来源：成都摇号助手
上周，眉山市公共资源交易中心公示了一则公告。万科以底价拍得仁寿县16宗国有建设用地的使用权，总计占地面积约1185.15亩，耗资约32.35亿元，平均楼面价约4094元/㎡。
这16宗地块全部隶属于仁寿县清水镇，距离“大名鼎鼎”的视高镇直线仅5.3公里，如此大的手笔，再加上特殊的地理位置，让我想起了2017年5月保利的一宗土地成交。
2017年5月，保利以5.67亿元拍下仁寿县视高镇104.98亩住宅兼容商业地块，溢价率高达305%。这宗土地成交可以说是仁寿县房地产市场的关键性节点，正式开启了仁寿县的炒房热潮。
在2017年5月以前，仁寿县的房价还在4000元/㎡左右，而保利拍得的这宗104.98亩地块，算上返迁安置费楼面地价预计达到4000元/㎡左右，“面粉比面包还贵”！
在保利这次土拍过后，仁寿县2017年的土拍市场一路走高，成交楼面价先后突破4000、5000、6000元/㎡。特别是2017年9月29号新城控股拍得地块，楼面价达到了6264元/㎡；2017年10月11日远大聚华拍得地块，虽然楼面价为4957元/㎡，但算上返迁成本后，实际楼面价达到了7000元/㎡！
（2017年，仁寿县部分土地成交）
在调控政策的大环境下，各大房企又纷纷入驻仁寿县，且土拍价格持续走高。投资客看中了这个不受调控政策影响的潜力区域，于是蜂拥而至，从那时开始仁寿县购房群体中投资客比重一路上升，到目前已超过85%，远远大于本地自住客户的占比。相信有很多读者也在那时被中介“忽悠”去看过房子。
（某项目开盘现场，图片来源于网络）
成交量带动房价上涨，2017年8月时，视高大部分新房均价已是7000元/㎡左右；到了2017年10月，均价正式突破万元大关，增涨至1-1.1万/㎡左右。
你以为这已经完了？并没有！2018年3月某楼盘开出了1.3-1.4万/㎡的开盘价，一直到现在，在售新盘的均价显示为1.3-1.7万/㎡。
虽然整个成都的房价在这段时间里都有一定程度的增涨，但没有哪一个区域能像仁寿一样，一个距离成都市区40公里开外的县城，一年半的时间里均价竟翻了3倍。
光因为“面粉高于面包”我觉得还不足以有此等威力，毕竟武侯新城、怡心湖等板块也诞生了不少的高价地，但它们的房价涨幅和仁寿比起来相差甚远。
仁寿房价快速上涨，归根结底还是“炒作”！它的房价走势优质贴合了成都的调控政策，就是一个“钻洞子”的区域。在2017年4月到2018年5月这一年时间，它以不受调控政策影响+开发商集中入驻、楼面价上涨+区域规划的契机，实现了一波“优质”的炒作。
2016年10月，在全国房价走高的大环境下，成都房地产市场正蠢蠢欲动，结果新房直接被限购限价政策拍死腹中，成为西部排名前列被调控的城市。而这次调控并没有将二手房纳入调控范围，于是二手房需求猛增，房价快上涨，价格差在这时奠定坚实基础。在这个时候仁寿根本还没有进入购房者的视野当中。
2017年3月，由于二手房房价涨幅过高，二手房也被纳入到了限购限价范围之内，但这时的限购是以自然人为基础，每个具有成都购房资格的自然人都还可以再买一套住房，因此二手房市场依旧坚挺，仁寿也还没有得到重视。
直到2017年4月，成都再次推出限售政策以后，仁寿才开始正式火了起来。因为成都新房二手房在新取证产权以后，需要年满3年才能再次交易，这增大了购房者对房产的持有周期，对炒房者来说资金将被暂时冻结，高周转不可能了，但是仁寿并不受限购限价限售的限制。
炒作仁寿较高潮的时期是2017年7-12月，在这个时候成都开放了学历落户政策，带来数万的新鲜购房者，这些购房者与原有群体一同竞争限购区域内的新房，两种碰得头破血流，于是退而求其次，选择了仁寿这个竞争相对较小，看似潜力无限的区域。
直到2018年5月新一轮的限购政策升级以后，限购对象不再为自然人而是家庭单位，购房者群体急剧减少，当成都主城区的房源都卖不完时，大家才意识到视高是一个“坑”，1.4万/㎡的价格已经超过其价值，炒作视高的热潮才得以褪去，视高沦为以“买房送奔驰”这种营销手段来吸引客群。
在现在的大环境下来看仁寿，我认为它是成都周边（市、区县）泡沫最严重的区域，1.3-1.7万/㎡的价格已经远超成都近郊区域的房价，甚至快要赶上城南正统的高新区。
房价，肯定是需要人口、产业、配套等多方面来进行支撑。就目前来看，仁寿与成都各大近郊区域相比，根本毫无常驻人口可言；产业方面虽然规划了视高经济开发区，主要发展高端装备制造业和新一代电子信息产业，但它能和天府中心、新川等板块比？并且起步时间晚，至少还需要5-10年的时间来兑现；配套就不说，大家都懂。
从人口、产业、配套等方面来看，仁寿都不具备优势，因此如何支撑房价就成了一个问题。
最后我们再结合2019年，全国楼市大方向来看。在本月召开的全国住房和城乡建设工作会议中，重申了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”政策思路，并把“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”作为2019年须重点抓好十项工作的首要任务，因此房地产市场仍是以“稳”为主。
另外中科院也在本月发布的《2019年中国房地产行业走势展望》中指出，全国商品房销售面积约为172812万平方米，增速与2018年基本持平，约0.9%；全国商品房平均销售价格约为9272元/平方米，同比增长6.7%，增速较2018年下降约3.4个百分点。意思就是全国房价预计微涨，但是成交量增速要放缓。
在全国以“稳”为基调的大背景下，仁寿这种泡沫区域，我个人认为想要“稳”住房价、维持成交量并不是件易事，炒房者被套个几年是难免的，仁寿最近的土地成交和房源成交就是一个印证。
泡沫破了，再想吹起来就难上加难。
愿岁月安好，愿你远离“视高”。
小助理有话说：
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