本期分享话题：教你轻松避免长租公寓20个坑
本期嘉宾：薛峰
经常会听到不少房东抱怨，做公寓总有踩不完的“坑”，走了不少弯路，花了不少冤枉钱。
你了解长租公寓么？你应该关心的数据，你都清楚吗？本期大咖秀我们请来了原爱家创始人薛总来给大家支招！
长租公寓是一门怎样的声音
背景篇
主持人：薛总之前是从事什么行业的，是什么样的契机下进入长租公寓这行？
薛总：之前从事的是IT系统集成的生意,之后京东和快递业的崛起对这个行业冲击很大,在机缘巧合之下,接触到了日租,然后慢慢的转入到这个行业.以前做的电脑配
件的流通生意,资金流通量大利润率低信用体系脆弱，现在看来到可能和长租行业有些类似。
小编语：薛总经历很丰富啊。一如长租公寓深似海呀，作为一个刚入这个行业，一个刚入门的要避免哪些坑呢。
公寓入门篇
主持人：薛总进入长租公寓也有10年了，能简单说下长租公寓是一门什么样的生意？
薛总：简单来说，长租公寓是个重运营强现金流的行业,目前主要经营方式还是一个线下的租房生意。
主持人：薛总，作为刚进入长租行业的新人，最应该关心哪些数据呢？
薛总：首先应该当成生意来做，要会算成本，拿房、装修、工期、销房、服务（保洁宽带）、售后等等；其次要看现金流能支撑多大的规模，尽量不要做超出能力范围太多的事情，生意不可能永远只赚不赔。
主持人：房子拿对了就成功了一半，薛总公寓拿房如何选址呢？
薛总：公寓拿房要关注好多因素：交通便利(地铁、公交沿线）,配套齐全（大小的MALL）,已运营园区、学校区域、大型企业周边（有没有客群），目标附近小区的入住率（入住率越高拿房价值越大）等等。
主持人：长租公寓经常会有空置期，房子一空置就亏钱，公寓产品需要多元化么，要如何配置呢？
薛总：虽然不怎么明显，但是租房是存在着淡旺季，正常每年的7月、8月、9月比较旺，而年底的12月，1月，2月则相对较淡。
要想维持高入住率，建议可以配套一部分的短租。尤其是分布式，超过一定的体量很难做到满租，搭配一部分的短租一来可以提高入住率二来也可以适当的提高营业额，正常月租的价格可以比年租高20%左右。当然，这种短租的比例不宜过高，过高以后，一旦进入淡季就是给自己挖坑了，传统的旺季也是短租需求比较旺盛的季节，因此短租比例不宜超过20%。另外值得关注的是续签，很多续签最后都签成了短租，这个也是要注意的！
公寓进阶篇
主持人：集中式、分散式公寓管理方式有何差异，管理的难点是什么，这些难点怎么突破的呢？
薛总：集中式，相对资源投放比较集中，因此供应链、保洁、维修、宽带等设施的维养和人员投入更容易集约化和降低成本。简单的说：就是人房比高，一次投入大后续成本低。
但是缺点也同样明显：1、投入资金量比较大，各种土豪的加入推高了项目成本，导致回报周期变长；2、项目手续的合法性，虽然国家有政策，但是大部分集中式项目都是商业或者厂房，好一点的拿到了消防的备案，但是到底合不合法，也许就是人家一句话的事情；3、管理成本其实不低，有人说过1：200多的人房比，我真的想知道这么牛的人物是何方神圣？这个人要管房、出房、签约、收钱、维修、保洁、公关等等，我想说的是，就算是你可以共享服务链，但是这个也许要算进你的管理成本，因此集中式项目的大小和成本测算比我们想象中的要复杂。
再看分布式：这个操作灵活，资金投入量较小，项目获取难度也相对较小；但是同样也因为分散面临一系列的成本管控问题。
