楼市大考!房价降了吗?学区房现在能不能买?

房直达

2017-06-09 00:00:00 ·-

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文 | 房直达

【房直达官网】动态:《本周低总价学区房:300-600万/套》(每周五更新);典型学区房成交价(及时更新);2017年学区房深度攻略(及时更新)。点击公众号任意文章底部“阅读原文”可直接访问。

楼市正值调控“大考”,最近不少人反复问房价问题。

在前几周的文章中,直达君已经从成交量变化的角度关注过此事。【相关阅读:65个典型学区房的成交量对比:调控压力究竟有多大?】

为何不直接说房价呢?

没这么快,尤其是二手房为主的北京市场,若无急需,房主不会轻易调价,短期内僵持、有价无市、交易量骤降,是可以预期的。

房价调整有一个从量变到质变,从外围到核心区的过程。

没准,降幅还在外围区域,楼市的风向就变了。

本周,针对大家重点关注的主城学区房和热点郊区地铁房,直达君(公众号:房直达)选择了一些典型样本,对“3.17新政”以来,近三个月中介机构公开的成交房价进行对比,希望能给大家再提供一个直观的、短期的参考。

需要注意的是,房价变化亦受户型面积大小、楼层、朝向、装修等因素的影响。

在以下有成交的样本楼盘中,已尽量选择上述因素接近的案例,但受实际成交数量局限,可选样本的数量和代表性亦有局限性。

文中的观点纯属个人意见,仅供参考。

-主城学区房成交案例-

(房直达官网搜楼盘名,了解学区详情。)

 

【西城】

荣丰2008/北小天宁寺分校

5月成交价:1室1厅 28.5平/ 420万(147421元/平)

4月成交价:1室1厅25.2平/367万(145693元/平)

3月成交价:1室1厅26.4平/375万(141885元/平)

 

裕中西里/裕中小学

5月成交价:2室1厅50.4平/ 670万(132937元/平)

4月成交价:2室1厅 62.9平/ 908万(144357元/平)

3月成交价:1室1厅 52.0平/ 715万(137500元/平)

3月成交价:2室1厅 63.3平/ 839万(132544元/平)

 

北礼士路小区/西外附小

5月成交价:1室1厅 41.0平/ 500万(121952元/平)

4月成交价:3室1厅 77.7平/945万(121622元/平)

3月成交价:1室1厅 41.2平/493万(119661元/平)

3月成交价:3室1厅 75.3平/945万(125499元/平)

 

新文化街/实验二小

5月成交价:1室1厅 49.4平/700万(141701元/平)

4月成交价:2室1厅 61.2平/808万(132027元/平)

3月成交价:1室1厅 51.4平/493万(141635元/平)

3月成交价:2室1厅 61.2平/830万(135621元/平)

走势:优质学区成交价格仍呈现稳中微涨的趋势,但4月份成交量骤降,但整体降幅低于主城学区房平均降幅约8%,5月份成交量未见明显回升,近期大涨的可能性没有。

本周(截至6月9日)有业主下调报价的个案,如车站东街/椿树馆小学、车公庄北里/进步小学等 ,但幅度很小。查看详情,请点击本文末的“阅读原文”,查看房直达官网文章《本周低总价学区房:300-600万/套》。

 

【东城】

 

东花市北里/花市小学

5月成交价:1室1厅 47.3平/ 510万(107846元/平)

4月成交价:1室1厅 48.7平/ 495万(101601元/平)

3月成交价:1室1厅 48.7平/498万(102217元/平)

 

法华南里/培新小学

5月成交价:1室1厅 46.8平/ 476万(101687元/平)

4月成交价:2室1厅 81.5平/ 850万(104295元/平)

3月成交价:2室1厅 67.9平/ 677万(99677元/平)

3月成交价:1室1厅 47.6平/ 443万(93146元/平)

 

广渠家园/光明小学

5月成交价:3室1厅 79.6平/ 750万(94281元/平)

4月成交价:暂无

3月成交价:3室1厅 85.2平/800万(93853元/平)

和平里三区/和平里一小

5月成交价:1室1厅 40.6平/ 520万(128174元/平)

