近两年，作为住房租赁市场新生力量的长租公寓发展迅速，不少大型房企都投身这一领域。一线城市长租公寓租金处于什么水平？如何定价？带着这些问题，《每日经济新闻》记者近日实地调研了北京、上海和深圳的部分品牌长租公寓门店。调查发现，部分长租公寓虽然租金普遍较周边同类型住房高，但依然保持着较高的出租率。
●租金普遍高于周边个人房源
易居研究院于近日发布的《全国50城房租收入比研究》中认为，6月份全国50个城市中超七成的房租相对收入较高，即个人租房费用占个人可支配收入的比重超过25%。其中，深圳、三亚和上海的房租收入比超过45%，北京更是达58%。这意味着在上述四座城市里，很多人也许要用近五成收入租房。
与国际部分城市租金相比，北上深等一线城市的租金收入比相对偏高。据央广网稍早前的一则报道显示，美国房屋租赁网站统计显示，纽约的租金收入比高达59%、旧金山为49%，澳大利亚墨尔本当地租户每年房租占家庭收入的25.6%、悉尼为29%，墨西哥城以60%的房租收入比位列全球30个城市的首位。
那么，近年来在住房租赁市场发展异常迅速的长租公寓，其租金水平到底如何？
《每日经济新闻》记者近日走访了北京、上海和深圳等一线城市中的部分长租公寓，对公寓以及其周边出租屋的租金现状进行了调研，以还原长租公寓的真实租金水平。
以北京乐乎青年社区鼓楼大街店为例，其租金在5688~6788元/月，而周边出租屋租金价格在3000~6000元/月左右。
对于公寓租金如何定价，乐乎青年社区创始人罗意坦言，公寓租金定价较大的困扰在于，租金定高了，市场难以接受；租金低了，成本很难收回。
万科泊寓相关负责人也曾表示，泊寓的定价标准一定不会超过市场价格。以劲松店为例，其周边精装修的一居室最多7000元/月，泊寓的定价基本不会超过这个价格。记者调查发现，泊寓劲松店租金价格在3800元~6000元/月，另外会有10%的服务费，其周边出租屋租金价格在5000~7000元/月左右。
在上海，记者在调研万科泊寓、链家自如、魔方和YOU+等长租公寓品牌后也见到同样情况。
以位于虹桥机场附近的万科泊寓虹桥南华园店为例，该店房型主要为12~31平方米的一居室，较低租金为2680元/月。其周边距离地铁站更近，面积在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月；链家自如在宝山区杨行板块的一套60平方米左右的整租公寓，租金为3860元/月，其周边面积类似的二居室租金在2800~3700元/月；魔方在浦东新区塘桥板块的一居室租金为4270元/月，周边类似的一居室的租金为3500~3800元/月。
在深圳，长租公寓高租金的现象也不例外。以魔方公寓民治万众城店为例，其户型多为30平方米左右的1室1厅，租金为2800~4000元/月。其周边3室2厅约90平方米的小区房租金约在5500元/月。魔方公寓相关负责人表示，魔方公寓的租金一般是根据地段来定价，区间约在3000~6000元/月。
18Plus公寓品牌总监吴丹也坦言，目前市场上品牌公寓的租金确实比周边房租要高，但是品牌公寓提供了各种硬件和软性的配套，而且租住的客户也是经过筛选，其实是物超所值的。
综合多地调研情况来看，长租公寓的租金普遍要比周边同类型个人房源租金高一、二成。而长租公寓的高租金，在一定程度上与其白领客群定位有很大关系。从租户的角度来看，工资水平在1.5万元以上者，对公寓租金价格的敏感度实际并不高。
易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者：“长租公寓提供的精细化服务，如管家服务、免费健身房等等，都是需要成本的，而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时，他认为，长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解，因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领，他们有较强的租金承受能力。
●房租偏高仍现“一房难求”
尽管长租公寓的租金普遍较周边同类型房屋租金高，但品牌长租公寓的出租率却很高，甚至出现一房难求的情况。
