这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。
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提问：成哥，为什么你一直说要谨慎买三四线城市的房子，就我知道的好多三四线城市，房价依然上涨不少啊？
回答：不买和涨价并不矛盾。
在17-19年这三年时间，三四线城市的房价上涨了不少，部分城市的房价也翻了一番。但主要原因是：
首先，17-19年间，是棚改的高峰期。房子被拆了，没有地方住。而且，棚改基本上把房子拆了，直接赔钱，有钱了就继续买新房。
其次，房地产政策严格控制，一二线城市购房条件更加严格。随着政策的加码，一些一线城市的房价开始下降，二线城市的房价已经连续几年出现波动。因此，大量热钱纷纷投向三四线，希望在楼市中获利。
第三，提高生活水平是每个人的本能向往。如果你在三线城市想去一二线城市发展，那些住在镇上村庄的人买不起一二线城市的房子。在三四线城市，踮着脚尖，他们还是可以够到的。毕竟，城里的教育、医疗和就业机会都比村里好得多。另外，村民进城买房时，当地政府也能得到补贴。
这是上升的根本原因。
然而，洪水过后，棚改基本结束。在三四线买房的人发现投资回报不理想，认为钱还需要用在刀刃上。然而，经过几年从乡村到城市的移民，还能有多少人来？
在考虑了这些要点之后，你可以决定是否购买。
提问：成哥，新人排名前列问帮朋友问的。刚从学校毕业，收入微薄。大约15万子弹。广元县旺苍县人。现在在其他地方工作。想将来在成都工作，但两年内不会回来。
排名前列个意向是在成都购买，但资金有限。我想先在广元市买，凑够首付。妈妈在广元市工作，她可以先装修搬进来，以后再攒点钱。如果有需要，就在卖了再买。广元看上了港湾国际，希望在今年6月做出决定，求成哥给点建议。
回答：你好，预算暂时不够。资产追回的想法是正确的。但选错了城市。
三、四、五线城市的房地产此前也有分析：可以毫不夸张地说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价已经处于最后的疯狂。目前，各区县房价上涨是由于新房的刺激，而新房价的上涨则是由于各大开发商纷纷进入区县建设高档低密度住宅。
简单地说，房价上涨的原因是：土地贵，房子新。随着一二线地价越来越高，土地开发难度越来越大，很多中小房地产企业只能选择去三四五线城市拿地、修房来弥补业绩差距，而你应该趁着大型房地产企业的进入，尽快卖房离开。
在任何一个没有持续人口流入的地区或城市，高物价最终都会崩溃，只是时间和时间的差别而已。
例如，我们对鹤岗很熟悉。省会城市对周边城市的加速吸血即将到来，出行时间缩短就是较好的佐证。能走的人将乘坐高铁和轨道交通到达成都主城区，留守人员无法走。半小时经济圈并不像你想象的那么美好。省会城市资源越强，周边城市的虹吸效应越明显。
提醒一下：所有区县房地产，从现在起，只卖不买！同样6000元的价格，省会城市的投资率可能会翻番，但如果买广元，可能租不掉，卖不出去。
提问：成哥您好，坐标四川德阳市，德阳市区现有2套住房，今年又在德阳绿地新里程买了一套，单价七千多，全款买的八十多万，主要是纯投资，你看我是否投资错误，需要把这两套卖掉投资其他城市吗？
回答：你好，德阳属于四线城市，投资情况不容乐观。德阳和眉山一样，到处都是炒作。即使有高铁，高铁本身对于日常通勤也没有太大价值。目前只能说，如果成渝两地价差较大，会溢出部分需求。
你要去宜宾、南充、雅安、泸州、仁寿、绵阳。这些新房子都在拔地而起。那是因为对于今天的老百姓来说，七千一平的房价和蔬菜没什么区别。但它们的二手流动性很低。
总的来说，较好在成都的行政区划范围内寻找价值。成都视高贵得一塌糊涂，没有机会。现在成都的主导市场越来越完善，未来十年、二十年确实会发生变化。
提问：成哥好，目前坐标太原，感觉发展还可以，但是你说三四线城市都不能投资，你觉得太原是否真不能买了？
