宅家十几天，心血来潮，今天营个业。
当前疫情持续，短时间内确实极大影响了人们的正常工作和生活，而一些“言论”将这种短期的影响放大到了另一个极端。例如：疫情过后传统行业将被抛弃；远程办公会成为下一个风口；人们开始疯狂的做起了线上直播等等。说好的“做时间的朋友”呢？说好的“真正的高手都是长期主义者”呢？
任何因疫情而短暂获得红利的行业或行为，最终都将因为疫情的消散而失去这份红利，说简单一点那就是：来也匆匆，去也匆匆。
买房也是同样的逻辑。
疫情之下，不少开发商都借机推出了一些“符合语境”的营销概念，但对于90%以上的普通购房者而言，多数并不适用。
我自己就有一个活生生的例子，或者说教训。
2008年5.12地震，比今天的新冠肺炎显然更可怕一些。一方面，当然是因为四川当时是直接受灾，就像这次的湖北武汉一样；二方面，是地震的死亡人数巨大，心理上会更压抑；三方面，是地震对房地产的影响是最直接的，毕竟动摇了根基。
2008年的12月，我再次买房。从战略上看，无比正确，但战术上，我犯了错。
当时摆在我面前的选择，排名前列个是华润的三个楼盘到我们集团来做团购，包括翡翠城、凤凰城和二十四城，价格5100-5500元/平；第二个则是我自己去看的三环内某不知名小区的二手房，价格大概3500-4500元/平。
在总价相差无几的前提下，我最终选择了这个不知名小区的二手房，其中很大一个原因就是它看上去更“抗震”一些。
首先它的容积率非常低，大概1点几；整个小区以6层洋房为主，少量11层的小高层；大多数楼栋均为1梯2户南北朝向，绿化环境极好，大量数十年的原生树；不仅如此，我最终买的还是单价最贵的一楼带花园的户型，美其名曰地震来了容易跑。
但是现在回过头看，显然这不是最优的选择。
华润的三个楼盘，现在基本上单价都在2.5-3万元/平，且比较容易出手；而这套不知名小区的花园洋房，目前挂牌价1.3-1.9万元/平，属于有点难出手的“老破大”范畴。如果当初我选择了华润，现在的合理增值范围是5-6倍，而这套“抗地震”的花园洋房，只有4-4.5倍。这就是“地震”灾害下给我造成的购房逻辑偏差，也是我真金白银买来的教训。
说完我自己的例子，再来看当前疫情下的楼市，大体上会有这样的一些语境：
1、疫情结束的排名前列件事，换房。
因为疫情宅在家的时间太久，突然发现房子的好坏实在太重要了。等疫情结束，排名前列时间就要换房，换房的条件包括但不限于，排名前列它的面积要大，房间要多，功能要齐全，通风日照采光一个都不能少，这样才能满足全家老小宅得舒服宅得惬意；第二它较好是一个高端低密的社区，高端的邻居不会危害我们的安全，低密的社区减少接触或传染的概率；第三它较好有一个环境良好的超大景观园林，这样足不出户就能欣赏美景，也能偶尔出门散散步，放放风。
以上这些逻辑没有错，错在它跟疫情没啥关系。疫情不来，你自己的房子好坏心里没点数？换房的这些条件，跟疫情的关系着实不大，跟钱包的关系比较大。在我们经济允许的前提下，尽可能购买更优质的房子，早就是一条“金科玉律”，何需借疫情说事儿呢？
2、疫情之下，买房子还要看物业。
疫情之下，各个小区实行封闭式管理，这时候好的物业在组织力、执行力、服务性、人性化等各个方面，都得到了极大的体现。所以，有些言论“惊讶”的发现，一个好的物业对楼盘是多么重要，让大家买房时一定要好好挑物管。
这个结论也没有错，但逻辑上有两个瑕疵：排名前列，好的物业本身就是好房子的一部分，我早在2017年6月5日就写过一篇《买房子，物业费越贵越好》，里面详细阐述了“非疫情”状态下，好物业对房子的价值所在。所以，是人都知道应该选择更好的物业，跟疫情不疫情没关系。第二，购房者无法挑选物业。就像蔡少芬那句“臣妾做不到啊”，不是购房者不想要更好的物业服务，而是做不到。
一方面，是钱。任何一个楼盘都会跟购房者签订前期物业协议，这时候购房者是无法选择或者拒绝的，而开发商在选择物业公司的时候，也会考虑物业费与楼盘本身匹配，所以你不太可能看到一个刚需楼盘配5元以上的物业费，也不太可能看到一个豪宅楼盘配3元以下的物业费。因此对购房者来说，要享受好的物业服务就只能通过买高端楼盘才能实现，这就要问问钱包答不答应了。
二方面，是难。当小区交付，且入住率达到一定比例后，小区业主可以成立业主委员会，在2/3以上业主认可的前提下，有权更换物管公司。但是成立业委会难，换物管公司更难，而让所有的业主同意掏更多的物业费去换一家好的物管公司更是难上加难。
