数据显示，2017年前三季度商业地产的投资热情尤为高涨。其中全国办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710亿元，同比增长1.4%。
国内消费持续强劲，推动了商业地产的进一步扩展。2017年1-9月，社会消费品零售总额26.3万亿元，同比增长10.4%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到64.5%。数据呈现出来的强大消费力，刺激了商业地产的扩围之势。
楼市调控政策的进一步紧缩，也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情，进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见，未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱，而商业地产将成为下一个投资蓝海。
投资加速，商业地产库存仍存
相比住宅市场，2017年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。相关数据显示，三年后的2020年，中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元，对比2016年将大幅增长45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计2017-2020年入市的资金将达到1万亿人民币。
从国家统计局公布的数据来看，商业地产的投资热情更为高涨。2017年前三季度全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中住宅增速增长10.4%，增速提高0.3个百分点；办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710亿元，总比增长1.4%。
销售面积方面，2017年1-9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米，同比增长32.7%，销售额达到4447.9亿元，同比增长25.2%；商业营业用房销售面积8197.77万平方米，同比增长23.7%，销售额为8620.25亿元，同比增长31.8%。
除了在销售端保持较大的增速外，2017年前三季度还有大量的商业地产供应投向市场。从统计局披露的数据来看，2017年1-9月，办公楼竣工面积2244万平方米，同比增长36.1%；商业营业用房7322万平方米，同比增长7.5%。
由于供应远超过同期的需求，因此即使需求强劲，也没能使市场的空置率有所下降。和去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。前三季度全国商品房待售面积61140万平方米，同比增长-12.2%；其中住宅32256万平方米，同比增长-22%；办公楼3537万平方米，同比增长6.1%；商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%。
这也意味着和住宅的库存比例下降得比较快相比，商业地产的库存压力依然很大。虽然早在去年6月，国务院办公厅就出台了若干意见，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份，12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但是从数据端呈现的数据来看，商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。
共享时代，商业物业租金小幅上升
回首过去的10个月，投资开发以及消费需求的演变，拉动了商业地产的快速增长。重新吸引投资者和开发商关注的商业地产，似乎有强势回归之势，未来升值潜力值得期待。
商业地产的回归，首先就表现在写字楼和商铺租金的提升。2017年1-9月，“双创”效应持续发酵，TMT(科技、媒体、电信)行业发展迅猛，这也直接带动了办公楼租赁需求的强劲增长。
从北上广深等一线城市来看，受惠于旺盛的租赁需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上涨。以北京为例，全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升，租金继续温和上涨。有效净租金为391.3元/月/平米，同比上涨2.6%。上海方面，由于有不少新兴的商务区已经渐渐成熟，因此有不少企业选择入驻租金和交通更具吸引力的非中央商务区。受此影响，上海中央商务区的写字楼租金环比微跌0.3%，非中央商务区则环比上涨1.3%。
在空置率方面，共享办公的加速跑马圈地，对写字楼的空置去化起到了积极作用，也是推高写字楼租金的原因之一。以二线城市中的重庆为例，联合办公运营商触角已经从普通的商业园区伸及甲级写字楼，成为市场需求的重要来源。
