去化不到3% 梅溪湖金茂湾为何成了买房人眼里的鸡肋?

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2019-08-19 11:11:53

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作为梅溪湖国际新城的一级运营商和开发商,金茂对梅溪湖的布局可谓是费心费力。

从高度来说,金茂238米的金茂ICC和施工中的金茂大厦将共同组成梅溪湖的天际线,金茂二字将成为梅溪湖头顶高悬的一颗亮星;从商业来说,文化艺术中心地铁上盖的金茂览秀城,占尽地利人和,成为梅溪湖板块最火热的商业综合体,而同样在梅溪湖,金茂的项目数量也不少:梅溪湖金茂湾、梅溪华府、梅溪湖金茂悦、梅溪湖玺悦、金茂广场等等......

按理说,世界500强企业的品牌支撑加上金茂对梅溪湖的持续深耕,购房者对金茂的产品应该大有信心才是,可最近的一组数据表明,金茂在梅溪湖的处境可能并没有表面那么风光。

成交3套 去化不足3% 金茂湾为何成了买房人鸡肋之选

在梅溪湖一期土地出让接近尾声的如今,一线湖景房早已成为少有资源,在当下的梅溪湖要想买到一线湖景项目,选择已经不多:梅溪湖金茂湾、中海熙湾、晟通牡丹舸、福晟翡翠湾以及达美溪湖湾目前都还有产品在售。

其中中海熙湾和晟通牡丹舸的项目属于大平层和豪宅产品,总价高昂;福晟翡翠湾、达美溪湖湾两家主推公寓产品,仅有梅溪湖金茂湾还有刚需户型住宅产品在售。

但是据湖南中原战略研究中心数据发布的8月5日-8月11日市场监控数据表明,梅溪湖金茂湾5号栋在8月8日开盘现场,117套房源仅成交3套,去化率仅2.56%!

相比之下,在同期开盘项目中,去化100%的洋湖项目已然封神,就连一直被吐槽的麓谷某个精装限价盘都显得畅销了起来。作为热门板块的热门项目,为何金茂湾去化会突然暴跌?

笔者试图从其他方面一探究竟。

高价精装+学区纠纷 金茂湾早已埋下定时炸弹

论本身产品来看,整个金茂湾3期是项目最为靠近梅溪湖的组团。据金茂湾置业顾问介绍,5号栋栋192平户型属于梅溪湖稀缺的一线湖景房源,可直接看湖;而125平产品作为一线环湖少有的刚需产品。

笔者查询到,在本次开盘的金茂湾5号栋,发改委监制的毛坯监制均价为11200元/平。但作为全装修交付的房源,金茂湾192-193平精装修备案价格达到了3180.81元/平,125平精装修备案价格也不便宜,为2995.26元/平。

根据湖南湘江新区关于梅溪湖金茂湾5号栋精装工程公告,整个5号栋建面为21180.97平,精装修工程的造价约为5000万元。

尽管与长沙市现行政策并无违背之处,但3000元/平的全装修刚需房,有不少购房者表示难以接受,这或许也是金茂湾本次去化不佳的原因之一。

金茂湾毛改精的操作可以追溯到2018年,梅溪湖金茂湾二期22-25号栋出售开始了这个项目毛坯改全装修的操作。根据这几栋的业主反映,当时金茂湾的精装修报政府审批价格就已达到3100元/平,尽管有业主未能查询到金茂湾的精装明细价格表,质疑该装修价格造假,当时的住建委亦给出了回复,证明了金茂湾精装修的“合理性”。

的确,开发商有权选择楼盘销售价格和档次,同样的,购房者也不是冤大头。

冲击到金茂湾的另一个炸弹可能是项目久未解决的教育问题。

小学中学至今仍暂定 后期生变业主怎么办? 

不少购房者都是冲着梅溪湖的优质教育资源选择置业梅溪湖,而梅溪湖的不少项目也以周边密集的名校作为卖点。2018年就有业主反映,称金茂湾在自家学区尚未明确的情况下,诱导购房者称配套小学是周南梅溪湖小学或岳麓区实验三小,配套中学的是周南梅溪湖中学或西雅中学。

随后长沙市教育局发布《关于做好2018年梅溪湖片区已建楼盘业主子女及拆迁户子女就读义务教育阶段初中配套学校的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中明确2018年入学安排,梅溪湖周边几乎所有楼盘都有配套的中学,而恰恰对梅溪湖金茂湾只字不提。

岳麓区教育局回复业主称,金茂湾没有参与任何配套学校建设,一直都只能参加5公里内的微机派位;而且就近入学不等于最近入学。

随后金茂湾爆发了大规模的业主维权行动。在解决过程中,经过多方协议,岳麓区教育局暂将金茂湾楼盘入学需求安排在周南梅溪湖小学解决。关于中学学位问题:长沙市小升初按照长沙市的相关政策,采取楼盘配套入学、特长生提前录取、微机派位3种方式。

根据2019年岳麓区学区划片,周南梅溪湖小学后,金茂湾的名字后依旧挂着一个“暂”字。

至今金茂湾配套入学的公示都未送到业主面前。

“本来买了房应该是高高兴兴的事,没有想到的是各种烦恼,当时也了解到金茂湾学区问题维权过,也考虑过是否真的买这里,听了教育局缪副局长的解释后,我才铁下心买的金茂湾,没有想到的是,至今关于学区还是暂定,没有文件明确配套哪个楼盘。”金茂湾业主表示。

金茂湾全装修和教育配套问题后续将如何,焦点君将密切关注。

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