记者在调研时发现，北京魔方公寓紫竹院店和三元桥店仅有一间空房，建国门店已经满房。望京自如寓工作人员告诉《每日经济新闻》记者，目前公寓只剩下一间空房。这种情况在北京泊寓、乐乎城市青年社区都有出现，而泊寓旧宫店和劲松店都已经是满房状态。
在上海，万科泊寓安亭店共有800个房间。尽管其距离上海市中心的人民广场超过30公里，而且距离最近的地铁站超过3公里，但目前的出租率达到90%。这主要得益于安亭上海国际汽车城的产业带动，泊寓超过700个的租户中，仅仅在汽车城工作的租户就多达562个。同样，目前魔方公寓可对外出租的房屋只有147间，而其多个门店中的空置房间甚至只有1间。
深圳部分长租公寓也是“一房难求”。魔方公寓相关负责人称，深圳的出租率还是蛮高的，公寓经过3个月的爬坡期后基本就是满租状态了，有些房间会因换租因素出现短期的空置。就魔方公寓来说，深圳运营门店17家，筹备开业门店10家，房量共4272间。其中运营门店出租率基本上都是95%以上，目前就横岗店和万众城店还有少量空房。
吴丹也表示，18Plus公寓目前共约1350间房，出租率达90%，而且每家店均有特色。例如横岗店就是以网红和做音乐为主的；桥头店就是在南山上班的青年为主；天台派对、线上情侣CP活动等都是租客的最爱。
之所以出现“一房难求”状态，《每日经济新闻》记者也从租户严先生那里找到了答案。
“之前跟别人合租，最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了。”外地来沪工作的严先生目前在上海租房已近7年、先后搬了4次家，说起自己的租住经历，严先生很是无奈，“有时候房东再涨涨房租、临时卖掉房子，提着大包小包往外搬家，那种滋味不好受。”
严先生告诉记者：“长租公寓的价格透明、私密性好，还有一些基本的管家服务，有的还有厨房和健身房，租金虽然高，但能免去许多烦恼，为什么不选长租公寓呢。”
在北京国贸拥有个人工作室的“85后”王先生则坦言，长租公寓的价格虽然比市场要高，但是综合对比环境和服务，这个溢价可以接受。
找房难、价格不透明、高中介费、无服务等等，恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点，而一些长租公寓无中介费、管家服务、提供公共空间等，很好地解决了这些痛点，这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。
●加大租赁住房供应能否降房租？
值得注意的是，近两个月以来，全国多个城市先后出台文件鼓励发展租赁住房市场，尤其是8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，计划到2021年底，在选取的13个试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，此举也被业内解读为既可盘活存量土地资源，又有利于加大租赁住房供应，对稳定房屋租金和房价具有积极意义。
“不管是租购同权，还是租房落户，这些信号传递了国家发展租赁住房市场的决心。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者：“租赁住房市场一定会在未来房地产市场中占据重要位置。”
长江证券在此前的一份研报中预测，2018年至2020年住宅存量将分别为2.65亿套、2.7亿套和2.75亿套，租赁住宅套数分别为0.53亿套、0.54亿套和0.55亿套。
从供地来看，上海近期先后推出十余幅租赁住房用地，并计划在“十三五”期间新增租赁住房70万套，占新增住房总量的比例超过40%；深圳近日也提出在“十三五”期间，拟通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或集体自有物业统一租赁经营、规范管理……种种动作都明确要加大租赁住房供应。
链家研究院院长杨现领此前在博鳌接受《每日经济新闻》记者专访时表示，住房租金价格主要取决于租户的收入水平，租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出，并认为租金很难降低，将会保持稳定。
赖勤则认为加大租赁住房属于房地产长效机制的一部分，长期来看，对平抑租金，引导租金和房价回归理性具有重要作用。
部分长租公寓与周边价格比
位置 面积（平方米）/类型 租金（元/月） 周边租金价格，参考一居室价格（元/月） 距离城市核心区
