这篇踩盘报告是一个比较特别的存在，因为这是“吴思竹”公众号的第100篇踩盘报告。
我现在还清楚的记得排名前列次发的踩盘报告——鲁能城项目，有意思的是至今过去快两年了，这个项目还没有开盘哈哈哈哈哈。
100个楼盘，想想还是挺有成就感的，不敢说这个过程当中我个人有多少进步，但感恩这个过程，我收获满满。
感谢每一位持续关注我们的朋友。
感谢每一位曾给我们提出过建议的朋友。
同样，也感谢每一位曾给我们提出质疑的朋友。
“吴思竹”做踩盘报告的初心不会改变，我们将一如既往的给大家提供最客观的踩盘报告。
好了，进入主题。
给大家带来的是位于高新南区中和板块康和西一街的仁美熙和府项目的踩盘报告。
需要提醒购房者的是，这个项目的售楼部并不在项目现场，而是在高新南区天府四街与剑南大道交汇处（原仁美大源印象的售楼部），交资料的地点也在这里哦，购房者们不要走错了。
下面是该项目的基础指标以及本次推售的产品信息。
楼盘概况
占地面积：约16.8亩
建筑面积：约7万㎡
容积率：4
绿地率：35%
楼层：高层32F，多层6F
总户数：404户
车位数：544个
开发商：四川誉美置业有限公司
地址：成都高新南区康和西一街110号
#本次推售信息#
推新套数：368套
产品面积：97-128㎡
梯户比：2梯6户
层高：3.1米
物业费：3元/㎡/月
备案价格：精装17374-18824元/㎡（精装标准3150元/㎡）
惠后均价：1单元均16300元/㎡，2单元均17800元/㎡
预计交房时间：2021年
01、地段及配套
生活便捷度高，居住舒适度不高
4月初，我曾经写过同板块的新景璟誉府项目，因为两个项目就是隔壁邻居的关系，所在在板块和配套方面，基本都是一样的，我这里就不赘述了，详情可以参考下这篇文章——《又是刚需配豪装，买它不如买隔壁！》
总结来说就是，这个板块的生活便捷度还是相对较高的，但整体居住品相不高。
这里重点说下仁美熙和府项目周边的情况。
仁美熙和府项目位于中和板块康和西一街旁，具体地理位置如下图。
△项目地理位置示意图
由于目前中柏大道正在进行地铁6号线的施工，再加上项目周边有断头路，到达并不便捷，但从实地踩盘来看，这个问题应该只是暂时的，因为根据网上了解到的信息，地铁6号线预计将在明年开通，而项目的交房时间是在2021年，也就是交房之时，业主就可以不用受到道路施工带来的干扰。
我实地测量了一下，从项目规划的大门到最近的地铁6号线中和站只有不到300米，未来直接乘坐十分便捷。
从地理位置上可以看到，虽然与新景璟誉府相邻，但具体来看，还是有一定差异。
仁美熙和府项目四边都不临主干道，相对来说，受到主干道带来的灰尘和噪音影响较小，但是，项目与锦城悦庭和新景鼎南川宇的关系十分紧密，尤其是临近鼎南川宇的一侧，目测只有10余米，且相邻的均是商业业态，再加上项目旁边还有一个不确定因素——沙发厂，未来整体居住氛围会较为嘈杂。
△图片的右侧是仁美熙和府的洋房，左侧是新景鼎南川宇的底商
2、规划及产品
袖珍盘，刚需刚改定位
仁美熙和府项目总占地约16.8亩，容积率4.0，地块整体呈正方形，仅规划有1栋32层的高层和一栋6层的多层，其中多层位于喜港城一侧。
△项目沙盘图
可以看到，整个项目的高层楼间距还是相对开阔的，但因为整个项目与周边各个建筑物关系较为紧密，会形成一定遮挡，因此造成高层和洋房都出现了一些公寓，特别是高层，1单元107㎡户型的2-23楼，2单元128㎡户型的2-15楼，全是公寓，多层中，1单元和2单元一楼的两个户型也全都是公寓。
本次取得预售的为1#楼高层，2个单元的设计，2梯6户，产品面积从97-128㎡不等，层高3.1米，两个单元的产品配置完全一样，包含97和99㎡的三房双卫产品（户型格局完全相同）、107㎡的三房双卫产品和128㎡的四房双卫产品。
