“ 土拍的惊喜在这两个月特别的多，对于已经三年未拍地的常州来说，这下可是热闹开了花。一时间我看到很多都在说什么常州房价要一万五了。有人觉得震惊，有人觉得这是必然，对于这个现象，这两个同学的碰撞是相当值得收藏的，不论你是看涨还是看跌，都可以找到自己的共鸣。 观点一：来自春风如你
观点主旨：谁说楼面价七千，常州均价就一定会走向一万五？谁给你的勇气？梁静茹吗？
我看到好多人都在说什么常州房价要一万五了。我就觉得有点震惊。震惊的是这句话后面的理所当然和特别自信。
关于价格我们来讨论一下。
楼面价七千多不等于房价要一万五，这是没有特别对等关系的。
有个公式：预测房价=地价（楼面价+土地契税+市政配套费）+建筑成本+营销成本+财务成本+企业所得税+预期利润。说房价与楼面价呈正比例关系，常州今年的首次土拍，四宗商住地块楼面价在6229-7342元/㎡区间，粗略估算下来房价不会太低，保守售价在13000-14000元/㎡，但是这个推理有个必备条件：房产市场一片大好的前提下，这样的推理才合理。问什么是一片大好的房产市场？今年目前来说肯定是，楼市几乎已经到了逢开盘必抢房的地步，很多房企对常州楼市的前景充满信心。但有信心是一回事，实际又是另一回事了。当初六七千均价众多房企纷纷放弃常州的时候，你敢说留下的房企对市场没有信心？那你怎么能确定未来常州房产市场的情势还会继续好下去？这个谁都说不准。就个人看来，目前房产市场的不利因素还有很多：1、购买力是否有后继之力。大家都知道常州的外来人口不多，那我就想问了现在这个逢开盘必抢房的购买力是哪来的？是消耗的原有刚需，还是透支了未来？这个我不说大家都懂了，一旦没有持续购买力，供需关系没有那么紧张，那房产市场还会有多好？2、城市竞争力欠缺老问题，去问一下你们身边的亲戚朋友同学，要多少人毕业之后愿意来常州发展的？又有多少人愿意在常州扎根在常州的？之前去了一二线城市打拼的青年，有多少人愿意回到常州来的？当房价持续飞涨，房价工资比继续扩大，常州原本微乎其微的优势在淡化，要知道旁边无锡均价也才一万出头啊！反正我要是出来打拼的小年轻，我肯定去无锡了。生活成本一样，谁要留在小城市呢？3、楼盘价值无体现，区间单一现在很多小区啊，算不上小区，仅仅就是房子，除了房子，啥也没有！配套在哪里？交通不便、学区一般、绿化不行，还动不动就跟风飞涨，不知道谁给的勇气？梁静茹吗？现在常州这个市场上简直谈不上性价比这三个字，不管哪个盘都是一个价，反正特别是和均价两个字卯上了，好像谁家房子不卖过均价就丢人似的。实在综合素质不行的，立马分分钟改精装，一副不卖出天价誓不还的架势。一个房子要采光采光不好，配套配套不行，买它干啥？你买个仓库不也是一样嘛！喷完了，回到正题 楼面价和房价没有特别的正比关系。并不是说楼面价高房价一定高，有时候市场情况特别不好，房价还有可能出现低于楼面价的情况的，不是我瞎说，前车之鉴不是没有的。举例：盐城，镇江，之前土拍楼面价都拍到9000多了，但经过一阶段现在均价回落到8000左右。又比如无锡曾经拍出不少地王，现在处境貌似都不算好。
要知道面粉涨价，面包就会涨的理论并不特别适用楼市里。这块地怎么用，怎么开发，还是增加公司土地储量，来保证融资，并不一定体现在房价上涨上。很多时候开发商会根据自身、周边情况作出合理价格。为了回收成本，少赚点也是有可能的。
观点二：来自回忆变成灰
观点主旨：我敢说半年内常州房价会涨到1.5万！梁静茹给不了的勇气市场可以给！
大抵是从今年起，常州的房地产市场进入了供应紧缩的市场周期，目前来讲库存应该还不足3个月，这的确是一个典型的供不应求的市场大环境，而且还将长期持续下去。
为什么供不应求将会持续？
据官方数据显示，2017年度常州市区经营性用地出让计划总量为435公顷（6525亩）差不多相当于435万方的土地，按照平均容积率2来计算，顶多870万方，这里面还要排除有些地块的商住楼/商服区域，真正用在建住宅的量应该为60%左右，差不多仅有五六百万方的住宅供应量，有统计数据显示，去年常州一年去化的量约为635万方，也就是说今年的土地供应都拉不平去年的消耗。接下来至少两到三年的时间常州仍将处于供不应求的状况。
