来源：吴思竹
昨天，位于龙泉大面的凯德•卓锦万黛拿预售证了，推出清水房源388套，预售均价约8700元/平。
这是继华润云庭之后，大面板块再次出现“四位数”的房价。
一时之间，我们的公众号后台出现了大量咨询该项目的读者留言。因此，今天上午，冒着蒙蒙细雨，我就来到售楼部踩盘。
到达售楼部的时间大概是11点多，外场正在做各种证照的展示工作，内场大约有10组左右的客户在咨询项目，而据置业顾问介绍，截至目前已经有300多位意向购房者做了登记。
以下，就是本次踩盘的报告，保证客观真实。
01
区位板块
凯德•卓锦万黛位于成龙大道二段，龙城大道和金茶路交汇处。项目周边有保利玫瑰花语、华润云庭、龙湖三千庭、蓝光公园华府、云立方等项目。是大家比较熟悉的板块——龙泉大面板块的核心区域。
△项目地理位置示意图
对于这个区域，我其实也非常熟悉。
除了周边楼盘的踩盘，我投资的一个绘画培训机构也在附近，而当初之所以选址大面，最核心的原因就在于这里有着成熟的居住氛围和庞大的人口基数。
我在去年7月写过一篇《东进！城东买房逻辑》，里面介绍过如何在城东买房。其中的“主轴”，就是“东大路－驿都大道”轴线，在这条轴线上按顺序分别有攀成钢－三圣乡－大面－书房，共四大板块。
其中，大面板块是作为城市外溢板块存在的。
什么意思呢？就是随着城市房价的上涨，很多刚需购房者因为预算原因，被逐渐挤压到城市近郊居住，而大面板块，就是三圣乡板块的外溢。这里，差不多就是成都人向东买房的边界了。
所以，大面板块是一个刚需板块，刚需板块对应刚需楼盘，是更为匹配和合理的。
02
周边配套
宏观看区位地段，中观看周边配套。
大面的配套在与其他城市板块的横向对比中，只能算二三流。
首先，是交通。
大面的道路交通还是不错的，有成龙大道和驿都大道、绕城高速构成两纵一横的交通网路。
这三条路都非常实用，驱车的话，无论进入市区还是通达城南，都是比较方便的。这也是为什么很多在城南工作的刚需购房者，将房子买在大面的原因。
但是轨道交通方面，就比较差强人意了。
距离地铁2号线最近的大面铺站和连山坡站，直线距离都是2.5公里，很难通过步行到达。
当然，好消息是未来的地铁13号线，有可能会在大面板块加个站点，具体位置目前未定，但大概率会在项目直线距离1000米范围内。
其次，是教育。
大面的教育资源还是比较丰富，但公立学校的资源比较一般。
以凯德•卓锦万黛为例，小区自身配建了一个幼儿园，引进了新加坡伊顿幼儿园，已经签约。而正读的公立小学和对口的中学，是大面小学和大面中学，且直线距离1.6-1.8公里。
此外，据售楼部的说法，还有公立的经开区实验小学和实验中学，也可以读，但在招生上会有择优筛选的前提。
相对而言，私立学校的资源会好一些，附近有北大成都附属实验小学、北大成都附属实验中学等，且均在项目1000米范围内。
△北大成都附属实验学校
最后是生态环境和商业配套。
生态方面，项目1.5公里直线距离内，有天鹅湖环城生态公园；2.5公里直线距离内，有三圣花乡荷塘月色等，但不够近。而项目一街之隔，有一个绿化比较简单的市政公园，也算一种弥补。
△天鹅湖湿地公园
而商业配套上，大面整体上缺乏大型的shopping mall，更多只能依靠各个项目的底商、社区商业解决基本的生活需求。
总体而言，如果不是一些大开发商引入的教育资源和商业资源，恐怕大面的配套基本还是“镇”这个级别的，这与大面当前的城市地位、人口密度不太匹配。但我相信随着时间的推移，会有所改观。
毕竟，城市资源是服务于人的，人在哪里，资源就会配置在哪里。
03
土地指标
土地指标是一个楼盘的胚子，好胚子不一定能修好房子，但不好的胚子一定不能修出好房子。
凯德•卓锦万黛总占地约113亩，地块非常方正，基本接近一个矩形。
但是，项目的东南角规划了一个独栋式商业中心和农贸市场；西北角规划了一所幼儿园，因此住宅的占地规模会受到一些影响。
此外，项目整体的容积率为4.85，绿化率46.75%，属于比较高密的一个状态，这样的指标也决定了这块土地的命运——只能打造刚需盘。
04
产品价值