回答：您好，根据国家统计局公布的数据，10月份70个城市二手房的涨跌情况与去年同期进行了对比。
近一年来，牡丹江、南充、天津、贵阳、石家庄、太原、北海、海口、湛江、烟台、青岛的二手房降幅较大。
仔细观察这些城市，你会发现：二手房降幅较大的城市，三四线城市最多。
当然，四线城市不能一概而论。这几年，借助棚改，三四线城市集体崛起。不过，棚改基本结束，三四线城市普遍要面临基本市场的考验。
如果一个城市的二手房占市场的比例只是很小的一部分，而且人口不断外流，那么这个城市一定不能买；
如此萎缩的城市，无论房价如同白菜价格，都不是很好的投资目标。虽然这些城市可以暂时收获投机效应，但难以避免失去流动性的命运。
那么在什么情况下，二手房容易实现？
寻找人口涌入的大城市，成熟的地区和板块没有土地建新房。当一个城市的新房和二手房比例达到4:6时，这个城市的二手房市场相当成熟，二手房的价格也非常坚挺。
只有在二手房流通顺畅的城市，房地产才能具有保值增值的投资功能。
总之，只有一二线城市的房子才是具有金融属性的投资产品，而三四线城市的房子只是消费品！
提问：成哥你好！省会房子会是较好的投资吗？我身边几乎每个人都不看好买房投资，他们认为房价会下跌。哪里的房子值得买？
回答：买房看未来，核心是房子升值。虽然通货在持续膨胀，但房地产本身的价值也不容忽视。如果是5-10年的中长期投资，房地产仍是一个不错的目标。
一线房企非常稳定，相当于蓝筹股。即使买入机会和板块都不是很好，只要有耐心就能再创新高。但由于价格基数高，所以收益率不如二线。
一线城市，中低价位住房，购房需求较为集中。刚需客户通常是市场上的主流人群，购买预算相对较小，因此对中低价位房屋的需求相对较大；如果你想在一线城市买房，应该选择城市中的中低价位的房子，这样会更容易转售房子一线城市房价高，控制预算是首要考虑，低总价也意味着低风险；
二线城市更适合博暴击，这相当于成长股。具有较强的选股和筹资能力。此外，二线城市也注重购买时机。如果买不好，买不好就容易吃套多年。不过，从总体上看，二线城市较低的房价未来不难攀升。
二线城市的能源跨度较大，一些地方的价格和基本面也不太相似。有价格几千的沈阳，有泡沫堆砌的厦门，也有价格三万的杭州。还有许多价值洼地有待发现。
二线城市部分购房需求由“居住需求”升级为“改善性需求”。面积有所扩大，90-120平也有相当可观的市场受众，流动性较好
三线城市是垃圾股。一定要很专业。建议大多数买房的人不是自住就算了。三四线城市基本面缺乏和人口外流，决定了三四线城市不会有高溢价空间。即使房价上涨，也是纸面收入；新房市场供应充足，新房癌症严重，没人愿意多看二手房。
提问：成哥您好！外地人在苏州打工，19年在泰兴黄桥买了套房子，没有去住，证已经到手。21年满2年，现在想卖，中介给的价格要亏掉首付还要多，现在是长持还是留住？贷款50万。现在应该怎么办？希望成哥给我一些建议。
回答：我们从不投资三四线城市。投资只看top20城市。
你显然被困在这种情况下了。现在亏损割肉也很疼，亏一个首付。如果你损失了3万-5万，我建议你及时止损。
现在只有选择继续持有。三四线城市有一个很大的痛点。如果在大城市，房子可以作为抵押贷款，然后融资购买。但是，三四线城市的金融政策还不够开放。即使可以，房子的价值也太低了。
提问：成哥你好，我住在三线城市，在我丈夫名下有一套房子。现在我打算投资昆山花桥。我个人户口已落昆山集体户，具备购房资格。子弹300，考虑花桥花溪畔居二手房，小区比较成熟，环境也还行，而且离地铁口很近。准备有合适房了全款支付。我以前看过几套，但不是特别满意。考虑到当前全球疫情，经济已进入下行趋势。明年房价会继续下跌和调整吗？我是需要观望还是年底上车？希望成哥能根据我目前的情况提出更好的建议。
回答：你好，你这种打法我不是很建议，主要2点原因：
1子弹300可以作为购买上海的首付。没有必要购买一个环绕上海的昆山。两者的未来价值并不在同一水平。买房就是买城市。未来，人口和资源只会越来越集中。中国的人口没有增加，只是在本地迁移。