因此我们在经营过程中，尽量把管理半径缩小，方便共享供应链和服务链，降低通勤成本，提高人员效率，当然分布式属于典型的非标产品，面临的问题也是一大箩筐，要想细说，我想各位朋友，都有一大堆的苦水要倒吧。
主持人：现在是租房淡季，有的房东降低房租把房子租出去了。公寓要如何进行房间定价呢？
薛总：定价很重要，但并不是影响入住率的关键。首先，是抓好续租，尽量保证高的续租率；其次，适当的调整价格和租期，少量推出一些相对空置较长的特价房；最后，还是营销端发力，做大端口，开发新媒体，做好老带新，搞好异业合作等等。
小编语：公寓管理，集中式、分散式难点都不一样，大家可以根据自己情况去看是要拿分散式公寓还是集中公寓。
公寓高阶篇
主持人：以前房源少夫妻俩就可以管理，现在房子规模大了网点也多了，这个网点团队要如何打造？
薛总：这个行业人很关键，大部分的小型公寓团队，都不具备线上的交易模式和完善的管理体系。那么必然涉及到如何管人和管钱的问题。
找人：我们现在的排名前列办法是找亲戚朋友来帮忙，当然这是千百年来的习惯吧。用人很贵，还是我们找到合适自己的人才吧，为什么这么说，因为各位都是老板，都有各种
很强的技能，缺什么自己清楚，找什么人也和自己的性格相关，适合自己的就行吧！
管钱：不管是不是亲戚，总得考虑人的人性，因此在扩大规模前，想想怎么分钱，设立一个好的分钱机制很重要哦，不然到时候也许应该收多少房租都不一定能搞清。
管事：我们日常的工作场景都是在外围房间内，因此如何提升管理效率就很重要。大部分的主流管理模式都是表格，但是表格也有缺陷，无法远程和实效。开发一个系统很贵，不是一般的小团队可以承受。因此找个开放的系统软件，也许会对我们的日常管理有帮助，像水滴管家，既可以管房，也可以管钱，还免费迭代，系统的管理比个人去监督风险要低得多！
主持人：一个区域租金价格都差不多的，公寓装修也差不多情况下，如何通过提供服务来提高公寓溢价？
薛总：服务，是很贵的。什么是好的服务，我们和客户的立场很难统一。所以，提供好的服务的前提是要建立和租客沟通的桥梁。例如我们要求我们的管家加所有租客的微信，经常地在网上沟通沟通，巡房的时候和他们聊聊天。能不能满足需求也许并不重要，重要的租客觉得你是个好人就可以了！租客就是想住的舒坦点，这个也许是基础吧，做不好这个，再多的服务也许会变成负担，弄不好还给自己挖坑了。
小编语：服务有必要，但不要过度。
主持人：现在体量大的公寓都在做品牌加盟，如果有一两百套房源加盟品牌公寓，还是自己独立运营？
薛总：加不加盟，也许每个人都有自己的观点。重点还是看内在的需求吧，扩大规模的前提是多赚钱，个人经营谁愿意陪本赚吆喝呢？因此，缺什么？你能给我什么？我能不能达到目的？境由心生，适合自己的才是较好的！
根据水滴调查问卷发现大家在拿房选址、合同签署、公寓设计装修、维修改造踩的坑最多。下面请薛总给支支招，做公寓怎么避免才坑。
“坑”多？不怕我们有“招”
合同
主持人：看好地段，看好房，跟业主签合同的要注意哪些问题？
薛总：价格、年限、允许隔断、违约条款、允许转租条款、物业授权、签约主体等等
设计
主持人：房子搞定，公寓要设计了有必要请专业的设计师么？
薛总：这几年宜家风是主流，各大小公寓长得都很像，室内软装各位可以自由发挥；但是水、电、气等的改造较好还是由专业的设计或者工程人员操刀，否则这个一旦出问题，后患无穷。
装修
主持人：公寓设计好了，装修大头来了，装修坑太多，这个装修的成本和进度要怎么控制？