海淀区三义庙 约12㎡，一室一卫 3580 4000左右 15km 15㎡小复式结构 4380 30㎡复式 5700
海淀区上地 15㎡一室一卫 3200 25㎡/3000；30~50㎡/一室一厅/4000~5500 23km 18㎡一室一卫 3700
朝阳区管庄 一居室（25㎡左右）(舒适-典雅) 2700-3400? 2000~4000 22km
一居室（35㎡）(豪华-阳光) 4100-4500
亦庄经济开发区 一居室（35㎡）(舒适-典雅) 4000-4650 50㎡/一室一厅/3000 24km
一居室（25㎡） 2900
一室一厅一卫（40㎡LOFT） 4050-4550
丰台区南顶路 20~40㎡一室一卫 3000-5500 50㎡/一室一厅/3500 8.5km
朝阳区灵通观小区 25~30㎡，一室一厅 6000-6500 40多㎡/一室一厅/5500 7km
45㎡，一室一厅一卫 8800
昌平区清苑路 35㎡左右 4000-4500 70㎡/一室一厅/000 25km
海淀区紫竹院南路 25㎡~35㎡ 5000-6100 约40㎡/4500 10km
朝阳区三间房 30㎡左右 4000-4700 3300-4000 19km
朝阳区酒仙桥 34㎡~38㎡开间 4384-5199 4800-7000 20km
34㎡双床房开间 4699-4999 64㎡套间 6299-6799
中关村产业园 30㎡开间 4779-5319 2500-4500 16km 43~49㎡开间 6899-7299
朝阳区北花园街 30㎡左右 4900起 3600-4000 17km
昌平区回龙观 20㎡左右 2650起 2000-2700 27km
朝阳区松榆南路3 16~25㎡ 3700-4000（10%服务费） 主卧/2800-3100一居室/5000-6500 11km 26~30㎡ 4200-6000
海淀区清河一街 50㎡左右 6000 4600-5500 20km 43㎡左右 4200
酒仙桥店 25㎡左右 6890-6990 17km 20㎡ 6190
朝阳区百子湾 25㎡ 2600-4380 3000左右 11km
朝阳区青年路 25㎡ 3000-5200 4700-6800 15km
北京首都机场 Loft房型 1800-2500 1600-3000 40km
豪华房型 3000-3500
朝阳区金蝉西路 一居室 3600-3800 3000左右 13km
朝阳区国贸 一居室 13810起 4000-14000 8km
朝阳区十里河 28~55㎡Loft房型 3800-5500 3500左右 12km
西城区鼓楼大街 20~30㎡ 5688-6788 3000-6000 11km
浦东张江 19~43㎡ ?2990~5600 二居/7000-9000 20km
闵行虹桥 12~31㎡ 2680起 三居/5600-7500 20km
宝山杨行 68㎡ 3860 二居/2800-3700 21km
徐汇徐家汇 14㎡ ?3990元 三居/9200 6km
浦东塘桥 一居? 4270元? 一居/3500-3800 7km
静安沪太路 一居? 3400元 二居/5000 9km
民治万众城店 30~45㎡一室一厅 2800-4000 约2000 15km
横岗店 约35㎡一室一厅 2300-3500 约2500 25km
南山科技园店 约40㎡一室一厅 5000-6000 约4500 15km
坂田杨美店 约40㎡一室一厅 2500-3000 约2000 14km
东门步行街店 25~35㎡一室一厅 3800-4200 约2800 9km
景田店 40~50㎡一室一厅 4500-6500 约3500 3km
香丽大厦 7~13㎡（四室一厅中的一间卧室） 1800-2400 两室一厅/约7000 4km
鲁班大厦 ?13㎡ 2460 约2500-3500 3km
沙头角店 ?约52㎡一室一厅 约2900 约2600 22km
福永店 24㎡一室一厅 约1700-2000 约700-1700 35km
西丽大学城 约12㎡一室一厅 约2800-3100 约2000 16km
红山店 约20㎡一室一厅 约1600-2200 89㎡/3室2厅/约6500 13km
后亭店 约20~30㎡一室一厅 约1700-2300 约600-1500 42km
