2020年初突然袭来的疫情，打乱了许多人的购房、换房计划。疫情期间，你可能看了十几场线上直播，注册了恒房通、幸福通等多个开发商的线上售楼部，仍然犹豫要不要“下手”。随着全国各地疫情得到缓解，线下售楼部已经陆续开放。疫情之后买不买房？市场会如何走？买房逻辑有哪些变化？锐理君今天诚恳给出一些建议，供有购房需求的你参考。
疫情后买不买房？
排名前列，刚需族，必须要有“房本护体”。
疫情期间，各大社区的“封闭隔离”成了部分租房客无法进入社区的禁令，不少原本依靠租房生活的人喊出“疫情后的排名前列件事就是买房”。房子是城市的股份，而房本是城市的股票。对于刚性需求的购房者，如果对楼盘的品牌与品质比较信赖，趁着开发商优惠促销，可以及时入手。如果需要等待楼盘拿证，也应该提前了解起来。
第二，改善群体，住得好才是真的好。这次疫情差不多宅家隔离了一个月，一天24小时待在家里，让更多人反思家的安全性、舒适性、健康性。换一个相对更安全的社区，有更宽敞的居家空间，既能缓解焦虑情绪，也是对高品质生活的追求。△宅家期间，从步数看住房大小第三，有可能的话，不要把鸡蛋放在一个篮子里。很多人都有多套房产，即使自己不住，总是能够出租出去赚取收益。但注意要在不同城市选择有价值的物业，较大程度的规避政策风险，比如突然限购限售锁死流动性。
第四，现金流！现金流！现金流！重要的事情说三遍。2019年11月25日，中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2019）》，报告显示，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，超出国际平均水平。此次疫情对大部分人的收入都有冲击，可房租、房贷、花呗等各类账单不会打折，因此不少人对持有现金表现出了较为强烈的意愿。不管是刚需，改善还是投资，审时度势，量力而行，加高杠杆需要慎重。
△锐理数据统计四川、重庆、云南、贵州四省客户调查问卷显示，约54%的受访者表示疫情下收入有所减少，约9.4%的客户表示有可能失业，完全失去收入来源
第五，乱买房，可能会“赔了夫人又折兵”。2020年开始，不要看到房子就乱买。住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等不同房子类型有不同产权年限和回报周期，应该考虑到安全置业和家庭资产不缩水，流动性要放在排名前列位。
△2018年-2019年商铺和写字楼量价齐跌，更是严重跑输住宅（图片来源：国民经略）
市场会如何走？
第六，政策“给糖吃”，市场在复苏。2020年大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌90%，市场暂时“冷冻”，但复苏已经指日可待。过去一周，已经有无锡、西安、上海、深圳、厦门、南昌等多个城市发布了针对房地产行业的利好政策。（详情点击：《一图概览|全国超20城“稳楼市”重点政策》）针对开发商：预售门槛降低，总投资达到25%，甚至项目出了地面，就可以申请预售了，预售资金也可以提前支取等方式缓解开发商的资金链紧张问题。针对购房者：放宽落户限制，购房有补贴，公积金贷款额度增加等措施给予购房者支持和信心。
△部分城市对购房者利好的一些政策
第七，房贷利率下调、首付降低“雨你有瓜”。2月20日，央行下调LPR 中长期房贷利率下降5个基点。以首套房贷款总额100万为例，等额本息偿还30年，月供将由1月份的5246元下降至5216元，月供减少约30元。2月24日，21世纪经济报报道，浙商银行近日下发了个人贷款政策调整的通知，重点内容：非限购城市，家庭首套房首付款贷款比例从原来30%降至20%。有了浙商银行冲在前面，其他银行跟上，是大概率事件。重视起来，这些利好政策，都“雨你有瓜”（与你有关）！
△浙商银行网点城市是否限购情况一览第八，房企的“洪荒之力”恰是你的“洪荒之利”。疫情期间，线上售楼处、VR看房、直播看房等等互联网营销手段，如雨后春笋般的冒出来。在线上卖房不温不火之时，恒大的75折购房，打消了购房者“怕买贵、怕买错”的后顾之忧，给了消费者较低价购房和无理由退房的双重保障。随后，融创、保利、龙湖、富力、世茂、旭辉等知名房企也分别实施了无理由退换房、线上定房打折、差价补偿等措施激活市场。房企开始进行如此大规模、大力度的打折促销，并且保证可以无条件退房或补差价，堪称近年来楼市的大场面！
