购买品质较好的项目,因为优质二手房保值增值能力更强,同时,高端盘的居住感受肯定会更高,但相对应入手的新房价格也会更高。

1

-无名路-

光华壹号VS远洋朗基香汇

价差约1.3万元/㎡

区域扫描

最后,隆重介绍雄踞TOP榜单第一名——来自西门外光华板块的光华壹号二期和远洋朗基香汇,为了衬托TOP ONE的两位头牌,发哥前天也专程去到现场仔细的了解了一番,两者位于一条不具名小路的两侧,是今天榜单内最“亲密”的项目了,部分楼栋可能相距仅有着30多米的距离。

两个项目之间只隔了一条小路

从地铁4号线中坝站走出,抬头便是鹏瑞利(青羊广场)、西环广场和中铁西城·新天地三大商业综合体,整个区域界面呈现度很高且生活氛围十分浓郁。打开高德地图,距离两者还有约1.3公里的脚程,期间路过光华壹号售楼部,仍是“不开灯的房间”,连门口站岗接待的保安,也人走茶凉,最后发哥终于站在这条差价高达约1.29—1.41万/㎡却没有名字的街上。

除开1.3公里范围内,有着三大商业综合体支撑以外,再远点还有青羊万达广场,不过目前两者周边的社区底商比较LOW,更多是以汽配类居多;最近的地铁是在建的地铁9号线培风站,距离两者约1公里。区域内一大优势为教育资源丰富,最著名还是树德中学光华校区(参与大摇号),此外还有成都实验小学(西区)、泡桐树幼儿园、三十七中等学校。但从此前光华壹号的踩盘来看,其对口学校一般。

项目对比

光华壹号二期作为“神盘”,由于地处城西外光华板块、跃层赠送面积大、性价比高的特点,曾让多少人求贤如渴却迟迟“捂住不开”,而就在今年1月其首批次的4栋高层终于入市,共481套清水房迎来了8367组家庭摇号,产品涵盖高层、跃层两种形态,户型区间100—170㎡,对于首改和预算充足的纯改善客群都十分适合,中签率低至5.75%足以证明购房者对其产品的认可。

资料图片

至于远洋朗基香汇,定位高端改善。发哥刚踏进售楼部便开门见山的咨询价格,置业顾问也毫不避嫌的如实告知,带装修预计在约2.5—2.7万/平米,毕竟,地价都高达1.38万/平米,装修标准预计3000多元/平米。

项目占地约23亩,共规划有7栋楼,除开5、6号楼为15—17层的板式小高层住宅以外,其余均为独栋商业,而3号楼上半层为人才公寓,下半层为酒店。

远洋朗基香汇沙盘

产品方面,户型仅113㎡、138㎡两种,其中,前者仅有8套(每栋楼的底层才有),2梯2户且均为电梯直接入户,预计将于下个月同步入市和开放138㎡样板间。值得一提的是,香汇斜对面的约141亩纯住宅地块被中房(现变更为成都城投置地)于2017年9月以1.26万/平米拿下,可以预见区域内又将迎来一高端改善项目。

左为香汇,右为修成现房的光华壹号一期

可以看到,远洋朗基香汇的装修标准放在如今的市场上并不算高,但预计2.5-2.7万/平米,在光华壹号的“衬托”下,难言性价比。

同时,远洋朗基香汇基本被光华壹号一、二期“包夹”,部分楼间距过近。加上其23亩的地块上分布有7栋独立商业、公寓、住宅,小区的居住舒适度将受到影响。

更为尴尬的一点是,光华壹号二期后期还有大量的住宅待售,其跃层和洋房产品都是定位改善,预计今年下半年入市。

二者之间,性价比更高的光华壹号显然更值得等待,但光华壹号目前的最大问题则是时间——你能等得到它开盘,并有着赵子龙一般“万军从中取上将首级”的本事……

来源:成都商报房产发布

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