常州是一个有潜力的城市
为什么这么说呢？常州房价从去年3月开始进入上涨通道，大抵是8月底进入快速上涨通道，截止到今年已经有大部分小区的房价都接近翻倍，仅仅用了半年的时间，常州完成了4-5年的房价补涨，这一轮的上涨大抵都是在填坑，基本上填平了不少房价的洼地。要知道2016年的夏天，大部分楼盘的出售均价都是五六千，现在却都是在11000-12000左右，有些楼盘甚至提前先达到了1.3-1.4万/㎡的水准。
常州目前新房触顶的房价大致在2万元/㎡，是装修房有溢价成分在里面，而目前商品住宅的均价刚刚超过一万的水平线，也就是说常州虽然早已进入万元时代，可是从上个月开始均价才刚刚过万。而二手房目前触顶房价大约在3万元/㎡左右，二手房均价也才刚刚踩过万元线，所以说这是一个拥有充足潜力的城市！曾经深圳房价激增，很多大佬就是看到市中心有了过10万的房价，基本是均价的两倍，上涨空间很大。
来常州买房置业真的就是填坑或者做了接盘侠么？
从GDP这个数据上看，常州这个城市特别是一个经济基础扎实的城市，2016年常州完成了5700亿元的总量，增幅为8.5%。撇开直辖市、计划单列市和省会城市，普通地级市的经济总量统计发现，共有18个城市的经济总量超过了4000亿大关，常州是第10位。470万人口完成这个指标是相当不错的。
如果说，GDP所能够反映的只是一个城市的经济基本面。那么，我们再来看上市公司数量的排名。沪深A股上市公司数量前60名，常州居33名，共有23家上市企业，这个数值基本上超越了全国88%的城市。就连很多省会城市都不如常州，例如郑州、石家庄、南昌、太原，细心的人会发现这些省会城市的房价还是相当可观的。如果你有空去常州的乡镇去转转，你发现常州拥有庞大的乡镇企业体系，每个乡镇都有很多中小型企业，在这些中小型企业的背后是一个个拥有庞大购买力的附属家庭。
还有一项指标十分重要，2016年沿海74市居民人均可支配收入，常州排在第十九位，江苏省第四，仅次于宁苏锡，高于天津、青岛、东南沿海等城市。
这些数据单拎出来可能觉得不那么给力，合在一起你会发现，常州仍然处于国家发达城市的行列。可能美中不足的是常州的人口净流量，目前来讲增长缓慢，有些年份甚至出现了负增长，人口增速对于房价的上涨有很密切的关系，如果这项指标也蓬勃向上，相信常州与无锡苏州的差距会缩的很短。
为什么我说常州均价1.5万并不是梦
常州主城区的房价就该是1.5万-2万+！去年常州跳涨的原因只是，过去卖的太低了！常州在完成补涨而已！站在经济基本面上看，常州当前的房价是稳定的！
而且城市房价的缺口还是存在的，常州是个向心力比较强的城市，可以看得出市中心一块区域的二手房基本是触顶房价，再往周边就会稍微排名前列点，现在已经存在的是三个副中心，新市政府、钟楼开发区以及湖塘中心片区。目前钟楼开发区与天宁的城东新区房价都还略显温和，以新市政府为中心的区域房价也出现了猛涨，周边的飞龙、恐龙园、薛家、新桥片区仍然有上涨空间。当然在新市府大片区之内3-5年内肯定还会有新的副中心，也就是以新北区政府为核心的区域，这个城市缺口迟早会被抬升补平！近4000元/㎡的价差，也迟早会完成补涨！所以常州，可以考虑购房的洼地区域还有一些。
有人说常州的房价多半是炒上去的，并不扎实，泡沫终有一天会吹破，房价还会下滑，我劝你看看常州的一些经济指标和近几年的市场情况，开发商比一般平头老百姓要敏感的多，如果常州没有潜力，扎堆来常州买地的情况根本不会出现，现在很多品牌开发商用三四线城市的资金去平抑一二线城市的风险，三四线城市仍然有赚钱的机会，也就是说房价还有上涨的空间。不过说实话，土拍确实只是个参考，决定价格的还是市场和经济基础。
常州楼叔