薛总：较好是找几个有资质的第三方报价，我们做好核价和监理工作，一般装个几套基本上价格都了解了，实际除了主辅材，人工费用相差不大。进度正常一套房在20天内交房为妥，还要看和你合作的那些供应商的材料配送和人员能不能符合你拿房的速度，这点在分布式上影响很大。
主持人：前期装修没搞好，后期维修很麻烦，关于水电这一块要怎么防范后期出问题？
薛总：首先是装修的时候，防水、电线、水龙头、插座等等都得弄好，尤其是防水，尽量做好测试；其次做好日常的巡查工作，防微杜渐，检查好房间的水电设施及时维修更换；再次是施工方签约的时候，要注意付款方式和保修条款，防水一出问题，就是几千块的大修；最后买好保险，万一漏了，还有兜底的。
品牌
主持人：看大家都在做公寓品牌，我这个小体量（100间左右）有必要做品牌么？
薛总：品牌体量不分大小，更多的是口碑而已，是客户给你打的标签，也或者是我们区别于二房东的身份标记吧。
社交
主持人：大家都在搞社交，聚餐、联谊会呀，这个真的能带来租客、提高续租率么？
薛总：带来租客的也许不大吧，大部分传播都在我们租客圈内，对增加粘性也许有好处。绝大部分租客都缩在自己的一亩三分地里，一个屋的都很少有社交。所以目前大部分公寓还是处在租租房子这个经营阶段，所谓的社交，也许等大家都整明白了，再去玩吧！
出房
主持人：58发帖规则变来变去，费用越来越高，效果却一般，有什么好的出房渠道么？
薛总：流量为王啊，58几乎占了我们出房的大半江山，可以畏惧他，又不得不和他合作。但58也在改变，比如说和水滴管家合作的一键发三网，客观上也在增加亲和度，人家也天天被人骂假房源，收费高，也想着打通真实房源的供应渠道呢。
还是做做新媒体吧，微信、微博、贴吧、社群等等，总之有流量的地方都可以去下下网，反正也不花钱。然后再做做线下的活动，异业合作，企业用户等等增加点露出度。
智能硬件
主持人：智能电表、门锁用的越来越多，做公寓真的有必要搞智能化么？
薛总：智能设备的应用可以降低很多的管理成本，像门锁对于催租，电表对应电费结
算。这些都是行业从业者的痛点，但是因为成本较高目前可能并不适合小型从业者的采用，而且不同的设备对应不同的管理系统后台，使用起来也比较麻烦。我们也希望水滴管家能够尽快开发出来性价比高的电表和门锁产品，为大家提高管理效率！
自由提问环节
赵宋磊@绿城酒店@杭州：集中式公寓现在运营，需要什么审批？消防是大楼的一次性验收就可以了吗？
薛总：不是，很多都是备案，备案和验收通过并不是一回事，所以隐患很大，这一点没有的界定。大家都苦恼，还是行业定性的问题，严格来说，这种审批是参考酒店的，进行前置审批的，尤其是短租的服务式公寓。
乐童：薛总怎么看待许多公寓企业推出长短租结合的产品呢？是新现象还是明年市场的趋势？
薛总：短租、目前只有青岛和三亚比较火，这两个城市大家都懂的。短租呢，只能说，可以从一些伎俩上规避法律风险，比如说合同版本的设计。目前没有规定租房的较低时间，我们可以让租客签长租合同，在合同中约定，提前退租不扣违约金。当然租客的信息一定要采集的，短租的归口是公安系统。
短租的法律处罚依据，还是蛮大可能是涉嫌非法经营。这点也是目前很多长租公寓不愿意去碰的原因。虽然法无禁令，但我们也不能冒险；还有就是涉税的问题，这一点也是触动利益根本，我们这个行业的定性一直不明确，租赁税收比酒店低一半，要是开发了，这些缺口，谁去补，哈哈。
薛总语：我相信大家都是行业内的优秀代表，每个人都很厉害，也希望大家能把行业的经验，及时分享分享。
来源：水滴邦