4月成交价:暂无

3月成交价:1室1厅 40.6平/510万(125709元/平)

走势:优质学区成交价格维持稳中有涨的趋势,但4月份东城区的学区房成交量骤降至冰点,5月份成交量仍处于极低位,“有价无市”的特征突出。

少数楼盘本周(截至6月9日)有业主下调报价的个案,如都市馨园/前门小学 、广渠家园/光明小学 、板厂南里/板厂小学等,个别小区调价幅度偏大。查看详情,请点击本文末的“阅读原文”,查看房直达官网文章《本周低总价学区房:300-600万/套》。

【海淀】

 

世纪城/人大附小

5月成交价:2室2厅 110.7平/ 1130万(102106元/平)

4月成交价:2室2厅 86.1平/ 765万(88820元/平)

3月成交价:2室2厅 98.1平/ 1042万(106229元/平)

 

橡树湾/海淀实验二小

5月成交价:2室1厅 89.5平/850万(94994元/平)

4月成交价:2室1厅 89.5平/849万(94882元/平)

3月成交价:2室1厅 88.2平/906万(102733元/平)

 

翠微路2号院/翠微小学

5月成交价:3室1厅 72.2平/ 660万(91413元/平)

4月成交价:3室1厅 71.8平/781万(108775元/平)

3月成交价:2室1厅 62.8平/625万(99523元/平)

牡丹园东里/北医附小

5月成交价:2室1厅 62平/ 640万(103226元/平)

4月成交价:2室1厅 65.9平/640万(97117元/平)

3月成交价:2室1厅 64.7平/677万(104637元/平)

走势:优质学区成交价格稳中有小幅下调,样本楼盘未见显著上涨个案,这点与东城、西城差别较大。4月份海淀典型热门学区房成交量降幅低于东城,但幅度也惊人,5月份成交量仍低位徘徊。

本周(截至6月9日)有业主下调报价的个案,如大河庄苑/八一学校 、翠微路2号院/翠微小学等,调价幅度偏大。查看详情,请点击本文末的“阅读原文”,查看房直达官网文章《本周低总价学区房:300-600万/套》。

【朝阳】

芍药居北里/人大附朝阳

5月成交价:1室1厅 58.7平/ 497万(84712元/平)

4月成交价:1室1厅59.1平/ 507万(85729元/平)

3月成交价:1室1厅 63.2平/ 530万(83835元/平)

 

慧忠里/朝阳外国语

5月成交价:1室1厅 47.6平/ 470万(98699元/平)

4月成交价:1室1厅 50平/ 485万(97000元/平)

3月成交价:1室1厅 49.8平/ 459万(92114元/平)

 

北纬40度/景山分校

5月成交价:2室1厅 91.1平/ 800万(87864元/平)

4月成交价:2室1厅 98.4平/895万(90928元/平)

3月成交价:2室1厅 98.3平/ 895万(91021元/平)

走势:优质学区成交价格稳中有涨有降;4月份优质学区房成交量降骤降,5月份成交量相对稳定,但价格分化较明显,后市房价分化可能会更明显。

本周(截至6月9日)业主下调报价的现象较集中,如花家地/花家地实验小学、金台里/呼家楼中心小学、慧忠里/朝阳外国语等,调价幅度不大,但数量较西城、东城多,近三周有连续下调报价的个案。查看详情,请点击本文末的“阅读原文”,查看房直达官网文章《本周低总价学区房:300-600万/套》。

—地铁房成交案例—

 

【顺义】

 

金汉绿港/顺义站

5月成交价:2室1厅 87.9平/ 435万(49892元/平)

4月成交价:2室1厅 79.6平/401万(50384元/平)

3月成交价:2室1厅 87.3平/ 430万(49273元/平)

 

四季花城/石门站

5月成交价:2室1厅 94.1平/ 448万(47625元/平)

4月成交价:2室1厅 94.6平/500万(52871元/平)

3月成交价:2室1厅 94.9平/ 500万(52676元/平)

走势:主城区房价稳定,外围有小幅下调个案,但顺义整体行情较稳定,成交量自3月起显著下调,5月份主城区成交有好转迹象。

【昌平】

 