我们必须充分利用我们的原始资本，充分发挥其较大价值。买房时，一定要警惕 环 临 一体化 经济圈这种词。这种词充满了坑的味道。
2全额买房是禁忌。买房最重要的是杠杆作用。资产是灵活的，负债是刚性的。只有债务才能保护你的财富。
不要目光短浅。钱也是有价格的。十年前一百万的价值和现在的一百万完全不同。我们老百姓所能做的就是用债务来抵御通货膨胀。
如果你全额买房，那么房子可以保证你即使在通货膨胀的情况下也能运行；
如果你用贷款和杠杆来买房，回报率会提高，你的资产增长率也会让你更快致富。
提问：成哥您好，今年跟丈夫博士毕业，打算回唐山建设家乡。当回来的时候，发现唐山的房价太恶心了。唐山新房2.2万套，位置好的二手房基本2万。然而，政府出售的土地价格也在上涨；
另外，工作应该在曹妃甸，而且房子也是五六千。我本来想在曹妃甸买的。如果我在深圳买的话，房价太高了，我只能买一个小一点的。今年房价会上涨吗？唐山还是深圳？
回答：我建议你早点改变生活的轨道。唐山不值得入手。入深圳比较好。
无论是从房价，还是城市水平，以及个人的发展，唐山都很一般。
唐山作为典型的三线城市，流动人口有限，不存在需求大幅增长的可能。
近期，唐山成为中介最青睐的区域。因为价格低廉，唐山也吸引了不少北京外溢的购房者。
不过，无论从调控时机、通勤、楼市分化现状以及唐山的经济困境来看，如果你想买唐山，想获得和燕郊、香河一样的回报，怕是只能妥妥的当接盘侠了！
下一步房价走势不能简单地用涨跌来预测，应该是两极分化的加剧！
房价分为两个层次
从国家层面看，二线是分水岭，发展好的二线城市将向一线靠拢；
落后者将向三四线靠近。分水岭两端的房价将走向两极。
从同一个城市层面来看，即使是同一个城市、不同区域、不同产品，价格走势也会有所不同，没有办法用一句话来概括上下。
大起大落只是宏观趋势，大致概括一下。对每个人来说，更重要的是微观市场，这是决定你是否真的赚钱的核心！
如果你做房地产投资，在楼市分化的时代，一定要在确定的前提下选择较好的题材。不要因为价格太低而购买明显受损的房地产。这样，升值和流动性就会产生影响。
正确的买房方式是忘记特别低价，追求相对低价，以性价比买房。
提问：成哥，你之前说三四线城市不建议建仓，而为什么我们洛阳这边房价涨了很多，而且一直降不下来，而是为什么呢？
回答：2018年以来，不少人预测，由于人口严重流失，棚改专项资金减少，三四线城市楼市将逐渐降温。然而，一些三四线城市房价上涨的背后，也有其原因。
一般来说，它可以分为三个阶段
1.棚改余温
2.城市居民刚需和改善族入场接力
3.返乡购房和部分投资需求入场
目前，房子滞销和留不住人才两大情况共同证明，三四线短期非常规需求支撑的房价上涨难以维持。
目前，三四线城市大多已到了高峰期，房价收入比已经拉大到非常危险的状态，居民消费力受到挤压。未来很长一段时间内，市场消费能力将进入低谷状态，对人口基数较小的城市将产生较大影响。
城市人口基数和去库存规模将决定城市房价的降序。这是一个击鼓传花的游戏。一根棍子传下来，最后一根是高位站岗的悲剧。
最后，我想给你一些建议
1现阶段，不要试图投资三四线的房地产。虽然房地产是一个理想的投资标的，但人口的流失和无法减少的库存注定了三四线房价的下跌。而且，三四线的刚性需求还没有形成购买二手房的习惯。将来谁来接管你投资的房子？
2一二线周边的部分三四线城市由于区位优势，仍能接受需求侧的溢出效应，因此房价相对安全。而省会城市中的三四线城市，即使房价下跌，在城市化进程中也不会太大。
三。如果可能的话，年轻人应该尽力发展周边较好的城市，其次是二线城市的崛起。城市发展红利将加速财富积累。而现在准备在三四线买房的人，纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机，避开高峰。
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