最近赞花儿看到群里很多家长都在讨论：买房贷款难！到底有多难呢？
放款慢！
审批慢！
查首付！
还要证明你妈是你妈！
了解到这些信息后，赞花儿也是对二手房贷款的较新政策进行了收集汇总，来看看，贷款为什么这么难？如果买房必须要贷款，还能怎么办？
01/严查首付款来源买房排名前列步，给（cou）首付。关于首付款是哪儿来的？现在很多银行都要追究。比如，排名前列种情况，如果首付款是自己辛辛苦苦攒下来的，那么这笔钱需要在你自己的卡上存在半年以上；
第二种情况，如果首付款有父母给予的资金，比如父母给你资助了100万，那么...这100万也要倒查半年！需要提供：父母资金的转账记录，还有转账那张卡近半年的流水。父母转给你的？那父母这笔钱是哪里来的？
再比如第三种情况，如果首付款这笔钱，是你卖了一套房子得来的，那么请提供三方合同+买家产权证+信息摘要。总之你要证明：你的钱是你的钱！
提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水；可以是活期存款，也可以是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。
如果是首付款有父母出资，也需要严查父母的近半年的银行流水，以证明这是直系亲属的自有资产或者合理收入。
对半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质，对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。
对于经核实首付来源为借贷垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
02/ 贷款审核严贷款排名前列步，就是去银行面签，商业贷款面签需要审批买方的收入证明、银行流水。
首先，银行会看你有没有工作，这一方面就是通过收入证明、银行流水来判断。1.关于银行流水，现在很多银行都要看你半年-一年的流水，流水上要体现工资字样。
如果你有部分收入是走的微信或者支付宝等，现在银行一般都不认。还要注意，每月工资字样流水要覆盖月供+负债2倍及以上。2.关于收入证明，需要至少达到月供+负债的2.2倍及以上。比如赞花儿，未婚，25岁，名下每月有1000元车贷，现房贷2000元，请计算需要开具的较低收入证明金额！正确解答：（1000+2000）✖2.2=6600元。
其次，银行还会看征信，逾期不能连3累6：连续3次逾期，累计6次逾期。注意：征信看5年内。整体来看商贷会挑优质客户做，有瑕疵客户很难！公积金面签和商贷不太一样，首先公积金贷款必须完成资金监管后才能面签。
公积金贷款也要提供收入证明，但不看工资卡流水，只看缴存基数：公积金缴存证明及25个月公积金缴存明细原件，公积金必须缴存至近2个月，另外，缴存基数必须覆盖月供+房贷负债的2倍。公积金贷款分省公积金、市公积金，贷款条件类似：1市公积金
1.借款申请人的公积金在全国范围以内缴存；
2.近6个月连续逐月缴存且目前为在缴存状态；
3.申请人及共有权人在全国范围内无未还清的公积金贷款；
4.申请人及共有权人信用良好；
5.房屋必须通天然气，具有独立厨卫，未改变房屋主体结构，目前用途不能是办公、酒店等；
6.商住两用的房屋以及别墅不能使用公积金贷款；
7.主贷人公积金贷款次数累计＜2次。
2省公积金
1.借款申请人的公积金在全国范围以内缴存；
2.近6个月连续缴存，可接受季度或半年连续缴存，且目前为在缴存状态；
3.申请人及共有权人在全国范围内无未还清的公积金贷款；
4.申请人及共有权人信用良好；
5.房屋必须通天然气，具有独立厨卫，未改变房屋主体结构，目前用途不能是办公、酒店等；
6.商住两用的房屋以及别墅不能使用公积金贷款；
7.省公积金不受理建筑面积＞200㎡的住房；
8.主贷人公积金贷款次数累计＜2次。
注意，两种公积金贷款都不接受：不通气的房屋，比如时代凯悦、富力史丹尼国际公寓等等；还有用于出租的房屋，也不行，比如评估房屋的时候，内部有高低床、货物或者办公桌等等。
另外，省公积金贷款不接受建面＞200平米的房子。还有一种贷款方式是组合贷，审核不仅要看收入证明，还需要近6个月工资卡流水，以及缴存基数，缴存基数必须覆盖公积金部分的月供+房贷负债的2倍。