除此之外，作为商业物业不可或缺的一部分，过去几个月中购物中心的表现也十分亮眼。面对日趋激烈的市场竞争，很多核心商圈的购物中心均进行了改造升级，优质购物中心的空置率持续走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首层表现较为明显。2017年第三季度，广州全市优质购物中心首层平均租金水平达702.5元/平/月，环比微涨0.1%，同比上涨0.6%。
另外，非核心商圈也有较突出的表现，随着城市不断向外辐射发展，零售商持续看好非核心商圈及近郊，令区域内购物中心入驻率环比继续有所上升。
2017年前三季度，全国居民消费价格同比上涨1.5%。其中，教育文化和娱乐上涨2.5%。在消费升级的背景下，酒店行业也交出了一张比较好答卷。酒店数据供应商STRGLOBAL的数据显示，截至2017年7月，我国酒店入住率同比增长4.8%，平均房价同比增长0.5%，每间可售房收入（RevPAR）同比增长5.3%。这也是RevPAR首次实现正增长。
商业地产创新支点，原创IP盛行
兴起之初的IP，只是在游戏、小说、电影等文化创意产业里拥有极高的话语权，而随着消费需求的升级，逐渐衍生出一种对相同文化和相同族群的认同和渴望。因此，IP的商业价值被逐渐重视，成为原创业态的主要发展脉络。
商业交易最核心的因素就是稀缺性，稀缺性产生在哪里，哪里就将出现交易入口。对于好的商业IP来说，不仅能瞬间击中大家的情感诉求，产生源源不断的话题，还能自带流量，带动相关业态的发展。
哈利波特、机器猫、迪士尼这些大IP，是被植入商业地产的优选，比如购物中心主办的线下IP主题展。2016年朝阳大悦城开始提出“自我IP化”，并先后举办了哆啦A梦展览、与原创品牌“吾皇万睡”合作举办实景体等。
2017年8月26日，朝阳大悦城筑起“仙剑城”，仙灵岛、仙剑客栈、水月宫，这些玩着游戏、看着电视剧长大的年轻群体对仙剑很有认同感，同时又极具消费能力。其次，借助新兴的VR等沉浸娱乐方式，还原粉丝心中的经典场景，也成为商业IP的核心亮点。
大悦城提供的数据显示，“仙剑城”开业头两天将朝阳大悦城的客流同比提升了11%，销售额同比上涨26%（次周末分别是8%和22%）。
随着“互联网+”热度的飙升，新的传播方式和新生代的IP不断涌现。2017年“五一”黄金周期间，广州正佳广场利用户外广场打造“正佳野餐季”两大活动。其中，“正佳野餐季”成为国内商界屈指可数的成功原创IP活动之一。
结合自身商业项目特性打造属于自己的IP，不仅能为消费者带来愉悦的体验，同时还能转化为经济效益。这也成为IP创新使用的新思路。
产业地产商业着色，新机遇与突围之路
作为服务实体经济而诞生的产业地产，已经成为吸引力较大的投资新领域。这一房企的“新宠”看似与商业地产无关，但其实有千丝万缕的关系。
产业运营的关键还在于提供配套商业服务，以打造产城一体化来说，在建设园区的同时如和引进新型商业业态、提供配套服务，并快速培养具有浓厚生活气息的工作、居住环境，这些商业性思考都必不可少。
与商业地产有异曲同工之妙的是，产业地产的回报周期同样很漫长，仅靠产业的收入来维持收支平衡明显不可持续。对于产业地产开发企业来说，惯常的做法是60%的用地为产业用地，另外35%是住宅用地，其余则为商业或者工业用地。
因此，除了保持住宅等快销产品的比例以获得充足的销售额外，还需要持有、经营部分物业以赚取租金，或透过各种金融手段将持有的物业资本化。
以北辰实业携手光谷创意打造的产业地产项目北辰·光谷里为例，该项目是一个产业与商业互为驱动的产品，50万平方米的文创产业产业园中，拥有约24万平方米创意办公。此外体验式创意商街达到6.7万平方米，服务式公寓为2.8万平方米，其中自持的物业达到近10万方平方米。
未来展望
站在2017年的岁末进行展望，未来商业地产的发展倾向已成为各大企业不得不重视和思考的问题。
可以预见的是，随着城市规模的不断扩展和延伸，主城区或核心商圈的可开发资源将逐渐锐减，因此相当一部分商业地产投资需求将下沉到三四线城市。
目前，在全国人口中，三四线城市占到的比例大约为53%。与一二线的城市相比，三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的16.5%。一系列数据反映出，三四线城市的商业具有非常大的空缺，也意味着更加显著的市场机遇。
观点指数统计万达年报获悉，其在2016年共开业52个商业项目，其中大部分位于三四线城市。未来几年，虽然1线和1.5线城市仍然是商业项目开业的优选，但是类似与昆明、沈阳、重庆等二三线城市的比重则有了较大提升。
大数据等新兴技术的应用也会是商业地产主要的发展趋势，过往类似于酒店、购物中心、写字楼等商业物业的数据收集只是通过商户POS机输入或手抄等基础方式，精准性无法保证。这种粗略的统计带来的负面效应就是客群数量、消费者行为、销售情况等不能做到一目了然，因此在营销推广、品牌调整方面也无法及时跟进。
随着商业供给量的提升，同行间的竞争变得更为激烈，消费者俨然才是经营的重心。因此在消费者的多重选择下，商业地产运营商需要更加关注他们的消费需求，大数据发挥的作用更不可小觑。
此外，值得关注的是，跨界合作概念将会在商业地产中持续蔓延。在聚焦传统优势的同时，商业地产会将触角延伸至其他领域，探索新的跨界空间。比如，今年10月优客工场携手首旅如家酒店跨界合作，开启创享办公空间新模式。
可以想象，未来的商业地产江湖，一招已不能制胜天下。如何发挥资源的较大优势，将成为各个企业最需要突破和平衡的关键。
