最近，很多读者通过公众号后台留言，希望我们写一下翡翠和悦项目的踩盘报告。而“问问吴思竹”上，也有不少购房者请我在翡翠和悦、阳光城·半山悦、恒大·天府半岛等几个楼盘中，给予购买建议。
这有点出乎我们的预料。因为翡翠和悦（万科保利联合开发的，全称万科保利翡翠和悦，以下简称翡翠和悦）这个楼盘，本身的规模并不大，甚至，连我都一度以为，这不过是“大哥”翡翠公园的某一个新的组团而已。
但我们踩盘之后才发现，翡翠和悦这首开的108平、138平房源，对天府新区的刚需和首改购房者而言，有着非常重要的价值，毕竟在以改善供应为主的天府新区，一个有品质的刚需和首改楼盘，至少已经断档好几个月了。而翡翠和悦将是他们当下为数不多的选择之一。
下面的踩盘报告，其实早就写了，但预售证没出来，价格不确定，不过，我在现场通过其它渠道知道了实际销售价格，今天又没有准备其它的稿件，就先发出来。
01
区位板块
翡翠和悦位于天府新区天府大道与沈阳路交汇处南侧，周边有中海·锦江城、万科翡翠公园、德商御府天骄等楼盘，是大家非常熟悉的一个板块——锦江生态带。
△项目地理位置示意图
关于这个区域，我相信不用做过多的介绍，毕竟大家都是久经沙场的老将了。
我重点说说，在不同的楼盘对比中，如何考虑板块的因素。毕竟也有不少读者在翡翠和悦、阳光城半山悦、恒大天府半岛之间举棋不定。
我相信我曾经不止说过一次，买房子不是仅仅只买房子本身的，你还要考虑房子以外的东西，包括交通、学区、商业、公园等公共配套设施。大家想想，政府为了一段地铁、一所学校、一个公园投入了多少钱？这些钱，最终都是落到每套房子上，你不去占有这些资源，而仅仅只盯着房子那点钢筋水泥，那就是现代版的“买椟还珠”。
所以买房，首先考虑板块价值，这对于90%以上的购房者都是适用的。还有10%的购房者可能房子太多吧，对社会资源已经不敏感了，这时候他们就可以关注板块价值以外的东西。
明白了这个道理，大家在楼盘对比中就不容易迷茫了。
例如，阳光城·半山悦，它本身的产品和性价比还是不错的，但其所在的麓山板块，因为起步比较早，更多是由开发商自发建设而成，所以政府是没办法统一规划，也不会大力投入的，因此它的板块价值与锦江生态带相比，就会弱一筹。
所以，这时候你就要反问自己的需求：究竟是更在乎房子本身，还是更在乎房子以外的地铁、学区、商业和前景。自然也就能做出选择了。
02
周边配套
宏观看区位地段，中观看周边配套。
而锦江生态带，在整个天府新区中，目前看应该是仅次于天府中心板块的，而它的配套，目前最成熟。
首先，是交通。
锦江生态带的交通非常成熟、便捷。地面交通主要有一纵一横两条主干道，分别是剑南大道和牧华路。而轨道交通方面，距离翡翠和悦800米，就是在建的地铁5号线和19号线的交汇换乘站高峰站。
其中5号线预计2019年12月开通运营，朝南连接秦皇寺和科学城，朝北则贯通整个城市直达城北新都区域。而地铁19号线，则可以通往成都的双机场。可以说，5号线的价值在所有地铁线路中，本身就具有非常高的地位。
此外，项目东侧还有一座横跨锦江的天保湾大桥，目前已经开始施工，它将使翡翠和悦与天府大道和红星路南延线等城市主干道更加便捷的相连。
其次，是教育。
相信很多选择锦江生态带的购房者，都是冲着教育来的。
由五朵金花之一龙江路小学领办的天府三小，距离翡翠和悦仅750米；而全省少有一个公办的k12制学校天府四中，距离项目仅450米。此外，翡翠和悦自身还配建了一所占地6000平米的幼儿园，可以说0-18岁的教育基本一站式解决了。
最后是生态环境和商业配套。
生态环境方面，主要是一江一湖，“一江”当然就是锦江。翡翠和悦距离锦江最近的直线距离约1.2公里，未来江畔会规划打造生态绿地、滨江步道、亲水台阶等景观和设施。“一湖”就是怡心湖了，水域面积大约500亩，是东湖的2.7倍，距离翡翠和悦大约在1.5公里左右。此外，向南900米左右，还有已经建成的现代五项赛事中心。
商业配套方面，锦江生态带也算自带光环了。翡翠和悦西北侧是5.6万方的万科生活广场和红星美凯龙天府一号店，北侧还有中海锦江城的商业水街等约19万方的商业配套等。
总之，锦江生态带在整个天府新区，虽然还算不上扛把子，但至少也是一个排头兵，不仅一样不缺，而且还是较先成熟的区域，对于大多数即买即住的购房者来说，这里是当前最稳妥的选择。
03
土地指标
2017年12月28日，保利以楼面价7320元/平拿下了位于剑南大道东侧、沈阳路南侧的50亩商住用地。拿地后，保利在相关公告中表示，此块宗地拟引入合作方共同开发。而合作方就是万科和广东中天。其中万科负责项目的产品设计和营销操盘，这就是今天的翡翠和悦。
这块49亩的地，为纯住宅用地，没有任何商业，相对来说居住比较纯粹。绿化率30%，容积率只有2.5，分为了东西两块，按高低配方式进行布局。
其中，西侧地块为8栋叠拼产品（上中下三叠）；而东侧地块则由高层和多层产品共同构成一个合围式的布局。
