从今年上半年各家机构发布的数据来看，楼市的投资需求已经被抑制。业内人士预计，今年下半年这样的趋势仍将持续。
随着6月的结束，走在风口浪尖上的2017年楼市已然过半。那么，今年上半年，在全国各地的楼市调控措施之下，房地产市场发生了何种变化？
政策：
楼市进入“五限时代”
在业内人士看来，如今的楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。
楼市限购是楼市调控中最为常见的手段，这一手段多以本地户籍与外地户籍作为划分，并且与缴纳社保的年限挂钩，通过对购房者买房资格的限制达到抑制炒房的目的。今年上半年的限购政策与以往相比，限购的辐射范围更广、限制对象更多。
调控中的限贷手段是通过贷款条件的收紧限制一部分人的购买行为。今年上半年从公积金到商贷均有不同程度的收紧，住房贷款较高额度、贷款年限、首套房及二套房首付比例、贷款利率等方方面面都进行了限制，“认房又认贷”逐渐成为了主旋律。
此外，在今年的楼市调控大潮中，限价这一举措无疑从最深处对房价上涨起到了遏制作用，在一些城市启动了限价政策后，房企在销售过程中与限价展开了博弈。
而限售的实施对开发商和投机炒房者来说，无疑是个不小的打击。限售就是对取得房产证后的交易的时间做出限定，限定时间多为2年、3年，甚至是5年。今年上半年，全国各级城市实施限售的就有30多个。
今年上半年对热点城市“严控商改住”这一政策的出台，正式开启了楼市的“五限时代”。
土地：
打出“供地+调控”组合拳
在限贷、限购、限售等“减法”措施于需求端发酵的同时，近期，部分一二线城市又频频在供给端做上了“加法”——加快新盘入市、增加土地供应等，其对平衡供需、稳定房价起到了重要作用。
“一线和部分二线城市前期去库存加快，未来随着土地供应的增加，补库存的需求在上升。”中国银行近日发布的经济金融展望报告建议，未来的政策在抑制投机投资性需求的同时，应更加注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。
此外，土地市场对于调控的高压态势也没有减弱，不少城市都通过限价以及创新土地拍卖方式来控制地价。
其中，北京(楼盘)推出了自持限价政策，也就是“土地限价＋商品房入市限价”的双重限制。此外，上海(楼盘)市也在收紧地价，对宅地首次尝试招标拍卖复合模式；广州(楼盘)市也为控制地价开始实施“一地一策”，组合起来使用“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等等多种竞价方式。
房企：
强者恒强 分化严重
近日，多家房地产上市公司发布了1月-6月的销售数据。
虽然龙头房企表现突出，但在房地产调控的大背景下，今年将难以再现去年全行业红火的局面，房企间的分化也将进一步加剧。
多位上市房企高管均表示，龙头房企上半年业绩增速居前主要是由于其土地及项目储备丰富，不少项目在调控前便已入市，项目价格也处于高位。 同时，众多中小房企还面临着销售不畅、土地价格和资金成本高企的压力，部分房企选择了被兼并或退出市场。上半年，在北京、上海等地的产权交易所，房地产公司股权挂牌转让的案例明显增加，其中大多数都是中小房企，不少项目转让时还附带有债权。另一方面，万科、融创中国、蓝光发展、阳光城等多家上市房企加大了对房地产项目和房地产公司的收购力度。例如，近日万科在董事会平稳换届后即豪掷551亿元拿下了广州广信房产资产包，其核心资产是位于广州市核心区域的16宗可开发土地。
“房企分化越发剧烈，大房企越跑越快，它们占有更多的资金资源(银行贷款、发债、基金信托等)，也有能力抢夺更多更大的地块、更高地价的土地资源，占据地价越来越高的一二线城市。”新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷分析，排名前23强房企的市场份额从去年底的26.8%已经迅速提升到今年1月-5月的39.9%，预计最晚到2020年，它们就会占据市场的半壁江山。甚至从目前的局势来看，很可能明年就会占据50%的市场份额。
金融：