第九，房价不会大幅度调整，相信“三稳”的决心。由于不同城市房地产市场的本底条件不同，且疫情对不同城市影响时间差别很大，本次疫情对房价的影响较复杂，但“稳定”仍然是不可动摇的铁律。
一方面，中央层面对于房地产的主基调没有变化：稳房价、稳地价、稳预期，防范和化解房地产市场风险，依然是重中之重。很多城市都在“尝试性”地出政策，但动作显得小心翼翼。在限购、限贷政策下，仅仅依靠刚性需求和少量投资、改善性需求的“增量”，很难形成房价“暴涨”的支撑条件。另一方面，为了稳定房价，地方同样会限制楼盘降价幅度。再加上现在的地价和建设成本较高，开发商的降价幅度也确实有限。
第十，在“抄底”心理作用下，小阳春“虽迟但到”。在需求端，疫情会导致近期刚性购房需求（特别是真正的排名前列套房购房者）沉淀、累积，在疫情过后可能集中释放；且在“抄底”心理作用下，改善性（无贷款记录的换房者）、甚至投资性需求（未使用购房资格的购房者）也存在进场意愿。在供应端，疫情后开发商会积极推盘，不会“捂盘惜售”，可售房源多起来，市场活跃度会大幅提升。
第十一，新房议价能力提升，二手房更有“黏性”。对于新房，由于开发商急于蓄客，获得定金回款或准备疫情过后冲刺，而购房者“持币待购”，议价能力确实有所提升。但对于二手房，由于房屋价值量巨大、具有使用价值（出租、自住）且属于耐用品，房价存在“黏性”。所以如果房主并非急需用钱，情愿等待也很少愿意主动、大幅降价。
第十二，注意！二季度或是买房窗口期。前文提到，疫情可能对居民就业和收入造成一定影响，但从长期看，疫情并不会导致购房需求、特别是刚需阶层消失，而是将购房需求延后了。随着疫情被逐步控制，预计3月市场会全面复苏。今年二季度，随着开发商的出货以及各项买房政策的叠加，预计是一个较好的下手窗口期。
买房有哪些变化？
第十三，大城市的房，才真香。从基本面来看，好的资源主要还是集中在大城市。医院数量、医疗水平，以及出现疫情后，国家层面的关注和出手措施，都会向大城市倾斜资源，因此未来在一二线城市置业还是更有保障一些。
第十四，有钱记得买更有“质感”的楼盘。这次疫情就像放大镜，潜移默化地带来生活方式和居住形态的改变，购房者更青睐低密度、低容积率、低梯户比以及配置有大阳台，大花园等活动空间的项目。第十五，有钱没钱买房都要关注户型的格局。能经历7*24小时检验的户型：南北通透，室内通风效果佳；整体布局而言，套内动静分明，主人办公休闲与老人小孩休憩玩耍互不干扰；同时充足的收纳空间满足储物需求。
第十六，不要再忽视玄关了。
以前买房往往忽视玄关的重要性，仅仅当作收纳空间，可有可无。其实玄关可以作为进门的消毒区域，还可以配置除臭鞋柜、衣服除味机等设备，是居家安全的排名前列道屏障。
第十七，餐桌不能承受之重，书房是刚需。只有面临突发的状况或者危机，大家才会发现平时发现不了的需求。过去，书房在高端改善产品中才有配置。但即使是小户型，有一个书房空间，幸福感会更强。
△疫情期间你家的餐桌（图片来源网络）
第十八，解放双手，智能化社区是趋势 。
面部识别、语音识别输入楼层、门禁免接触、小区闸门自动化、电梯免接触等智能化设备齐全的楼盘，更值得购买。
第十九，21世纪什么最贵？健康！疫情之后买房，我们应该重视以环保、舒适为特征的健康住宅，如金茂的健康科技住宅、远洋的WELL体系认证住宅等都在前期已经有所发展，相信接下来会有更多企业重视。当然，短时间内的很多“健康住宅”不排除噱头居多，买房请擦亮眼睛！第二十 ，买房重要的考量指标，物业最“能打”。疫情期间，保利物业保障健康，新希望物业供应食品，碧桂园物业关注你的心理……我们才明白，物业服务如此重要——社区是实施网格化管理的基础，物业是“防疫巷战”的最后一道防线。（详情点击：《疫情过后 什么样的物业会改变房地产？》）
△部分物业对增值服务的探索
来源：锐理数据
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