定位刚需盘，本身没有什么问题，关键在于产品的价值高不高，品质好不好。
通过项目的总平图，我们可以看出，凯德•卓锦万黛的住宅部分由17栋高层和超高层住宅组成，布局呈一个“8”字，这样的布局能够较大限度的保证中庭景观和楼间距，提升居住的舒适度。
△项目总平鸟瞰效果图
项目分为两期开发，其中位于地块南侧的1-9栋作为一期已经售罄并已交房入住。而位于项目北侧的二期，16、17栋已经售罄。目前，即将推售的388套房源，属于13栋，共2个单元。
鉴于一期已经入住，所以我们能从目前一期的部分景观、公区，直观的了解未来二期的交房标准。以下是我在凯德•卓锦万黛一期拍摄的图片，雨天手机拍摄，大家姑且一看。
一期的整体密度还是比较高，尤其是39层的超高层还是会有一些压抑感。这方面二期会更好一些，只有33-34层。
由于采用了大围合的布局，楼间距比较开阔，目测大概在100-150米左右。
尤其值得一提的是中庭园林，尽管我个人认为在景观的设计上，还达不到一些高端楼盘的标准，但所选用的树种都是比较好的，例如银杏、金桂等；树龄也不小，绿化上的投入上比较良心。
还有，整个小区修建了一个架空的廊桥，贯通整个小区。廊桥上铺设了木质栈道，小区里不少老人在这里散步，小孩在这里嬉戏，形成了一个双重的休闲空间。
而在公区的部分，凯德•卓锦万黛做的也不错。首先首层做了6米的挑高架空，为业主提供了一个有品质的入户大堂和休憩空间，这对一个刚需盘来说是难能可贵的。
此外，公区和电梯厅的装修上、石材铺贴、吊顶、无障碍通道等一样不少，既有品质感，又很人性化。物业公司是成都蜀信物业，物管费2.15元。
总的来说，凯德这样的新加坡房企，在产品的打造上还是有底线的。作为一个刚需产品，高容高密是土地决定的，无力改变。但在可以改变的部分，例如园林景观、公区的装修、人性化的配置上，凯德还是做的不错。
05
户型分析
本批次推出的13栋，为东西朝向，有2个单元，容积率的关系，产品采用了2t6户，层高约2.95米，符合刚需定位。
△13号楼实景图
户型一共只有3个，面积段比较接近，分别是：
B2户型：95平米三室两厅双卫
该户型朝东，朝中庭，属于相对不错的朝向。
客厅、主卧、次卧三个主要房间都朝向主景观面，非常不错。
其中有近20%的赠送空间，包括半赠送的主卫。而6.7米的大阳台也是半赠送的，可以进一步拓展次卧的空间。
B3户型：96平米三室两厅双卫
该户型朝西，朝向蓝光公园华府的洋房部分，低楼层或许有一些影响，高楼层景观应该还不错。户型本身的尺度和设计与B2户型一致。
当然，我个人会更建议购房者优先考虑B2户型。
C户型：105平米四室两厅双卫
这就是2t6户中的端头户型，可以一定程度上实现东西通透，双面采光。
客餐厅横厅设计，开间6.6米，在这种面积段来说算不错的。
105平做到了4房，且尺度达标，实现功能的满足，对于有四房需求的刚需家庭是一个很大的利好，这都得益于较大的赠送空间。
对于刚需购房者来说，C户型应该是优选。
06
不利因素
项目本身来说，没有什么特别重大的不利因素。
少有可能需要注意的是，整个凯德•卓锦万黛的户数有近3600户，按一家三口保守估计，就是上万人的小区；此外，项目大部分楼栋下方带有一圈底商。
以上两项，一定程度上会影响居住的纯粹性和舒适度。
07
购买建议
凯德•卓锦万黛清水均价8700元/平，与此前爆红的华润云庭基本相当，两个项目的指标和品质也比较近似，所以其购买价值毋庸置疑。一个字：买！
不仅如此，凯德•卓锦万黛还有一个后发优势，就是随着楼盘锁定的人越来越多，报名凯德•卓锦万黛的人数可能远远没有华润云庭那么高，这将大大增加购房者的中签率。还有什么比这个更令人兴奋呢？
单价低，房价只需四位数；总价低，百万预算就能买。
如果是首套首贷只需要首付三成的情况下，基本上25万起就能买一套成都近郊的房子，这比很多三四线城市的房价还便宜啊。机会，千万不要错过！！
最后，再送大家一个彩蛋！
据说，位于城南天府一街，沉寂了2年多的凯德•世纪名邸也在积极申请预售许可，对于关注该项目的购房者来说，是一个好消息。