△项目总平图
其中最南侧的楼栋（4栋）为人才公寓，将在建成后无偿移交政府，再南侧，还有一个配建的幼儿园。
翡翠和悦这批次只有两栋楼（1、3栋），均为20层2梯4户的高层产品，共300套。
翡翠和悦的开发逻辑是很明确的，7320元/平的楼面价，搭上人才公寓和幼儿园配建的成本，其实际楼面价至少在9000以上。唯有采用高低配的方式，才有做大货值，从而实现楼面价降低的可能。
而高低配的组合，必然导致高层产品分摊更多容积率，因此定位于刚需和首改型产品，会更符合地块的指标和条件。
04
产品价值
通过项目总平，我们可以看出，翡翠和悦的高层住宅由4栋高层和多层，布局呈一个“口”字，这样的大围合布局能够较大限度的保证中庭景观和楼间距，提升居住的舒适度。
△图片来自网络
其中1、3栋为2梯4户的高层产品，东西朝向，呈“工”字形布局。这样的布局，比较吃土地，但却能让每一户都能做到前后通透，三面采光。
而2栋为1梯2户的多层产品，南北朝向，呈“一”字形布局，这样的板式结构，可以做到南北通透，通风采光也会比较好。
按理说，2栋是购房者应该优先考虑的，但这次并不推售。其次是1栋，无论朝向别墅区还是朝向中庭，都会有不错的景观。最后才是3栋，其朝中庭的房源是朝西的。而看到这里，我们也能发现，万科的整个布局还是不错的，至少它规避了纯朝北的房源，没有明显的房源短板。
05
户型装修
万科·翡翠和悦本批次推出300套房源，只有2种户型。
C1户型
138平米四室两厅双卫
C1是一个设计非常合理的功能性首改户型。
做到了4开间朝向主景观面，而主卧和次卧朝向中庭，保证安静。
进门会有一个较大的鞋柜和储物空间，客餐厅采用横厅设计，开间长7.2米，尺度是比较舒适的，更有一个7.2×1.8米的大阳台，非常实用。
主卧开间3.8米，次卧开间3.6米，空间感很合理；另外两个房间开间仅2.9米，作为书房或儿童房，也能保证功能。
尤其值得一提的是它超大的生活阳台，完全具备晾晒大量衣物被褥的功能，非常有生活气息。也让人深深感叹万科在产品细节和功能实用上的人性化考量。
总之，这个户型在138平这种面积段来说，几乎没有什么缺点，明厨明卫，每一个方面都有较大的采光面，功能齐全，尺度适宜，我给高分。
C2户型
108平米三室两厅双卫
万科·翡翠和悦的C2户型是一个刚需型产品。
该户型全是朝向中庭的，面宽有9.35米，其中包括一个4米的客厅，1.8米的主卫和3.55米的主卧，这保证了最重要房间的通风采光和景观需求。
而3.1米的次卧和2.9米的书房，也能满足相应的功能，朝向为向南或向北。
这个户型的布局不如C1户型科学，但也做到了三面采光，明厨明卫，毕竟面积有限，也不用过分苛求了。
接下来说说精装的部分。
万科·翡翠和悦的层高为2.95米，属于品质刚需的标准。而装修档次，也基本与品质刚需吻合，预售未出，价格还不知道，目测大概市面上3000-3500元这个档次。
△108㎡产品精装样板间
△138㎡产品精装样板间
三大件，只有中央空调和新风系统，没有地暖。当然这个层高也不支持。
天地墙，没有太特别的地方，地砖＋吊顶是标配。
厨卫部分，选择的都是市面上非常主流的大牌卫浴、五金、电器等。
超标的部分在于电视背景墙，选择了皮革＋金属线条的组合，算一个小惊喜。
以下为两个户型在现场的装修标准公示。
总体而言，万科的户型设计还是比较注重实用性，138的户型比108的户型更好，装修的部分，符合当前市场主流标准。
06
不利因素
项目本身没有明显的不利因素。
但如果横向对比，大体上会有如下一些特点。
1、楼盘规模较小。本身整个项目只有49亩，在大盘云集的锦江生态带本就不太起眼，而按高低配封闭式规划后，东侧地块则更小，因此注定翡翠和悦是一个存在感不强，长尾效应不够的盘。
2、项目红线内，配建了一个人才公寓，将无偿移交给政府，这是一个不太确定的因素。
07
购买建议
我得到的消息，这个项目的预售价格会很高，具体多高，我不知道。但是在现场，置业顾问明确告诉我们，实际的成交均价会在15500元左右，如果真的是这个价格，那就总体处于我认为相对合理区间。
值得大家注意的是，如果我们横向对比整个天府新区，你会发现，翡翠和悦是当前天府新区的刚需购房群体，几乎少有的选择。
因为目前，天府新区的所有在售楼盘，基本都是以改善型产品为主，面积段最小都在140平米以上，而能够在主流地段、优质板块内，做出一个品质还不错的刚需型产品的，一家都没有。按最小面积108平米的户型计算，总价大概在165万左右，首付仅需50万不到，这对于持天府新区房票，且一直苦苦等待的刚需购房者来说，是一个难能可贵的上车机会。更何况，还有地铁和学区的加持。
基于此，我的建议是，持天府新区房票的刚需购房者可酌情购买。
PS：这批次的具体预售信息我们还是会等到房管局出了公示以后，发在留言的置顶位置。
来源：吴思竹