四种贷款方式，近期审批时间对比：省公积金较快，其余审批时间长不多，商业贷款看银行。
03/放款周期长整体来看，贷款审批时间差距并不大，某些银行的商贷和纯省公积金审批相对比较快，但一般1-1.5个月左右都能完成审批。现在“慢”的主要是放款速度！@中和艾薇儿：我去年6月走农行商业贷款，至今还在排队的路上。@川发里昂那多：我2月办的商业贷款，4月审批过了，现在还放款，问就是没额度。
现在商贷放款到底要等多久？下面这封<贷款告知函>请看一下，房贷以他项权证及双方贷款资料齐全起算：6-16个月！
正常情况下，保守估计放款时间6个月起....几家欢喜几家愁。于【卖家】：@大源露西：我想换房，等尾款....等到了中意的房子一套一套被别人拿走。
@攀成钢杰克：去年底签的合同，2月底全部搞好开始等待，当时说放款等待2-6个月。问了一下，5月前面还有500多号，6月还有400多号，照这速度，特别超过原本说的上限。我在等着尾款还债啊，焦急得很，然而手足无措。于【买家】：@春熙路拉菲尔：我不着急住，反正房子已经过户了，越晚放越好，银行你别急，等个三年后，你直接把贷款放给下一位买家！@茶店子施瓦辛格：二月份贷款审过，二月份过户拿证。这都快七月了，一点音讯都没有，上个月问了中介，回复说银行还在处理去年12月的，我排在225位....我也不急，晚一天放款就晚一天还贷！
于【还没有家】的朋友：他们表示hin不开心，因为当前接受贷款买房的房东越来越少！那公积金贷款呢？@北部新城贾斯丁：公积金yyds，利率3.25%，12天就放款了。@青羊新城海瑟薇：5月16日签合同，6月19日放款，公积金利率3.25%，真的香。
目前，纯公积金贷款，放款周期大概1-3个月；如果是组合贷款，放款周期大概6个月。总之，现在只要沾“公积金”，放款都比较快。
放款时间：纯市公积金＞纯省公积金＞组合贷款＞商业贷款。
04/ 银行额度紧张一般情况下，银行贷款额度到下半年就开始收紧，今年比较特别，因为年初额度就很紧张了！没有额度了会怎样？那就是：银行停件不接单。或者，还有一种情况，比如银行只有1000万的额度，有些银行就会挑选大额贷款客户。据说，像光大银行要50万起贷，现在是贷100万以上才能拿得到号码牌，那么银行可能只选择10个百万贷款客户就不再接单了。另外还有部分银行80万起贷，只对优质单位开放，比如央企，华为，世界500强。
05/ 贷款利率高这里主要是指商贷的利率高，赞花儿统计了几个主流银行的房贷利率，基本上首套房利率在6.2%左右，二套房利率在6.3%左右。
银行 首套房利率 二套房利率
农行 6.125% 6.37%
中行 6.125% 6.37%
建行 6.272% 6.37%
工商 6.223% 6.37%
光大 6% 6.3%
06/ 贷款额度降低公积金、商贷、组合贷都已经开始执行：贷款金额按成交价，指导价，评估价三价就低原则申请。比如：汇锦城，二手房成交价32000元/平米，100平米房屋总价就是320万，而现在的指导价为18290元/平米，总价就约等于183万。
以前，若符合贷款规定，正常贷七成，那么三成首付=94万；现在，银行会根据指导价计算，也就是你只能贷183*7≈128万，所以首付=320-128=192万。相比以前，你要多准备100万首付！最后，如果是贷款买房，大家可以考虑走公积金贷款。1.审批时间都差不多，1-1.5个月搞定，相对而言，省公积金审批比市公积金稍慢；2.放款时间，公积金有特别优势，1-3个月放款，省公积金还是要比市公积金稍慢；3.目前公积金已经取消“房龄超10年降成政策”，首套房直接贷7成，二套房贷6成。（注意公积金贷款查房又查贷。）
4.公积金贷款可能存在“可贷金额不足”的情况，因为能贷多少是以下4个条件，遵循孰低原则：可贷金额=（缴存基数*0.5-正在还款的住房房贷的月供）/实际可贷年限对应每万元的月供；可贷金额=公积金账户余额的20倍*时间系数；市公积金只做房龄在30年（含）以内的房屋，首套可贷7成，二套6成；单职工较高可贷40万元，双职工较高可贷70万元。如果公积金可贷金额不够，那么你可以考虑组合贷款！利率比纯商贷略低，而且放款也比商贷快。但要注意哦，公积金不接受：不通气、用于出租的房屋，省公积金还不接受建面＞200㎡的房屋。
最后提醒读者，贷款政策随时都有变化，请以较新银行信息为准！
来源：成都购房通
