经济战“疫”③ | 楼市“疫”变后难复苏?

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2020-03-31 21:31:04 ·搜狐焦点郴州:发布最新房产资讯。

来源:凤凰网房产

2020,“难”字开头。

新冠患者全球确诊超过70万例,多个国家开始“封国”,内需冲击,外贸承压,疫情席卷全球,经济下行的风险不断加剧。一手控疫情,一手稳经济,成为当下中国市场的真实写照。

继2月3日逆回购下调10个基点后,3月30日央行加大逆周期调节力度,逆回购利率再降20基点。此次货币政策的加码,对楼市会有怎样的影响?疫情下的楼市,未来发展走向如何?

入冬

在疫情冲击之下,作为实体经济的房地产遭遇了数年不遇的最冷寒冬。

3月18日,郁亮在万科召开的线上业绩推介会表示,这段时间对各个领域、每个企业都是一次大考,大家都是考生,无法置身事外,也无法独善其身。“活下去”成为当下房企真实的生存现状。

国家统计局数据显示,2月份,全国百强房企实现全口径销售金额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%,创下近几年单月新低。全国70个大中城市中,有19个城市无新房成交。

疫情防控仍处艰难期,全球市场剧烈震荡。为缓解冲击,政府陆续出台刺激措施,以期能提振逐渐陷入停滞的经济。然而,房地产不在这一轮稳经济的政策优先级上。

原因在于刺激楼市的后果,自然会引发房价上涨,杠杆攀升的金融风险,纾困而不刺激,是危机之下的共识,是不为短期利益所动的坚守,更是中国面向未来的长期选择。

3月4日,央行会同财政部、银保监会联合召开电话会指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 房住不炒,是疫情爆发以来,央行等部门第三次就此明确表态。

3月16日,国家统计局2月的70城价格变化出炉。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%,二手住宅销售价格环比持平。

从房价数据来看,国家稳楼市成效显著。此外,从近日以来多地上演的政策“一日游”也可见端倪。

2月21日,驻马店发布首付比例下调的政策,随即约谈撤回。

3月3日,广州提出了解禁商服类项目,次日撤回。

3月10日,湖州银行传出要下调首付比例,随即否认。

3月12日,宝鸡宣布要争取降低首付比例,半天撤回。

3月24日,浙江海宁要放开住房限购一个月,当晚消息被删除。

接二连三的政策被撤回,国家稳楼市政策格局越来越清晰。

企稳

与货币政策的加码,为销售的企稳注入了动力。

从财政到货币,国家政策轮番出台,力挽经济复苏。3月16日,央行年内第二次降准落地,释放长期资金5500亿元;3月30日,央行开展了500亿元逆回购操作,下调20个基准点。

“LPR改革改善了货币市场利率向贷款市场利率的传导,货币市场的利率可以影响银行对中期借贷便利(MLF)的报价,又可以通过MLF利率进一步传导至LPR利率,从而引导贷款利率的变动。”马骏表示,利率调降可有效传导至实体经济,体现为企业融资成本下降。

东方金诚首席宏观分析师王青表示,考虑到当前稳定房地产市场运行,特别是稳定房地产投资的需求在上升,预计4月份主要针对居民房贷的5年期LPR报价也将下调10个基点。

伴随着利率的下调,房地产行业也将开始慢慢恢复常态。

从房贷基准利率5年期LRP下调开始,全国房贷利率水平基本下调。公开数据显示,2020年3月,30个城市首套房贷款利率环比有所下调,仅有4个城市首套房贷款利率水平有所上涨。

中原地产首席分析师张大伟表示,降准是为了降低企业融资成本。从历史看,只要降准,对房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力。降准后经济活力会在一定程度上升温,对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市,资金会有所好转,再加上巨大的刚需人口,有望有止跌表现。

补仓

利率放松后,再加上一二月份的市场压抑,3月份开始,线下销售恢复逐渐正常。土地市场政策也迎来了新一轮的宽松。

3月12日,《关于授权和委托用地审批权的决定》出台, 北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆8个试点省市为期一年自行批准永久基本农田转为建设用地,同时下放给其他省市农用地转建设用地的权限。

土地市场从冰封到解冻再到现在的激烈角逐似乎就在一瞬间。领头房企领衔,开启了土地市场的“厮杀”,疫情之下,高价、溢价地块频频出现,也映射房企试图在非常时期寻找“弯道超车”的机会。

中指院统计数据显示,今年1--2月TOP3房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%,TOP50房企同比增长28%。TOP10房企1-2月拿地总额1413亿元,占TOP50企业的49.4%,龙头房企获取土地资源优势不减。2月单月,TOP50房企拿地总额1731亿元,环比增长14.7%。

进入3月,房企激烈厮杀的态势在延续。

从上海徐汇区的总价地王310.5亿元被拍下,到绿城中国在北京、大连、成都等10余个城市耗资268亿元扩储,华润置地单月在北京3次拿地并夺得徐州东区新地王,到3月10日64576元/平方米广州拍出史上最高单价地块,再到洛阳土拍历经近4个小时242轮竞拍,溢价率高达165%,房企都在扩张土地。

在地产分析师薛建雄看来,疫情只是几个月短期影响,中长期楼市基本面未变,有资金实力的房企还会积极扩张。市场需求也只不过是短暂隐藏了,只要态势逐渐稳定,被积压的意愿都会回来。

随着市场步入调整期,房企总体战略以谨慎、求稳为主,目标增长率进一步放缓,不少企业也调整了经营战略,收缩多元化业务、聚焦主业发展。同时,房地产行业依然呈现强者恒强的格局,行业集中进一步加速。

“目前资金还是以避险为主,因而大型房企获得了较多融资,而一些高杠杆周转,抗风险能力弱的小房企则举步维艰。不过我们认为政策放松力度会根据市场反馈调节,如果真的有风险事件发生,政策上预计也会有所反映。即便政策不会大幅松动,大部分发债房企可以通过减少拿地、放缓施工进度减少经营现金流流出,缓解资金链压力。

房企的盈利水平也在持续分化,房企强者恒强的局面继续。

复苏

根据目前的经济环境及受疫情影响程度,依靠出口、消费难以拉动中国经济。从2003年非典时期经验来看,房地产作为中国经济的支柱,将为下半年刺激经济的有效引擎。

3月24日,易居房地产研究院发布最新全国百城住宅库存报告。截至今年2月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米,环比减少0.6%,同比增长4.1%。随着各地住宅市场成交逐步回暖,未来楼市整体库存压力有望得到缓解。

随着各地新房销售业务的陆续复工,置业需求将逐步完成补位。天风证券分析师陈天诚预测,3月以来楼市行情初露企稳迹象,随着各地新房销售业务回温,一手房和二手房购房需求将转为新增销售,销售有望逐渐恢复,预计二季度销售将率先迎来全面恢复。

3月上旬,售楼处开放比例已提升至67%。影响商品房销量的主要因素是供给而非需求,在售楼处开放后,成交量复苏明显。

Wind数据显示,3月1日至15日,16个重点一二线城市成交面积较前15日(2月15日至29日)增长63%。随着二季度气候逐步转暖和复工有序推进,行业销售数据或出现回升。

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