上周土拍风云席卷了常州，作为三年没土拍的常州，这下可是热闹开了花。一时间我看到好多香油们都在说什么常州房价要一万五了。我就觉得有点震惊。震惊的是这句话后面的理所当然和特别自信。
有个公式：预测房价=地价（楼面价+土地契税+市政配套费）+建筑成本+营销成本+财务成本+企业所得税+预期利润。
说房价与楼面价呈正比例关系，此次四宗商住地块楼面价在6229-7342元/㎡区间，粗略估算下来房价不会太低，保守售价在13000-14000元/㎡，
但是这个推理有个必备条件：房产市场一片大好的前提下，这样的推理才合理。
问什么是一片大好的房产市场？今年目前来说肯定是，楼市几乎已经到了逢开盘必抢房的地步，很多房企对常州楼市的前景充满信心。
但有信心是一回事，实际又是另一回事了。当初六七千均价众多房企纷纷放弃常州的时候，你敢说留下的房企对市场没有信心？那你怎么能确定未来常州房产市场的情势还会继续好下去？这个谁都说不准。
就个人看来，目前房产市场的不利因素还有很多：
1.购买力是否有后继之力。
大家都知道常州的外来人口不多，那我就想问了现在这个逢开盘必抢房的购买力是哪来的？是消耗的原有刚需，还是透支了未来？这个我不说大家都懂了，一旦没有持续购买力，供需关系没有那么紧张，那房产市场还会有多好？
2.城市竞争力欠缺
老问题，去问一下你们身边的亲戚朋友同学，要多少人毕业之后愿意来常州发展的？又有多少人愿意在常州扎根在常州的？之前去了一二线城市打拼的青年，有多少人愿意回到常州来的？
当房价持续飞涨，房价工资比继续扩大，常州原本微乎其微的优势在淡化，要知道旁边无锡均价也才一万出头啊！反正我要是出来打拼的小年轻，我肯定去无锡了。生活成本一样，谁要留在小城市呢？
3.楼盘价值无体现，区间单一
现在很多小区啊，算不上小区，仅仅就是房子，除了房子，啥也没有！配套在哪里？交通不便、学区一般、绿化不行，还动不动就跟风飞涨，不知道谁给的勇气？梁静茹吗？
现在常州这个市场上简直谈不上性价比这三个字，不管哪个盘都是一个价，反正特别是和均价两个字卯上了，好像谁家房子不卖过均价就丢人似的。实在综合素质不行的，立马分分钟改精装，一副不卖出天价誓不还的架势。
楼面价和房价没有特别的正比关系。并不是说楼面价高房价一定高，有时候市场情况特别不好，房价还有可能出现低于楼面价的情况的，不是我瞎说，前车之鉴不是没有的。
举例：盐城，镇江，之前土拍楼面价都拍到9000多了，但经过一阶段现在均价回落到8000左右。又比如无锡曾经拍出不少地王，现在处境貌似都不算好。
要知道面粉涨价，面包就会涨的理论并不特别适用楼市里。这块地怎么用，怎么开发，还是增加公司土地储量，来保证融资，并不一定体现在房价上涨上。很多时候开发商会根据自身、周边情况作出合理价格。为了回收成本，少赚点也是有可能的。
我们再来看看杭州。
3月前杭州萧山楼面价还要3万，而今天的萧山土地拍卖，有一种“变天”的感觉，今天只要1.8万!萧山土地市场遇冷?未必!有专家表示：特别没到遇冷的地步!
年初，萧山拍出了两宗楼面价超“3万+”宅地，此后，主城与萧山的每一宗涉宅地块出让，无一例外全现房销售，并进入自持阶段。
但今天萧山拍卖出的三宗涉宅地块没有一宗需要自持，甚至连现房销售都不需要。离萧山“3万+”宅地不远的地块，这次楼面价只要18000元/㎡。
杭州土地市场怎么突然就变冷了?之前的“3万+”宅地是否将遭遇深套的命运?今日这场杭州年中的土地收官之战，较大的看点，便是市场是否降温了。
萧山土地市场遇冷?未必!
对比此前动辄溢价70%、需要竞投自持的土地出让相比，今天杭州的土地市场似乎显得相当理性。
现场甚至有部分媒体人表示：“萧山土地市场遇冷了!果然萝卜干还是萝卜干!”
不过，业内专家对此却抱有不同的态度。
双赢机构总经理章惠芳表示：“尽管今天溢价率跟此前的狂热阶段相比，并不高。但是地块最终的成交价格并不低，地价还是在一个比较高的位置。”以滨江拿下的市北地块为例，最终楼面价是18000元/平米。根据透明售房网信息，不远处的滨江新城东方名府，目前售价在27000元/平米左右。
此外，章惠芳还认为，跟此前萧山拍出3万+的地块相比，今天这几宗地块的位置、各项指标都有所不同，不能直接对比价格。“另外，体量比较小的地块对于大鳄(房企)来说，吸引力也不是特别大。”
“顶多说房企理性了一点，特别没到遇冷的地步。”另一位业内人士也认为：“光拿之前30000元/平米的楼面价，跟今天18000元/平米的楼面价相比，有失偏颇。”