F4户型：99㎡三房双卫
这个户型朝外，正对沙发厂，据置业顾问介绍，未来沙发厂搬迁后，这块地可能也会用来开发住宅，因此不排除后期有遮挡的可能性。
标准的三房设计，赠送面积较大，其中有一个房间有一半的面积是不计产权的，据置业顾问介绍，项目的每个户型都有这样一个房间，在样板间展示时是按照原始结构展示的，但后期，会与业主签订改造协议，免费为业主改造。
F1户型：107㎡三房双卫
该户型位于楼栋的端头，2梯6户的设计，所以部分空间，餐厅、生活阳台、次卫卫生间，会受到其他户型的遮挡。
户型设计方面，客餐厅和主卧的尺度表现突出，其它空间表现平平。
F2户型：128㎡四房双卫
这是该项目少有个一个四房户型，也是位于端头，因此，与107㎡户型一样，有部分空间，会受到其他户型的遮挡。
户型设计方面，有一个较大的亮点就是，较大采光面达到了15.9米，其中客餐厅区域的开间就有7.4米，还搭配了一个1.8米宽的景观阳台。
比较遗憾的是，也是把更多空间用在了客餐厅和主卧，其它三个次卧都仅能满足基本功能需求。
高层产品将全部采用精装交付，精装标准为3150元/㎡，精装明细如下。
精装三大件中只有中央空间和新风系统，品牌方面，墙地砖采用了马可波罗，卫浴采用了科勒、欧派、奥普等，厨房厨具采用了方太、欧派和奥普等，其它配置方面，客厅及卧室墙面均为墙纸，入户配有鞋柜。
上图是107㎡户型的样板间实景图，装修风格简单，易搭配，结合精装标准来看，还是比较合理的。
3、价格及购买建议
一栋楼两单元单价价差1500元
可能很多购房者已经注意到这个情况了，我再来给大家仔细梳理一下。
根据房协网公示的价格来看，本次取得预售的368套房源价格区间在17374-18824元/㎡，据我今天在售楼部了解到的情况，这个公示价格并不是实际成交价格，实际成交会有优惠，但是，1栋高层2个单元的优惠力度却相差较大。
△项目效果图
其中1单元按揭付款优惠9.5%，一次性付款优惠10%，2单元按揭付款优惠2%，一次性付款优惠2.5%，惠后，1单元的成交均价在16300元/㎡，2单元的成交均价在17800元/㎡，两个单元产品配置完全相同，但单价却有1500元/㎡的差距。
结合惠后价格和这个价差来看，我的购买建议是：
1、高新区普通资格的购房者就不要凑热闹了。
按照前面的价差来看，低单价的1单元势必会提前卖完，本批次共有199套房源将供刚需资格的购房者先选，而1单元总共只有184套房源，也就是说，普通资格的购房者大概率都会选到单价更高的2单元。
同样的位置同样的户型，单价却比别人贵1500/㎡，这种事情，相信谁也不愿意买单，所以，普通资格的购房者建议就不要浪费资格了。
2、高新区刚需资格的购房者我也建议你多比较。
除仁美熙和府项目外，同板块内目前还有两个在售项目，价格都不低，分别是万科璟南堂，惠后价格在1.9-2.4万元/㎡左右（包含2499和3199元/㎡两种不同标准的精装）、新景璟誉府，惠后价格在1.8-2万元/㎡左右（包含3998和4899元/㎡两种不同标准的精装）。
对比来看，在规模和产品上已经没有优势的仁美熙和府，价格优势也不突出。
少有值得一提的是，项目总价可控，最小97㎡户型，总价150余万就能拿下，而这个总价未来在高新区可以选择的机会也的确不多了。
所以综合来看，如果你是支付能力极低的、且只能在高新置业的刚需购房者可以关注，其它购房者，我建议你多比较。
文/邱霜
来源：吴思竹
小助理有话说：
扫描下方二维码，即可添加“拼房帝”小程序及“血拼成都楼市”公众号，如需了解更多成都楼市资讯，添加“小助理”微信（ID：lousir-2018），备注“加群”，即可进入购房交流群答疑解惑撩助理哟~
