从2017年到2018年，长沙的政策调控一直在升级完善，2018年6月25日，长沙一纸新政浇灭了楼市疯狂的火焰，从“一房难求”的卖方市场迅速转变为“客户至上”的买方市场。
2019年以来，长沙坚持“房住不炒”的定位不放松，楼市也保持了2018年下半年的稳定局势，地段佳、配套好的热门楼盘依旧延续了火热的销售局面，而优势不明显的楼盘在去化方面可谓是举步维艰。面对春节返湘置业的浪潮，不少楼盘都选择抓住这个传统营销好时机，加大优惠力度推盘，市场春节期间的真实情况究竟如何？2019年长沙楼市又会有什么动作？搜狐焦点在实地走访的基础上特别推出《2019年长沙春节房地产市场运营报告》，用实地的一手数据，还原一个真实的楼市。
春节假期结束后，搜狐焦点在2月13日-2月19日进行了为期7天的走访，实地探访了长沙市六区一县的所有在售、待售项目。从实地采集的数据来看，春节前后开盘的项目较少，大多数楼盘都在加快前期推出产品的去化。春节期间普遍楼盘来电到访量低，只有部分关注度较高、且有房在售或即将推新的楼盘到访量相对偏高。
通过春节楼市运营报告，我们看到了开发商积极备战2019年长沙楼市，也看到了购房者已经告别焦躁情绪，进入理性选房的状态。
排名前列章：2019年春节楼市调查概况
此次焦点君一共对长沙400余个项目进行了实地踩盘，包括在售项目、待售项目以及尾货清盘项目。项目工作人员普遍反映今年春节售楼部来电来访低，成交量也低，只有部分综合条件优和性价比高的在售待售项目日均来访量偏高。
各区域中，武广新城片区相对比较热闹，普遍项目春节期间日均到访量7-8批；其次为望城区，普遍项目日均来访4-5批；大南城普遍项目日均来电来访3-4批，而洋湖苑、梅溪湖、麓谷、城北普遍楼盘日均到访2-3批，星沙很多项目在元宵前依旧处于放假状态，即使售楼部处于迎客状态的项目也偏冷清。
从春节期间各区域、各业态相对热门的项目中，焦点君随即选取了30个样本项目。其中望城区6个，岳麓区7个，开福区4个，芙蓉区2个，天心区4个，雨花区6个，长沙县2个。在30个项目中有19个项目有住宅产品在售，11个项目有商业产品在售，其中包括8个公寓项目，2个写字楼项目以及1个商铺在售的项目。
这30个项目分别为鑫远翡丽郡、文景领秀、长沙城际空间站、万科魅力之城、阳光城尚东湾、中建嘉和城凤凰台、龙湖碧桂园天宸原著、中海熙湾、福晟翡翠湾、建发央著、长房梅溪香山、恒泰湘壹府、恒基旭辉湖山赋、新城和樾、星城春晓、云栖国际、珠江东方明珠、新城国际花都、富兴悦府、裕天国际商汇中心、江山帝景、梅溪湖金茂悦、长沙恒大御府、润和国际广场、明发国际城、润和又一城、正荣财富中心、中交中央公园、华坤时代以及嘉熙中心。
1.1 项目到访情况：品牌房企热度不减 高性价比项目受关注
从30个项目的到访情况来看，大部分热门项目春节期间日均到访量在10-20批之间，个别项目周末日均可达到50批。如表1-1所示。
（表1-1 数据来源于售楼部采集，仅供参考）
1.2 成交及价格变动情况：半数热门项目有成交 节后楼盘价格基本稳定
在30个项目中，15个项目有成交，占50%；在实现成交的项目中，住宅类商品房项目有12个，商业类商品房项目3个，商业类全是公寓产品。
从销售价格来看，2019年春节后无项目计划上调销售价格，这也符合长沙市稳字当头的政策风向。如表1-2所示。
（表1-2 数据来源于售楼部采集，仅供参考）
第二章：2019长沙楼市市场概况
据搜狐焦点数据中心统计，长沙六区一县目前共有279个楼盘有产品在售，在售产品中，住宅产品11234套，公寓8128套，别墅327套。长沙住宅产品开盘即售罄的状态早已不在，剩余的住宅数量直观反映了购房者对“上车”越来越谨慎，选择余地也越来越多。
2.1各项目在售情况：岳麓区望城区雨花区存量较大