因此，当前阶段，物业服务总体上还是作为一个楼盘的附属品存在的，楼盘好物业就相对好，楼盘差物业就相对差，这才是大概率的事情。要把它剥离出来让购房者单独衡量或选择，几乎是不可能的。
3、等疫情结束，去远郊寻一处院子享受生活。
每当大灾大难让人感受到生命脆弱的时候，难免会滋生出一种“消极避世”的思想，对文艺青年来说是“诗和远方”，对搞房地产的人来说，那就叫“远方的院子”。
远方的院子，一般都有这么几个特点。
一是因为地段偏远，所以价格都不会太贵；二是山清水秀环境会比城里好不少；三是阳光空气水等特定的资源会比较充沛；四是多少大小应该还会有一个院子。
这四个特点这么一凑，妥妥的一副“不怕肺炎”的样子。
感性一点的人，应该还可以脑补出一副画面：远处青山如黛，身上暖阳在晒；庭院花香微甜，闭目又是一天。在这样的环境下宅一宅，对抗疫情的信心又平添了几分。
但是，远方的院子还有一个特点，就是资产属性不怎么好。
我有一个朋友，是一个行业内非常资深的设计师，2017年底，她以220万在金堂买了一处院子，180平送了100平的花园，这个楼盘其实产品做的不错，在业内口碑还挺高，否则也入不了职业设计师的法眼。但这个院子她买来2年多，没有装修，更不可能去住，只有遇到金堂下大雨什么的，她才会跑过去看一眼，看看房子有没有被水淹坏了。现在，她准备以180万把这个院子卖掉，却一直无人问津，后悔不已。
所以，疫情语境下看似对味的远郊院落，对绝大多数的普通购房者来说，都是不合适的，它是一个消费品，是一个玩具，适合那些有钱有闲的人买着玩。对于确实有这种情节的普通人来说，短租，偶尔体验一下才是一个更合适的选择。
4、疫情之后，别墅的机会来了吗？
在抖音上有一个“去旅游了”的梗，就是“在家旅游”，把家里客厅、阳台、卫生间等空间都逛一遍，在疫情期间特别火。其中，有别墅的家庭占尽优势，毕竟房子大，装修豪华，功能空间还特别多，什么大花园、游泳池、桑拿房、KTV、桌球室等等，吊打一众大平层。给人生出一种感觉：疫情之后，是不是应该考虑换套别墅，较好独栋。
但是理性的分析，对于大多数人来说，并不适宜买别墅。这里，我说的别墅是指可以作为排名前列居所的，面积较大的独栋或类独栋别墅，不包括城市“叠拼”类的洋房产品。
一、当然还是别墅作为资产的属性比较差。
在同等条件下，别墅的保值增值速度从概率上来说是跑不赢普通住宅的，主要是因为别墅太大了，总价太高导致能够接手的客户群体非常狭窄，因此别墅的单价往往会低于正常水平。大家有兴趣可以在链家上搜一搜成都几个主要的别墅楼盘，会发现单价便宜到惊人。
二、是别墅的装修成本极高。
你都买别墅了，自然是希望住得舒服之余还能有面子，所以装修档次基本下不来，很多装修公司都只接别墅的活，就从侧面证明了别墅装修的利润是较高的。因此，在标准高和面积大的双重作用下，别墅的装修成本极高，正常标准下，别墅的装修大概是别墅房价的50%，个别的会超过100%。也就是说，你1000万买别墅，还得花500万来装修。而房子这个资产，一旦带装修进入二手市场，不好意思，装修的折价率惊人，基本不值钱。
三、是别墅的较佳使用周期比较短。
对于一般家庭的主要构成我们按三口人计算，很难说住上一个300-600平的别墅是一件好事还是一件坏事，如果还要考虑上班的因素，那么别墅的利用率确实太低，所以才有了“保姆才是别墅的终极使用者”这一说法。而别墅的较佳黄金使用周期一般在10年左右，即上有老下有小的这10年，一家人5-6口，加上1-2个保姆，住别墅才会比较合适。因此，对于一般家庭来说买别墅并不实用。
四、当然是别墅的持有成本和维修保养。
别墅作为房产中的奢侈物业，它的持有成本和维修保养都比较贵，从税费、物业费到花园的维护、房子外观的打理、游泳池的养护等等，都特别麻烦，也特别费钱，如果放任不管，它就分分钟变成“鬼屋”给你看。
最后，令人措手不及的疫情，可能会让我们产生各种稀奇古怪的想法，但是我想给大家强调的是，疫情只是一个偶然且短暂的“黑天鹅事件”，我们不能因为一个短暂的影响，就动摇我们对房子长期以来的价值判断——那就是“核心城市＋主流地段＋优质产品＋合理价格”，它们四位一体，缺一不可。
而只有沿着这条正确的道路且长期不懈坚持下去的购房者，最终才能获得资产的青睐，成为人生的赢家。
来源：吴思竹
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