清秀园北区/昌平站

5月成交价:1室1厅 57.1平/ 255万(44643元/平)

4月成交价:2室1厅 80.7平/335万(41523元/平)

3月成交价:1室1厅 57.8平/ 275万(47562元/平)

 

金隅万科城/昌平站

5月成交价:3室1厅 138.4平/ 645万(46594元/平)

4月成交价:3室1厅 111.4平/560万(50265元/平)

3月成交价:2室2厅 96.5平/ 460万(47654元/平)

走势:房价稳中有小幅下调,成交量自3月起显著下调。昌平中心城区4-5月交易量下降较明显,南邵等其他区域大量知名楼盘3-5月未见成交。

【大兴 】

 

艺苑桐城/黄村西大街站

5月成交价:1室0厅 48.7平/ 248万(50914元/平)

5月成交价:2室1厅 91.2平/ 475万(52090元/平)

4月成交价:1室0厅 48.7平/235万(48245元/平)

3月成交价:2室1厅 91.2平/ 480万(52638元/平)

保利春天里/天宫院站

5月成交价:2室1厅 86.5平/ 400万(46233元/平)

4月成交价:2室1厅 84.5平/426万(50433元/平)

3月成交价:2室1厅 84.5平/ 420万(49722元/平)

走势:房价稳中有小幅下调,中心城区房价下调幅度明显低于外围,成交量自3月起显著下调,天宫院多个知名楼盘5月未见成交。

【房山】

 

长阳半岛/长阳站

5月成交价:3室1厅 96.0平/ 490万(51042元/平)

4月成交价:3室1厅 94.1平/518万(55054元/平)

3月成交价:2室1厅 96.2平/ 550万(57185元/平)

 

瑞雪春堂/良乡大学城西站

 

5月成交价:2室1厅 89.5平/ 377万(42138元/平)

4月成交价:2室1厅 89.5平/375万(41914元/平)

3月成交价:2室1厅 88.4平/ 375万(42412元/平)

走势:房价稳中有小幅下调,成交量自3月起显著下调。长阳板块成交相对活跃,但价格下调个案比良乡板块明显。

【房直达】简评:

一、房价显著下降应在需求持续下跌很长一段时间之后,至少要半年以上。郊区房价会先行松动,主因是供求关系,进城换房需求和着急用钱的需求,面临较大的供给量,可能会选择下调价格,以缩短成交周期。

长期来看,房价一定由供求关系决定,政策若影响了供给的积极性,会带来反弹和补涨。多数业主不愿意降价卖了,在中心城区、郊县主城区等以二手房为主的板块,供给量容易断档。

二、学区房现在是否合适买?本周一位朋友问起这个,直达君给的说法如下,供参考:

买房门槛高了,一步到位最省心。学区房涉及到自住和入学两项需求,其中入学时间是等不了的。而现在房贷额度超紧张,批贷审核严格,周期长,买的越早越安心。

等高考成绩出来了,媒体集中宣传,弱势学区一年一度的入学焦虑又会集中爆发,房贷竞争压力更大。

三、有一种说法是,学区房价近两年超涨了,遭遇定向调控,可能会超跌。风险肯定存在,需要取舍。

过去,学区房都是涨的快,跌的慢。从相对财富的角度看,大家都降价时,降幅小的房子,财富价值其实是相对上涨的。

地段支撑力强,长期持有,租金涨幅和拆迁补偿也有优势。据直达君了解,三环内某即将拆迁的小区,60平米的老破小,拆迁后原地回迁,一套旧房可换两套同等面积的新房,还补偿大笔现金。

房价上涨时买学区房,房源紧张,难以挑选好学校和好房子,甚至不看房就抢下,风险也大;房价下跌时选房,选择会更从容。

成交高峰年买的学区房,入学时落户年限、六年一名额等问题真假难辨,扰乱人心;成交低谷年,有学区房有户籍的孩子没那么多入学焦虑。

如果觉得房价风险过大,也要更好的教育质量,可尽早考虑是否要上民办或国际学校。【相关阅读:家门口的国际学校:差的大致相似,好的各不相同】

*购房、入学有风险。以上信息均不构成投资建议,仅供参考,欢迎纠错。

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