从各区域来看，岳麓区在售楼盘数量最多，共65个，约占在售楼盘总数量的23%，其次为雨花区和望城区。从产品类型来看，目前市场依旧以住宅产品为主，可直接认购的住宅产品主要集中在望城区、岳麓区和雨花区，分别占在售住宅总套数的35%、29%、22%，这三个区域也正是2018年年底推货量大的区域。而可以直接认购的公寓产品主要分布在天心区，包括市中心和省府南城片区均有，其次为雨花区和开福区。如表2-1所示。
（表2-1）
2.2 热门区域在售情况：望城武广大王山住宅货源充足
从各片区春节期间在售产品来看，目前在售住宅产品主要集中在望城区的金星北和雷锋北、岳麓区的大王山、雨花区的武广新城。
从2-2表的数据得知，虽然城北、星沙、市中心、洋湖苑有产品在售的楼盘比较多，但可售的住宅套数比较少，主要以公寓、写字楼、商铺这类不限购商业性质产品为主，住宅一般为清盘尾货。而金星北和雷锋北在售楼盘数量一般，在售住宅套数较多，侧面说明这两大片区年底去化率一般，普遍楼盘在推货量比较充足，购房者可选择性多。
（表2-2）
2.3 2019年长沙楼市预推产品分析
据搜狐焦点数据中心实地踩盘统计，2019年长沙六区一县有253个项目有推新产品计划。目前确认新推住宅有7万余套，公寓产品有2万余套，别墅产品1千余套。当然，随着时间的推移，各项目会根据市场环境的变化调整推盘节奏。
从目前掌握的数据不难看出，2019年岳麓区、望城区和雨花区依旧是主角，不管是住宅新品还是不限购商业公寓，推货量都远超其他区域。
（表2-3）
而细分之下，各热门区域内，星沙成为2019年推货楼盘数量最多的区域，但房源数量较少，仅3441套；而雷锋北以13320套的预推货数量成为入市套数最多的片区，但去化问题也将成为该区域一块巨大的心头石。如表2-4所示。
（表2-4）
第三章：2019春节消费者调查
春节假期，除了走亲戚拜年，你有去看房吗？“返乡置业”往年都是楼盘销售的黄金季，而在楼市转向的这个春节，购房者动向如何？搜狐焦点特别推出《2019春节开年楼市大调查》,累计共1562名网友参加。
3.1 受访购房人购房意愿：三成网友春节期间有购房意愿 刚需改善五五开
图3-1反映的是春节期间受访者的购房意愿。其中23%的受访者表示出动参加了看房活动， 7%表示已经买房，70%的受访者没有看房也没有买房。
（图3-1）
而在所有的受访者中，有64%的购房人属于首套刚需，而36%的购房人属于二套改善。如图3-2所示。
（图3-2）
3.2 受访购房人购房预算：超半数的网友预算单价万字头以内
参与此次购房意向调查的网友中，有超30%的网友表示考虑8字头房源，21%的网友表示接受单价11000-13000元的房源，近20%的网友预算在万字头上下，当然还有18%的网友接受7000元以内的房源。如图3-3所示。
（图3-3）
3.3 受访购房人置业倾向：岳麓区成优选 毛坯高层较受欢迎
在各区域的置业意向调查中，岳麓区成为较受欢迎的区域，有27%的受访购房人希望在岳麓区置业。其次是天心区（19%）、望城区（16%）、芙蓉区（11%）、雨花区（10%）、开福区（10%）以及长沙县星沙（7%）。
通过调查我们发现，购房者优选主要为主城区以及梅溪湖、金星北等这些发展迅速、特质鲜明的片区。当这些区域的推货量难以满足需求时，刚需购房者和投资客或将进一步向外围发散。如图3-4所示。
（图3-4）
而最受购房人关心的配套方面，商业配套、地铁以及教育稳居前三。如图3-5所示。
（图3-5）
在房源类型选择方面，高层住宅是普遍需求，其次为改善型的洋房、别墅。或许受长沙全装修维权频发的影响，购房者更倾向于主动选择毛坯产品。与全装修细则发布前相比，对于选择“毛坯全装修随意”的占比有所下降。如图3-6、以及图3-7所示。
（图3-6）
（图3-7）
3.4 受访购房人看楼市走向：希望楼市维持现状的占大多数
在受访购房人的调查中，有50%的购房人希望楼市能维持现状；还有34%的受访者希望长沙楼市能跌一跌；还有16%的受访者希望长沙能放开限购，交由市场调控。如图3-8所示。
（图3-8）
除此之外，明日焦点君还将为大家带来长沙最全的楼市在售项目及套数盘点，欢迎继续关注!