收紧房贷 楼市去杠杆
在楼市政策不断收紧的背景下，6月北京房贷市场成交量下滑了15%左右，显示出楼市的杠杆率正在下降。与此同时，在金融去杠杆的大背景下，楼市信贷收缩还将持续，开发商的融资成本随之上升，特别是对于中小开发商而言，资金链将进一步绷紧。
实际上，楼市杠杆的下降，在此前央行营业管理部公布的数据中便已有体现。5月末北京个人住房贷款比年初增加了907.6亿元，新增额占各项贷款新增额的比重为28%，较2017年排名前列季度的37.6%和2016年全年的47%分别下降了9.3个百分点、18.7个百分点。并且，北京首套房贷笔数占比由2016年12月的95.2%降至了2017年5月的89.5%。
此前房贷一直都被认为是银行的优质贷款。但是，如今在银行看来，房贷已从曾经抢手的香饽饽变成了鸡肋甚至是烫手山芋，这直接体现到了各大银行的房贷利率的折扣上。上海易居房地产研究院研究员赖勤认为，本轮个人住房贷款利率上升的原因主要是楼市调控政策趋紧、金融业银根收紧和金融秩序的整顿。
融360近日公布的《2017年6月份中国房贷市场报告》显示，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。从全国首套房贷款平均利率来看，超八成银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮，或为基准利率的1.05倍至1.2倍不等。分析人士认为，预计未来几个月，房贷利率仍会保持上行的趋势。
地域：
一二线降温 三四线升温
相对于热点城市各种限制措施频出，在去库存政策支持下的三四线城市接过了一二线的接力棒，楼市开始加速升温。
据监测数据显示，5月，北上广深4个一线城市的新建商品住宅成交面积为213万平方米，环比减少6%，同比减少38%。从环比数据来看，一线城市总体上呈现出降温态势。此外，16个二线城市新建商品住宅成交面积为1326万平方米，环比减少2%，同比减少19%。值得一提的是，这16个城市中有9个城市出现了环比下跌的态势。
不同于一二线城市楼市成交的全面回落，三四线城市楼市成交走出了一波上涨行情。CREIS中指数据显示，2017年上半年三线代表城市的成交面积同比增长了12%。绝大多数三四线城市楼市成交都迎来了上涨，其中，汕头(楼盘)成交面积同比涨幅高达195.52%。
市场：
有价无市 量价齐跌
据悉，全国房产销售均价已经连跌两个月，一二线城市出现了“量价齐跌”的趋势。研究中心杨科伟认为，在持续的低供应态势下，楼市多方仍将处于拉锯状态，“有价无市”的格局愈加明显。
以北京为例，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月北京二手房成交均价环比4月同期下滑了2.4%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期，买卖双方的博弈关系已发生逆转。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家不再积极，观望情绪较浓，市场议价空间在增大，曾经较坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势。
走势：
下半年楼市政策难“放松”
多位开发商人士预期，当前严厉的限制性调控政策在短期内不会取消，甚至有人认为限售将会成为长期的政策。在这样的预判下，加快出货已成为开发商共同的选择。下半年，不排除部分城市部分区域的房价会下降。 此外，对于下半年土地市场的变化趋势，欧阳捷认为，一二线城市在抑制需求的同时也减少了住宅土地的供应，未来一二线城市的住宅成交量还会继续下降。下半年住宅土地供给或比上半年有所增加，但地价不会下降，房价的反弹压力很大，所以调控不会轻易放松，只会有微调。而三四线城市的住宅土地供给将继续下降，地价继续上升，房价上涨，而成交增速则会下降。
事实上，从今年上半年各家机构发布的数据来看，楼市的投资需求已经被抑制。业内人士预计，今年下半年这样的趋势仍将持续。
来源：中国商报
